Umowa podnajmu mieszkania

Co to jest umowa podnajmu mieszkania?

Umowa podnajmu mieszkania to dokument, w ramach którego jedna strona umowy oddaje do zamieszkania drugiej stronie umowy cudzy lokal, który sama wynajmuje od kogoś innego, na podstawie umowy najmu. Podnajem jest to więc oddanie nieruchomości w dalszy najem. Umowa podnajmu określa wzajemne uprawnienia i obowiązki dotyczące podnajmu cudzego mieszkania m.in. zasady utrzymywania lokalu w odpowiednim stanie, płatność czynszu przez podnajemcę itd. W razie oddania lokalu podnajemcy, zarówno najemca, jak i podnajemca ponoszą odpowiedzialność, względem wynajmującego (właściciela lokalu), za używanie mieszkania zgodnie z przeznaczeniem, wynikającym z umowy najmu.

Mieszkanie można oddać w podnajem w całości lub w części, jeżeli umowa najmu tego nie zabrania.

Jakie są różne rodzaje umowy podnajmu mieszkania?

Umowa podnajmu mieszkania może dotyczyć:

• całego lokalu mieszkalnego - lokal powinien być przystosowany na pobyt w nim ludzi;
• części lokalu mieszkalnego np. jednego pokoju - część lokalu powinna być przystosowana na pobyt w niej ludzi;
• całego lokalu użytkowego - lokal powinien być przystosowany do określonej działalności np. prowadzenia sklepu, hali produkcyjnej, magazynu, siedziby firmy itd.;
• części lokalu użytkowego np. jednego biura w lokalu - część podnajmowana powinna być przystosowana do określonej działalności np. prowadzenia sklepu, hali produkcyjnej, magazynu, siedziby firmy itd.

Jaka jest różnica między umową podnajmu mieszkania a umową najmu mieszkania?

Zarówno umowa podnajmu mieszkania, jak i umowa najmu mieszkania, dotyczą oddania lokalu do zamieszkania innej osobie, w zamian za płatność czynszu.

Główna różnica polega na tym, że umowa podnajmu mieszkania dotyczy oddania do zamieszkania cudzego lokalu przez dotychczasowego najemcę mieszkania. Umowa najmu mieszkania polega na oddaniu do zamieszkania własnego lokalu przez jego właściciela.

Czy sporządzenie umowy podnajmu mieszkania jest obowiązkowe?

Tak, ale jedynie w razie chęci zawarcia umowy podnajmu na czas określony. Brak zachowania formy pisemnej umowy na czas określony oznacza bowiem, że umowa ta będzie traktowana jak umowa podnajmu na czas nieokreślony.

W razie chęci zawarcia umowy podnajmu na czas nieokreślony, nie wymaga się sporządzenia tej umowy na piśmie. Jednakże, spisanie wzajemnych postanowień pomoże zapobiec pojawieniu się ewentualnych przyszłych nieporozumień między stronami bądź je zredukować. Pisemne umowy chronią zarówno najemcę, jak i podnajemcę, ponieważ ustalają na piśmie dokładne zasady, których należy przestrzegać. Ponadto, w razie ewentualnego sporu stron, pisemna umowa podnajmu może zostać wykorzystana jako dowód przed sądem.

Co to jest kaucja?

Kaucja to opłata, jaką podnajemca przekazuje najemcy w wyniku zawarcia umowy podnajmu mieszkania. Stanowi ona zabezpieczenie ewentualnych roszczeń najemcy albo wynajmującego z tytułu podnajmu mieszkania przez podnajemcę. Wysokość kaucji nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu. Zwyczajowo wynosi ona równowartość jednomiesięcznego czynszu.

Kaucja zostaje zwrócona podnajemcy po wygaśnięciu umowy podnajmu, jeśli podnajem mieszkania przebiegł bez zakłóceń, bez szkód ani bez zaległości pieniężnych. Jeśli jednakże, po zakończeniu umowy podnajmu, strony zauważyłyby, że podnajmowane mieszkanie (lub jego część) ma jakieś widoczne szkody, które nie wynikają z normalnej eksploatacji lub podnajemca nie uiścił wszystkich, wymaganych opłat, za użytkowanie mieszkania, w okresie trwania umowy, najemca może potrącić z kaucji wymaganą sumę pieniędzy.

Co to są opłaty eksploatacyjne?

Opłaty eksploatacyjne to opłaty, które podnajemca będzie płacił za podnajem mieszkania dodatkowo, poza kwotą czynszu np.:

• czynsz administracyjny czyli czynsz za użytkowanie mieszkania, który płaci się Wspólnocie Mieszkaniowej lub Spółdzielni Mieszkaniowej;
• opłaty za zużycie wody;
• opłaty za zużycie energii elektrycznej;
• opłaty za zużycie gazu;
• opłaty za korzystanie z internetu i telewizji;
• opłaty za utylizację śmieci.

Jakie są wymagania przed zawarciem umowy podnajmu mieszkania?

Przed zawarciem umowy podnajmu mieszkania warto zapoznać się z treścią umowy najmu mieszkania, które będzie podnajmowane, aby sprawdzić, czy nie został on zakazany w tej umowie.

Ponadto, przed zawarciem umowy podnajmu mieszkania zaleca się również przedstawić podnajemcy świadectwo charakterystyki energetycznej, czyli dokument, który określa wielkość zapotrzebowania na energię, niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych, związanych z użytkowaniem budynku lub części budynku.

Kto może sporządzić umowę podnajmu mieszkania?

Umowę podnajmu mieszkania sporządza najemca mieszkania albo podnajemca mieszkania, którymi mogą być każde osoby fizyczne (prywatne), jak również podmioty zorganizowane (np. przedsiębiorca indywidualny, spółka handlowa, podmiot publiczny itd.).

Najemca to osoba, która wynajmuje mieszkanie od jego właściciela i w ramach niniejszej umowy odda podnajemcy to mieszkanie lub jego część w podnajem.

Podnajemca to osoba, biorąca od najemcy mieszkanie lub jego część w podnajem. Podnajemca jest zobowiązany płacić czynsz najemcy.

Wlaściciel mieszkania (wynajmujący) to osoba, która przekazała najemcy swoje mieszkanie w ramach umowy najmu mieszkania, zanim najemca zdecydował się na jego podnajem. Właściciel mieszkania nie jest więc stroną umowy podnajmu ale powinien być poinformowany przez najemcę o tym, że jego mieszkanie zostanie przez najemcę podnajęte. Właściciel może wyrazić sprzeciw na oddanie mieszkania w podnajem.

Jaki jest czas trwania umowy podnajmu mieszkania?

Umowa podnajmu mieszkania może być zawarta:

• na czas nieokreślony - wygasa w razie jej wypowiedzenia przez jedną ze stron;
• na czas określony - wygasa automatycznie, z upływem okresu, na jaki została zawarta.

W ramach umowy podnajmu na czas określony, strony mogą również zawrzeć postanowienie o możliwości jej wypowiedzenia przed terminem, na jaki została zawarta. Jeśli takiego zapisu nie ma, wówczas umowa ulegnie rozwiązaniu w dniu oznaczonym w umowie, gdyż brak jest wówczas możliwości jej wcześniejszego rozwiązania przez jedną ze stron.

Co należy zrobić po sporządzeniu umowy podnajmu mieszkania?

Obie strony umowy (najemca i podnajemca) powinny podpisać umowę podnajmu mieszkania odręcznie albo elektronicznie. Następnie, każda ze stron zachowuje 1 egzemplarz podpisanej umowy we własnej dokumentacji.

W razie chęci zawarcia umowy podnajmu mieszkania na czas określony, wymagane jest zachowanie formy pisemnej (tj. należy wydrukować umowę w 2 egzemplarzach i odręcznie podpisać przez obie strony) - w razie braku zachowania formy pisemnej, umowa będzie bowiem uważana za umowę zawartą na czas nieokreślony.

Przed przekazaniem kluczy podnajemcy, zaleca się sporządzić protokół zdawczo - odbiorczy. Protokół zawiera stan ogólny lokalu, jego wyposażenie, stan liczników, określa stan techniczny i stopień zużycia instalacji i urządzeń, znajdujących się w nieruchomości, w dniu wydania mieszkania, jak też potwierdza fakt przekazania mieszkania podnajemcy. Protokół stanowi również podstawę rozliczeń przy zwrocie mieszkania. Jest on podstawą dla przejmującego mieszkanie, do ubiegania się o ewentualne roszczenia.

Co należy dołączyć do umowy podnajmu mieszkania?

Od 28 kwietnia 2023 r. do umowy najmu mieszkania należy dołączyć świadectwo charakterystyki energetycznej, które określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych, związanych z użytkowaniem budynku lub części budynku, czyli energii na potrzeby ogrzewania i wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, chłodzenia, a w przypadku budynków niemieszkalnych również oświetlenia. Skoro obowiązek dotyczy umów najmu uważa się, że również w razie podnajmu warto przekazać podnajemcy świadectwo charakterystyki energetycznej, otrzymane przez najemcę od wynajmującego.

Dzięki informacjom, zawartym w świadectwie charakterystyki energetycznej podnajemca będzie mógł określić orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym koszt utrzymania, związany ze zużyciem energii.

Świadectwa charakterystyki energetycznej mają pomóc w osiągnięciu unijnych celów redukcji emisji gazów cieplarnianych. Zgodnie ze strategią Europejskiego Zielonego Ładu, cały sektor budowlany powinien osiągnąć neutralność emisyjną do 2050 r.

Czy konieczne jest notarialne poświadczenie umowy podnajmu mieszkania?

Umowę podnajmu mieszkania sporządza się w formie pisemnej albo elektronicznej. Oznacza to, że forma notarialna nie jest wymagana dla ważności umowy podnajmu mieszkania.

Jakie koszty wiążą się z finalizacją umowy podnajmu mieszkania?

Brak kosztów finalizacji umowy podnajmu mieszkania. Nie wymaga się formy notarialnej - brak kosztów taksy notarialnej. Nie wymaga się również rejestracji umowy podnajmu mieszkania - wobec tego brak opłat rejestracyjnych.

Co powinna zawierać umowa podnajmu mieszkania?

Umowa podnajmu mieszkania powinna zawierać:

• oznaczenie najemcy i podnajemcy;
• wskazanie przedmiotu umowy tj. czy będzie to podnajem całego mieszkania czy tylko jego części;
• opis wyposażenia mieszkania;
• wysokość czynszu oraz pozostałe opłaty eksploatacyjne;
• konieczność wniesienia kaucji;
• czas trwania umowy;
• określenie uprawnień i obowiązków stron umowy np. dokonywania napraw przez podnajemcę;
• podpisy stron.

Kiedy można wypowiedziec umowę podnajmu mieszkania?

W razie umowy podnajmu mieszkania:

• na czas nieokreślony - umowa może zostać wypowiedziana przez każdą ze stron;
• na czas określony - co do zasady brak możliwości wypowiedzenia umowy, chyba że strony zawarły w treści umowy postanowienie o możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia pod konkretnymi warunkami.

Strony mogą także rozwiązać umowę podnajmu, bez zachowania okresów wypowiedzenia, między innymi w następujących sytuacjach:

• gdy podnajemca korzysta z mieszkania w sposób niezgodny z treścią umowy np. powodując zniszczenia, przekraczające normalnie przyjęte normy zużycia;
• gdy podnajemca, poprzez swoje niewłaściwe zachowanie, czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym;
• gdy podnajemca zalega z wnoszeniem rat za czynsz przez kilka, ustalonych w umowie, okresów płatności;
• gdy najemca nie uzyskał wymaganej zgody na podnajem lub oddanie mieszkania w bezpłatne używanie, a mimo to podnajmuje mieszkanie lub oddał mieszkanie w bezpłatne używanie osobie trzeciej;
• gdy wynajmujący lub najemca uniemożliwiają podnajemcy korzystanie z mieszkania;
• jeśli nastąpiły inne, należycie uzasadnione i obiektywnie ważne przyczyny rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Jakie przepisy mają zastosowanie do umowy podnajmu mieszkania?

Umowa podnajmu mieszkania lub jego części wynika z art. 668 par. 1 Kodeksu Cywilnego.

Jak edytować wzór?

Wypełnij formularz. Dokument jest redagowany na Twoich oczach w miarę podawania odpowiedzi.

Po zakończeniu, otrzymujesz go w formacie Word i PDF. Możesz go edytować i wykorzystać ponownie.