Umowa najmu okazjonalnego

Co to jest umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu lokalu okazjonalnego to dokument, w ramach którego właściciel lokalu mieszkalnego (wynajmujący) zobowiązuje się oddać go do używania innej osobie, w stanie przydatnym do użytku mieszkalnego, na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Osoba, która będzie mieszkać w mieszkaniu (najemca) zobowiązuje się płacić czynsz oraz utrzymywać lokal w odpowiednim stanie.

Wynajmujący zgłosi fakt zawarcia tej umowy w urzędzie skarbowym.

Jakie istnieją rodzaje umowy najmu lokalu?

Umowa najmu lokalu może dotyczyć:

• mieszkania: lokal powinien m.in. być przystosowany na pobyt w nim ludzi, mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m² oraz spełniać wszystkie wymagania budowlane. W tym celu można zawrzeć umowę najmu mieszkania albo umowę najmu okazjonalnego;
• lokalu użytkowego: lokal powinien być przystosowany do użytku, sprecyzowanego w umowie np. do celu prowadzenia w nim działalności np. jako lokal sklepowy, produkcyjny, magazynowy, jako siedziba firmy itd. W tym celu można zawrzeć umowę najmu użytkowego.

Istnieje również możliwość zawarcia umowy podnajmu mieszkania albo umowy podnajmu lokalu użytkowego - gdy najemca wynajmujący lokal od wynajmującego, decyduje się na jego oddanie do używania lub zamieszkania innej osobie trzeciej (podnajemcy).

Jaka jest różnica między umową najmu okazjonalnego a umową najmu mieszkania?

Zarówno umowa najmu okazjonalnego, jak i umowa najmu mieszkania, dotyczą oddania lokalu innej osobie, w zamian za płatność czynszu.

Główna różnica polega na tym, że umowa najmu okazjonalnego wymaga spełnienia wielu dodatkowych warunków, w porównaniu do umowy najmu mieszkania, m.in.:

• wynajmujący nie może być przedsiębiorcą wynajmującym lokale;
• najem jest możliwy jedynie w celach mieszkaniowych;
• najem jest możliwy na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat;
• sam fakt zawarcia umowy najmu okazjonalnego generuje obowiązek jej zgłoszenia do naczelnika urzędu skarbowego;
• egzekucja opróżnienia lokalu po rozwiązaniu umowy najmu jest sprawniejsza w razie zawarcia umowy najmu okazjonalnego.

Natomiast umowa najmu mieszkania przez najemcę, którym może być każda osoba lub podmiot (również przedsiębiorca), bez konieczności określenia daty końcowej umowy najmu oraz bez wymogu dodatkowych formalności, związanych z jej finalizacją.

Więcej informacji dotyczących porównania umowy najmu okazjonalnego z umową najmu mieszkania zawiera przewodnik prawny na temat: Czym się różni umowa najmu okazjonalnego od klasycznej umowy najmu?

Czy sporządzenie umowy najmu okazjonalnego jest obowiązkowe?

Tak. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego w formie pisemnej jest zastrzeżone pod rygorem nieważności, co oznacza że brak jej zawarcia w tej formie oznacza nieważność postanowień stron - tak jakby strony nigdy nie zawarły umowy między sobą.

Co to są opłaty eksploatacyjne?

Opłaty eksploatacyjne to opłaty, które najemca będzie płacił wynajmującemu za najem lokalu dodatkowo, poza kwotą czynszu np.:

• czynsz administracyjny (czynsz za użytkowanie lokalu, który płaci się wspólnocie mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej);
• opłaty za zużycie wody;
• opłaty za zużycie energii elektrycznej;
• opłaty za zużycie gazu;
• opłaty za utylizację śmieci.

Co to jest kaucja?

Kaucja to opłata, jaką najemca przekazuje wynajmującemu w wyniku zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Stanowi ona zabezpieczenie pokrycia należności i ewentualnych roszczeń wynajmującego z tytułu najmu lokalu przez najemcę oraz ewentualnych kosztów egzekucji opróżnienia lokalu.

Wysokość kaucji nie może przekraczać 6-krotności miesięcznego czynszu za lokal, obliczonego według stawki czynszu, obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Zwyczajowo wynosi ona równowartość jednomiesięcznego czynszu. Zwaloryzowana kaucja zostanie zwrócona najemcy w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po ewentualnym potrąceniu należności przez wynajmującego.

Jeśli w trakcie spisywania protokołu zdawczo - odbiorczego wynajmujący zauważyłby, że np. lokal ma jakieś widoczne szkody, które nie wynikają z normalnej eksploatacji lub najemca nie uiścił wszystkich wymaganych opłat za użytkowanie lokalu w okresie trwania umowy, wynajmujący może potrącić z kaucji wymaganą sumę pieniędzy.

Jakie są wymagania przed zawarciem umowy najmu okazjonalnego?

Przed zawarciem umowy najmu okazjonalnego wynajmujący powinien przedstawić najemcy świadectwo charakterystyki energetycznej czyli dokument, który określa wielkość zapotrzebowania na energię, niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych, związanych z użytkowaniem budynku lub części budynku. Dzięki informacjom zawartym w świadectwie charakterystyki energetycznej najemca może określić orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym koszt utrzymania związany ze zużyciem energii.

Świadectwa charakterystyki energetycznej mają pomóc w osiągnięciu unijnych celów redukcji emisji gazów cieplarnianych. Zgodnie ze strategią Europejskiego Zielonego Ładu, cały sektor budowlany powinien osiągnąć neutralność emisyjną do 2050 r.

Kto może sporządzić umowę najmu okazjonalnego?

Umowę najmu okazjonalnego sporządza wynajmujący (właściciel lokalu) wraz z najemcą (przyszłym mieszkańcem lokalu).

Wynajmujący to właściciel lokalu, wynajmowanego w ramach najmu okazjonalnego. Właściciel lokalu jest osobą fizyczną (prywatną) - nie może on prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Najemca to osoba, która będzie mieszkać w wynajętym mieszkaniu przez oznaczony w umowie najmu okazjonalnego czas, nie dłuższy niż 10 lat. Najemca nie może używać lokalu do prowadzenia w nim działalności gospodarczej. Najemcą może być jedynie osoba fizyczna (prywatna).

Kto nie może sporządzić umowy najmu okazjonalnego?

Umowy najmu okazjonalnego nie może sporządzić:

• wynajmujący, który prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali;
• najemca, który używa lokal do prowadzenia w nim działalności gospodarczej.

Jaki jest czas trwania umowy najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta na czas określony, nie dłużej niż 10 lat - wygasa automatycznie, z upływem okresu, na jaki została zawarta.

Po tym czasie strony mogą między sobą zawrzeć kolejną umowę najmu okazjonalnego, na kolejne 10 lat.

Co należy zrobić po sporządzeniu umowy najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta w formie pisemnej - inaczej uznaje się ją za nieważną. W tym celu należy wydrukować niniejszą umowę w 2 egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron umowy, a następnie każda ze stron powinna złożyć swój odręczny podpis na 2 egzemplarzach umowy. Każda strona zachowuje 1 egzemplarz umowy najmu lokalu w dokumentacji prywatnej.

Po zawarciu umowy ale przed wydaniem kluczy do lokalu, sporządza się protokół zdawczo-odbiorczy. Protokół zdawczo-odbiorczy zawiera stan ogólny lokalu, jego wyposażenie, stan liczników, określa się w nim stan techniczny i stopień zużycia instalacji i urządzeń, znajdujących się w lokalu, w dniu jego wydania, jak też potwierdza się sam fakt przekazania lokalu drugiej stronie umowy.

Po spisaniu protokołu zdawczo - odbiorczego oraz otrzymaniu załączników do umowy, jak też wydaniu lokalu najemcy, właściciel lokalu powinien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego w mieście, w którym mieszka, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić mu potwierdzenie zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego. Ponadto, zawarcie umowy najmu okazjonalnego generuje obowiązek zgłaszania następczo uzyskiwania przychodu z najmu okazjonalnego do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wynajmujący osiągnął przychód z najmu.

Kto i kiedy powinien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego?

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego powinien zgłosić do urzędu skarbowego właściciel wynajmowanego lokalu (wynajmujący) w mieście, w którym mieszka, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Następnie, właściciel wynajmowanego lokalu powinien zgłaszać do urzędu skarbowego co miesiąc przychód z tytułu najmu okazjonalnego, uzyskany w poprzednim miesiącu. Zgłoszeń należy dokonywać do 20 dnia miesiąca następnego po miesiącu, w którym osiągnięto przychód.

Jakie dokumenty należy dołączyć do umowy najmu okazjonalnego?

Załączniki, jakie należy dołączyć do umowy najmu okazjonalnego, są następujące:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu;
• oświadczenie najemcy wskazujące inny lokal, w którym będzie on mógł zamieszkać, w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
• oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu, w razie egzekucji i zobowiązania do opróżnienia lokalu;
• protokół zdawczo - odbiorczy;
• potwierdzenie zapłaty kaucji;
• świadectwo charakterystyki energetycznej.

Czy umowę najmu okazjonalnego sporządza się w formie notarialnej?

Umowę najmu okazjonalnego sporządza się w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Oznacza to, że forma notarialna nie jest wymagana dla ważności tej umowy.

Jakie koszty wiążą się z finalizacją umowy najmu okazjonalnego?

Brak kosztów finalizacji umowy najmu okazjonalnego. Nie wymaga się formy notarialnej - brak kosztów taksy notarialnej. Nie wymaga się również rejestracji umowy najmu okazjonalnego - wobec tego brak opłat rejestracyjnych. Brak również kosztów związanych ze zgłoszeniem umowy do urzędu skarbowego.

Najemca ponosi opłatę notarialną za sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji.

Ile wynosi podatek od najmu okazjonalnego?

Najem mieszkania prywatnie - czyli jako odrębne źródło przychodów, nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jest opodatkowane podatkiem. Wynajmujący, którzy uzyskują czynsz z najmu mieszkania muszą więc odprowadzić podatek od najmu.

Od 1 stycznia 2022 r. jedyną możliwością jest opodatkowanie ryczałtem, w zależności od przychodu brutto (czyli nie odlicza się kosztów): 8,5% czynszu od przychodu do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Oznacza to, że obecnie nie jest już możliwe opodatkowanie na zasadach ogólnych, w zależności od dochodu w wysokości 17% oraz 32%.

Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego lokalu zawiera m.in.:

• oznaczenie stron umowy;
• dokładny opis lokalu (lokalizacja, powierzchnia, skład pomieszczeń, wyposażenie itd.);
• kwotę czynszu;
• opłaty eksploatacyjne;
• kaucję;
• czas trwania umowy;
• prawa i obowiązki stron umowy;
• podpisy stron;
• załączniki.

Jakie przepisy mają zastosowanie do umowy najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego została uregulowana w art. 19a i nast. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725, ze zm.).

Jak edytować wzór?

Wypełnij formularz. Dokument jest redagowany na Twoich oczach w miarę podawania odpowiedzi.

Po zakończeniu, otrzymujesz go w formacie Word i PDF. Możesz go edytować i wykorzystać ponownie.