Umowa najmu mieszkania

Co to jest umowa najmu mieszkania?

Umowa najmu mieszkania to dokument, w ramach którego właściciel mieszkania (wynajmujący) odda do używania swoje mieszkanie innej osobie (najemcy), w stanie przydatnym do zamieszkania w nim ludzi, a najemca będzie płacić wynajmującemu umówiony czynsz oraz utrzymywać mieszkanie w odpowiednim stanie.

Jakie występują rodzaje umowy najmu lokalu?

Umowa najmu lokalu może dotyczyć:

• lokalu mieszkalnego: lokal powinien m.in. być przystosowany na pobyt w nim ludzi; powinien mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m² oraz spełniać wszystkie wymagania budowlane.
• lokalu użytkowego tj. w celach prowadzenia w nim działalności np. jako lokal sklepowy, produkcyjny, magazynowy, jako siedziba firmy, lokal powinien być przystosowany do użytku, sprecyzowanego w umowie.

Istnieje również możliwość zawarcia umowy podnajmu mieszkania albo umowy podnajmu lokalu użytkowego - gdy najemca wynajmujący lokal od wynajmującego, decyduje się na jego oddanie innej osobie trzeciej (podnajemcy) do używania lub zamieszkania.

Ponadto, wyróżniamy umowę najmu mieszkania na:

• czas nieokreślony (bez oznaczenia daty końcowej umowy, która wygasa po jej wypowiedzenie przez jedną ze stron umowy);
• czas określony (data końcowa umowy najmu lokalu wynika z treści umowy).

Jaka jest różnica pomiędzy umową najmu mieszkania a umową najmu okazjonalnego?

Zarówno umowa najmu okazjonalnego, jak i umowa najmu mieszkania dotyczą oddania lokalu mieszkalnego innej osobie do zamieszkania, w zamian za płatność czynszu.

Główna różnica polega na tym, że umowa najmu okazjonalnego wymaga spełnienia wielu dodatkowych warunków m.in.:

• wynajmujący nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali;
• najem jest możliwy jedynie w celach mieszkaniowych na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat;
• sam fakt zawarcia umowy najmu okazjonalnego generuje obowiązek jej zgłoszenia do naczelnika urzędu skarbowego;
• egzekucja opróżnienia lokalu po rozwiązaniu umowy najmu lokalu jest sprawniejsza niż zwykłej umowy najmu mieszkalnego.

Natomiast umowa najmu mieszkania może dotyczyć najmu mieszkania bez konieczności określenia daty końcowej tej umowy oraz bez wymogu dodatkowych formalności, związanych z finalizacją umowy najmu mieszkania - strony mają dowolność w tym zakresie.

Czy sporządzenie umowy najmu mieszkania jest obowiązkowe?

Nie. Co do zasady umowa najmu mieszkania nie musi być spisana - brak spisania umowy oznacza w razie wątpliwości, że strony umówiły się na najem mieszkania na czas nieokreślony.

Spisanie umowy na czas nieokreślony ma wiele zalet - wynajmujący i najemca gwarantują sobie, że są zgodni co do wzajemnych oczekiwań w zakresie najmu. Pisemne umowy chronią zarówno wynajmującego, jak i najemcę, ponieważ ustalają na piśmie dokładne zasady, których należy przestrzegać. W razie potrzeby pisemna umowa najmu może być również wykorzystana przed sądem jako dowód.

Wyjątek dowolności formy sporządzenia umowy najmu mieszkania stanowi umowa na czas określony, dłuższy niż 1 rok - wówczas wymagana jest forma pisemna umowy najmu mieszkania, a brak zachowania formy pisemnej oznacza, że umowa najmu została sporządzona na czas nieokreślony.

Co to jest kaucja?

Kaucja to opłata, jaką najemca przekazuje wynajmującemu w wyniku zawarcia umowy najmu mieszkania. Stanowi ona zabezpieczenie ewentualnych roszczeń wynajmującego z tytułu najmu mieszkania przez najemcę. Wysokość kaucji nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu. Zwyczajowo wynosi ona równowartość jednomiesięcznego czynszu.

Jeśli w trakcie spisywania protokołu zdawczo - odbiorczego, wynajmujący zauważyłby, że np. lokal ma jakieś widoczne szkody, które nie wynikają z normalnej eksploatacji lub najemca nie uiścił wszystkich wymaganych opłat za użytkowanie mieszkania w okresie trwania umowy, wynajmujący może potrącić z kaucji wymaganą sumę pieniędzy. Jeśli najem mieszkania przebiegł bez zakłóceń, bez szkód ani bez zaległości pieniężnych, kaucja zostanie zwrócona najemcy nie później niż w terminie 14 dni, od dnia uregulowania ostatniej płatności przez najemcę, związanej z korzystaniem z przedmiotu najmu.

Co to są opłaty eksploatacyjne?

Opłaty eksploatacyjne to opłaty, które najemca będzie płacił wynajmującemu za najem mieszkania dodatkowo, poza kwotą czynszu np.:

• czynsz administracyjny czyli czynsz, który płaci się Wspólnocie Mieszkaniowej lub Spółdzielni Mieszkaniowej;
• opłaty za zużycie wody;
• opłaty za zużycie energii elektrycznej;
• opłaty za zużycie gazu;
• opłaty za korzystanie z internetu i telewizji;
• opłaty za utylizację śmieci.

Jakie są wymagania przed zawarciem umowy najmu mieszkania?

Przed zawarciem umowy najmu mieszkania sporządza się protokół zdawczo-odbiorczy. Protokół zdawczo-odbiorczy zawiera stan ogólny lokalu, jego wyposażenie, stan liczników, określa stan techniczny i stopień zużycia instalacji i urządzeń, znajdujących się w mieszkaniu, w dniu jego wydania, jak też potwierdza sam fakt przekazania mieszkania najemcy.

Ponadto, wynajmujący powinien przedstawić najemcy świadectwo charakterystyki energetycznej. Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który określa wielkość zapotrzebowania na energię, niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych, związanych z użytkowaniem budynku lub części budynku.

Kto może sporządzić umowę najmu mieszkania?

Umowę najmu mieszkania sporządza wynajmujący mieszkanie. Umowa może również zostać sporządzona przez najemcę, jeśli strony tak postanowią.

Wynajmujący to właściciel mieszkania, wynajmowanego w ramach umowy najmu. Właścicielem mieszkania może być zarówno osoba fizyczna (prywatna), jak i podmiot zorganizowany (np. przedsiębiorca jednoosobowy, spółka handlowa, podmiot publiczny itd.).

Najemca to osoba, która będzie mieszkać w wynajętym mieszkaniu i płacić czynsz. Najemcą mieszkania może być osoba fizyczna (prywatna).

Jaki jest czas trwania umowy najmu mieszkania?

Umowa najmu mieszkania może być zawarta:

• na czas nieokreślony - wygasa w razie jej wypowiedzenia przez jedną ze stron;
• na czas określony - wygasa automatycznie, z upływem okresu, na jaki została zawarta.

Strony mogą również postanowić w umowie najmu, że umowa na czas określony może zostać wypowiedziana przed terminem, na jaki została zawarta. Jeśli takiego zapisu w umowie terminowej nie ma, wówczas umowa terminowa nie może być wypowiedziana przed upływem okresu, na jaki została zawarta.

Na temat rozwiązania umowy najmu można przeczytać w przewodniku prawnym na temat: Jak rozwiązać umowę najmu mieszkania oraz Co powinno zawierać wypowiedzenie umowy najmu lokalu?

Co należy zrobić po sporządzeniu umowy najmu mieszkania?

Umowę najmu mieszkania należy podpisać pisemnie albo elektronicznie przez obie strony umowy. Każda ze stron powinna zachować jeden egzemplarz podpisanej umowy we własnej dokumentacji.

Umowa najmu mieszkania, przewidziana na okres dłuższy, niż 1 rok, musi być zawarta w formie pisemnej - w przeciwnym razie jest uważana za umowę zawartą na czas nieokreślony.

Co należy dołączyć do umowy najmu mieszkania?

Do umowy najmu mieszkania należy dołączyć:

• protokół zdawczo - odbiorczy - dokument potwierdzający wydanie mieszkania najemcy;
• świadectwo charakterystyki energetycznej - dokument, który określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych, związanych z użytkowaniem budynku lub części budynku, czyli energii na potrzeby ogrzewania i wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, chłodzenia, a w przypadku budynków niemieszkalnych również oświetlenia. Dzięki informacjom zawartym w świadectwie charakterystyki energetycznej najemca może określić orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym koszt utrzymania związany ze zużyciem energii.

Świadectwa charakterystyki energetycznej mają pomóc w osiągnięciu unijnych celów redukcji emisji gazów cieplarnianych. Zgodnie ze strategią Europejskiego Zielonego Ładu, cały sektor budowlany powinien osiągnąć neutralność emisyjną do 2050 r.

Czy konieczne jest notarialne poświadczenie umowy najmu mieszkania?

Umowę najmu mieszkania sporządza się w formie pisemnej, dokumentowej lub elektronicznej. Oznacza to, że forma notarialna nie jest wymagana dla ważności umowy najmu mieszkania.

Jakie koszty wiążą się z finalizacją umowy najmu mieszkania?

Brak kosztów finalizacji umowy najmu mieszkania. Nie wymaga się formy notarialnej - brak kosztów taksy notarialnej. Nie wymaga się również rejestracji umowy najmu mieszkania - wobec tego brak opłat rejestracyjnych.

Ile wynosi podatek od najmu mieszkania?

Najem mieszkania prywatnie (czyli jako odrębne źródło przychodów, nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) jest opodatkowane podatkiem. Wynajmujący, którzy uzyskują czynsz z najmu mieszkania muszą więc odprowadzić podatek od najmu.

Od 1 stycznia 2022 r. jedynym możliwym sposobem opodatkowania jest opodatkowanie ryczałtem, w zależności od przychodu brutto (czyli nie odlicza się kosztów):

• 8,5% czynszu od przychodu do kwoty 100 000 zł;
• 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Obecnie nie jest już możliwe opodatkowanie na zasadach ogólnych, w zależności od dochodu w wysokości 17% oraz 32%.

Wynajmujący, którzy uzyskują czynsz z najmu w ramach działalności gospodarczej mogą rozliczyć najem na zasadach ogólnych, liniowo lub ryczałtowo.

Co powinna zawierać umowa najmu mieszkania?

Umowa najmu mieszkania zawiera:

• opis stron umowy;
• opis mieszkania, wraz z jego powierzchnią;
• wyposażenie mieszkania;
• kwotę czynszu;
• opłaty eksploatacyjne;
• kaucję;
• czas trwania umowy;
• prawa i obowiązki stron umowy;
• klauzulę o wypowiedzeniu umowy;
• podpisy stron.

Jakie przepisy mają zastosowanie do umowy najmu mieszkania?

Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest uregulowana ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego.

W razie braku uregulowań w powołanej ustawie, do najmu lokalu mieszkalnego, stosuje się odpowiednio przepisy art. 680 i nast. Kodeksu Cywilnego.

Definicja pojęcia "mieszkanie" znajduje się w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Opodatkowanie najmu podatkiem ryczałtowym wynika z art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Jak edytować wzór?

Wypełnij formularz. Dokument jest redagowany na Twoich oczach w miarę podawania odpowiedzi.

Po zakończeniu, otrzymujesz go w formacie Word i PDF. Możesz go edytować i wykorzystać ponownie.