¿Cómo y cuándo puede el Arrendador (dueño) dar por terminado un contrato de arrendamiento de un inmueble?

El contrato de arrendamiento para casa habitación es el documento legal que se celebra cuando la persona que es dueña de una casa o departamento (arrendador) cede temporalmente su uso a alguien más a cambio de una renta, para que esta persona (arrendatario) lo habite, es decir que lo use como vivienda para si mismo y/o su familia. Esto lo diferencia de otros contratos de arrendamiento como por ejemplo, del contrato de renta para local comercial. De acuerdo a lo señalado en el Código Civil Federal, los contratos de arrendamiento de casa habitación tienen una duración mínima de un año, excepto en el caso de que las partes en el contrato expresamente indiquen un periodo menor.

En esta guía se expondrán las formas más comunes en las que se puede dar por terminado legalmente un contrato de arrendamiento por parte del arrendador.

1. Terminación del contrato por el vencimiento del plazo establecido.

En la mayoría de los contratos de arrendamiento que se celebran es común que las partes señalen el periodo mínimo por el cual estará vigente el contrato. No obstante, se debe considerar que de acuerdo a lo establecido en el Código Civil Federal, en el caso del arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitación la duración mínima será de un año, a menos que las partes establezcan expresamente un plazo menor.

Una vez llegada la fecha de vencimiento el contrato, si el arrendador y el arrendatario están de acuerdo pueden decidir continuar con el arrendamiento, o bien cualquiera de ellas, en este caso el arrendador puede solicitar al arrendatario que desocupe el inmueble para que este pueda disponer del mismo. De igual manera el arrendatario puede simplemente desocupar el inmueble e informar al arrendador su deseo de terminar el contrato.

No obstante, lo más común es que durante el arrendamiento las partes guarden una comunicación continua, por lo que generalmente estas sabrán antes del vencimiento del contrato si el arrendamiento continuará o se dará por terminado. Para formalizar sus pretensiones, cualquiera de las partes, en este caso el arrendador, puede comunicar al arrendatario mediante una carta o escrito libre, su intención de continuar o dar por terminado el arrendamiento, de forma que al llegar la fecha de vencimiento, el arrendamiento se tenga por concluido legalmente.

Cabe señalar, que no existe una regulación respecto a la forma y el tiempo en el que el arrendador deba solicitar la terminación del contrato por el vencimiento de este, por lo que puede hacerse incluso de forma oral. Sin embargo, para una mayor seguridad jurídica, es recomendable hacerlo por escrito con al menos 2 meses de anticipación para que el arrendatario tenga oportunidad de buscar otro inmueble para su habitación.

2. Terminación del contrato por acuerdo de las partes.

Como se ha mencionado, es común que en los contratos de arrendamiento se señale el periodo mínimo por el cual estará vigente el contrato de arrendamiento, sin embargo, las partes pueden estar de acuerdo en dar por terminado el contrato de forma anticipada, es decir, antes del vencimiento del plazo acordado, o del vencimiento del plazo legal de un año.

De ocurrir esta situación, para dar por terminado el contrato, basta con que las partes firmen un escrito redactado y firmado por ellas en forma libre en el que señalen la fecha en la que se dará por terminado el arrendamiento.

Al igual que se precisó en el punto anterior, no existe una regulación respecto a la forma en la que las partes pueden dar por terminado un contrato de forma anticipada, por lo que puede hacerse incluso de forma oral. Sin embargo, para una mayor seguridad jurídica, siempre es recomendable hacerlo por escrito.

3. Terminación del contrato por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario.

Finalmente, señalaremos las causas más comunes de terminación del contrato de arrendamiento cuando el arrendatario incumple el contrato en alguno de sus términos, con lo cual se permite al arrendador terminar el contrato antes de la fecha establecida, o del vencimiento del plazo legal de un año.

En todos los casos señalados a continuación, el arrendador puede solicitar al arrendatario la terminación del contrato, así como la devolución del inmueble. Sin embargo, la ley no precisa una forma ni el tiempo en el que esta solicitud deba realizarse, por lo que el arrendador puede hacerla incluso de forma oral y solicitar la devolución inmediata. No obstante, lo más recomendable es hacerla mediante un escrito libre y con 2 semanas de anticipación a la fecha en la que se requiera la devolución del inmueble. De esta manera, en caso de que sea necesario, el escrito o carta dirigida al arrendatario podrá servir como un antecedente adicional en caso de que se recurra a una terminación judicial del contrato.

3.1. Falta de pago de la renta.

Al inicio de esta guía se precisó que el arrendador cede el uso del inmueble al arrendatario a cambio del pago de una renta, siendo esta la principal obligación del arrendatario en el contrato. Puede ocurrir sin embargo, que por distintas circunstancias, el arrendatario no se encuentre en la posibilidad de realizar el pago, o de realizarlo en su totalidad.

Como también se ha señalado, es muy común que durante la vigencia de este contrato, las partes guarden una comunicación continua, respecto al inmueble y respecto a sus obligaciones. Por lo cual, si el arrendatario no estará en posibilidad de pagar la renta de acuerdo a la forma y el tiempo establecidos en el contrato, lo mejor es que este de aviso al arrendador para que las partes puedan llegar a algún arreglo respecto al retraso o falta de pago. También es posible que arrendador solicite el pago al arrendatario mediante un requerimiento de pago de la renta.

Sin embargo, de no ocurrir un arreglo respecto a la falta de pago, o respecto al pago incompleto de la renta, el arrendador puede solicitar al arrendatario que este desocupe el inmueble, y por lo tanto se de por terminado el contrato.

3.2. Destinar el inmueble a otros usos.

El arrendamiento de casa habitación es de acuerdo al Código Civil Federal un contrato de orden público e interés social, por lo cual, la ley concede beneficios y concesiones que no se dan en otro tipo de arrendamientos. Además, al celebrar el contrato las partes manifiestan su intención de arrendar un inmueble para que este sea habitado por una persona o familia. Por lo cual, dar cualquier uso distinto al inmueble que no sea el de utilizarlo como vivienda (como por ejemplo, destinarlo para venta de comida, o de productos, o para almacenar cierta clase de bienes) además de ser ilegal, va en contra del mismo contrato, así como de los motivos por los que este se firma.

Puede ocurrir que el inmueble además de ser utilizado como vivienda se ocupe también para otros usos, tal circunstancia deberá ser valorada por el arrendador, pues habrá situaciones en la que no se afecte la naturaleza del contrato (por ejemplo, si una parte del inmueble se destina a guardar las herramientas de trabajo del arrendatario). Sin embargo, pueden presentarse otras situaciones en las que a pesar de que el inmueble se destine a un uso habitacional, se tenga que dar por terminado el contrato, por ejemplo, si se realiza alguna actividad ilegal o se manejan sustancias u objetos peligrosos (por ejemplo: químicos dañinos para la salud, explosivos, o armas).

Estos casos, aún y cuando no se encuentren establecidos expresamente en el contrato como causas para terminar el arrendamiento, derivan en el derecho del arrendador a solicitar la devolución inmediata del inmueble y la consecuente terminación del contrato.

3.3. Violar las reglas de la comunidad.

De forma similar a lo señalado en el punto anterior respecto al manejo de sustancias u objetos peligrosos, en el caso de que el inmueble que se renta se encuentre dentro de un condominio, o sujeto a las reglas de una comunidad o fraccionamiento, el arrendatario adquiere la obligación, aun y cuando no se establezca expresamente en el contrato, de respetar las reglas establecidas por la comunidad de vecinos. Por lo cual, no respetarlas en forma reiterada, por ejemplo, manteniendo un volumen de música elevado, especialmente durante las madrugadas, puede dar lugar a que el arrendador le solicite la terminación del contrato.

3.4. No cuidar el inmueble apropiadamente.

Aunque no se encuentre establecida en el contrato, una de las obligaciones de todo arrendatario es cuidar el inmueble que se renta como si fuera propio. Por lo cual, descuidarlo, tenerlo en condiciones de higiene insalubres, o incluso causarle un daño intencional, derivan también en la facultad a favor del arrendador de solicitar la terminación del contrato, y por lo tanto la devolución del inmueble.

3.5. Subarrendar el inmueble o parte de él sin autorización del arrendador.

Al celebrar el contrato de arrendamiento, puede ocurrir que se faculte al arrendatario para subarrendar (que el arrendatario original rente a una tercera persona) el inmueble total o parcialmente. Sin embargo, esto debe realizarse con autorización del arrendador (usualmente mediante una solicitud para subarrendar) ya que de lo contrario, este podría solicitar la terminación del contrato.

En los casos en los que en el contrato de arrendamiento expresamente se prohíbe el subarrendamiento, no es posible subarrendar el inmueble, ni solicitar autorización al arrendador para subarrendar. Lo pertinente es realizar una modificación al contrato para que esto pueda llevarse a cabo.

3.6. Realización de obras sin autorización del arrendador.

Al formalizarse un contrato de arrendamiento, el arrendatario únicamente tiene permitido utilizar el inmueble de acuerdo a los términos del contrato, sin embargo, puede ocurrir que para hacer más apropiada la vivienda para las necesidades del arrendatario, este requiera realizar alguna modificación. Por ejemplo, si la vivienda no cuenta con un acceso para silla de ruedas.

En estos casos, el arrendatario puede solicitar al arrendador permiso para realizar una obra (usualmente mediante una solicitud para realizar obras) que puede no resultar indispensable para la conservación del inmueble, pero que es de interés del arrendatario que se realice.

No obstante, es importante señalar que de no contar con la autorización del arrendador para realizar obras, no es posible realizar ningún tipo de obra, pues tal acción puede derivar en que el arrendador solicite que los cambios realizados sean devueltos al estado original, e incluso, se solicite la terminación del contrato.

4. Terminación judicial del contrato.

En caso de que ocurra cualquiera de las circunstancias descritas en los puntos anteriores, o alguna otra por la que el arrendador considere que es necesario dar por terminado el contrato, y sólo si el arrendatario se niega a terminar el contrato o a realizar la devolución del inmueble, el arrendador puede recurrir a una terminación judicial, esto es, a demandar judicialmente la terminación del contrato.

En estos casos, si en el contrato se ha establecido una pena con motivo de la falta de devolución, el arrendatario estará obligado a pagar además de la renta, la pena que haya sido señalada en el contrato. Si no se ha establecido una pena por estos motivos, el arrendador puede exigir además del pago de la renta, el pago de los daños y perjuicios que se generen.

Es importante tener en cuenta que aunque el arrendador considere que el contrato ha terminado, no puede disponer del inmueble hasta en tanto no se realice la devolución de este, ya que de lo contrario podría tener que enfrentar sanciones de tipo civil e incluso penal.

Siempre que el arrendador se enfrente a una terminación judicial, es importante que se encuentre asesorado por un abogado.