6 luty 2023
6 luty 2023
Umowa najmu lokalu może być wypowiedziana przez najemcę (lokatora lokalu) np. gdy znalazł on większe mieszkanie, gdy przeprowadza się do innego miasta, gdy kupił własne mieszkanie itd. Umowa najmu może być również wypowiedziana przez wynajmującego (właściciela lokalu) np. gdy postanowił sprzedać wynajmowane mieszkanie, gdy postanowił wprowadzić się do wynajmowanego mieszkania, gdy z pewnych względów nie chce kontynuować umowy najmu z konkretnym lokatorem itd. Przyczyn wypowiedzenia umowy najmu, przez każdą ze stron, może być wiele. Jak prawidłowo zakomunikować wypowiedzenie umowy najmu drugiej stronie? Czy każda umowa najmu może zostać wypowiedziana? Na te pytania odpowiemy w niniejszym przewodniku prawnym.
W pierwszej kolejności należy ustalić, czy umowę najmu da się wypowiedzieć. Nie każda bowiem umowa najmu może zostać wypowiedziana. Mowa tu głównie o umowach terminowych, inaczej mówiąc umowach najmu na czas oznaczony/określony. Co do zasady takiej umowy nie można wypowiedzieć przed ustalonym terminem zakończenia umowy. Wyjątek od tej zasady stanowi zawarcie w umowie najmu zapisu, dotyczącego możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia. Wynika z tego, że aby ustalić, czy umowę najmu na czas oznaczony można wypowiedzieć, należy ją przeczytać i odnaleźć zapisy, dotyczące ewentualnych możliwości jej rozwiązania lub wypowiedzenia przed terminem. W razie braku takich zapisów, umowy najmu na czas określony nie da się wypowiedzieć w ramach jednostronnego oświadczenia woli.
Czy wiesz, że...
Art. 673 § 3 Kodeksu Cywilnego
Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Kolejnym wyjątkiem od zasady ogólnej, dotyczącej niemożności wypowiedzenia umów terminowych jest jej dorozumiane przedłużenie po upływie czasu, na jaki umowa najmu została zawarta. Chodzi więc o taką sytuację, gdy strony zawarły umowę najmu na czas określony np. do 31 grudnia 2023 r., ale po tym terminie ustaliły między sobą, że najemca kontynuuje najem lokalu. Wobec tego, w braku przeciwnych postanowień umownych, umowa najmu zostaje przekształcona z mocy prawa, dnia 1 stycznia 2024 r., w umowę na czas nieokreślony, która w konsekwencji da się wypowiedzieć w każdym czasie.
Czy wiesz, że...
Art. 674 Kodeksu Cywilnego
Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.
Umowa najmu na czas nieokreślony może być wypowiedziana w każdej sytuacji.
W przypadku najmu lokalu mieszkalnego, zachowanie formy pisemnej wypowiedzenia jest warunkiem koniecznym jego skuteczności, jeśli sporządza je wynajmujący (właściciel lokalu). Stanowi o tym art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 172, ze zm.). Zgodnie z tym zapisem wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego musi być dokonane na piśmie, pod rygorem nieważności. Jeżeli forma pisemna nie zostanie zachowana, wypowiedzenie nie odniesie żadnego skutku.
Czy wiesz, że...
Art. 11 Ustawa o ochronie praw lokatorów
1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. [...]
Aby sprostać wymogowi ustawowemu, wypowiedzenie należy sporządzić w formie papierowej (np. drukując wypowiedzenie napisane na komputerze, a następnie podpisując je własnoręcznie długopisem). Zaleca się również, aby druga strona, której wręczane jest wypowiedzenie, potwierdziła jego odbiór poprzez złożenie podpisu na kopii wypowiedzenia. Innym sposobem doręczenia wypowiedzenia jest wysłanie wypowiedzenia, opatrzonego własnoręcznym podpisem, pocztą, na ostatni znany adres odbiorcy, listem poleconym, za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Nawet jeśli lokator nie odbierze listu, takie wypowiedzenie będzie skuteczne na podstawie art. 6g ustawy o ochronie praw lokatorów.
Przepisy o najmie lokali użytkowych nie określają wymogów co do formy wypowiedzenia. Jeśli umowa najmu lokalu również nie zawiera zapisów na temat formy wypowiedzenia umowy, stosuje się zasady ogólne, wynikające z Kodeksu Cywilnego. Art. 77 § 2 Kodeksu Cywilnego przewiduje, że wypowiedzenie umowy najmu zawartej w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, powinno nastąpić w formie dokumentowej (np. email, sms itd.). Art. 77 § 3 Kodeksu Cywilnego stanowi, że w razie sporządzenia umowy najmu w formie szczególnej np. w formie aktu notarialnego, należy sporządzić wypowiedzenie na piśmie (wydruk wypowiedzenia należy własnoręcznie podpisać długopisem).
Brak rygoru nieważności w powołanym przepisie oznacza, że niezachowanie formy dokumentowej lub pisemnej nie stanowi o nieważności czy bezskuteczności wypowiedzenia. Jednakże sankcją niesporządzenia wypowiedzenia w formie pisemnej są ograniczenia dowodowe, w sytuacji, gdy sprawa trafiłaby do sądu.
Czy wiesz, że...
Art. 77 Kodeksu Cywilnego
§ 1. Uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia.
§ 2. Jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę.
§ 3. Jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia; natomiast odstąpienie od umowy albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem.
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas nieokreślony powinno nastąpić z zachowaniem okresu wypowiedzenia, przewidzianego w ustawie o ochronie praw lokatorów.
Czy wiesz, że...
Art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.
3. Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:
1) sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
2) miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.
[...]
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego na czas nieoznaczony powinno nastąpić z zachowaniem okresu wypowiedzenia, przewidzianego w umowie najmu, a w razie braku takiego zapisu w umowie stosuje się okresy wypowiedzenia na podstawie ustawy Kodeks Cywilny.
Czy wiesz, że...
Art. 688 Kodeksu Cywilnego
Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Art. 673 Kodeksu Cywilnego
§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; [...] gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.
§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Art. 674 Kodeksu Cywilnego
Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.
Wypowiadający umowę najmu lokalu może wskazać, w treści wypowiedzenia, datę odbioru kluczy i spisania protokołu zdawczo - odbiorczego. Może to nastąpić na przykład w ostatnim dniu okresu wypowiedzenia umowy najmu.
Ponadto, jeśli została wręczona kaucja, należy postanowić o dacie jej rozliczenia i zwrotu. Jeśli w trakcie spisywania protokołu zdawczo - odbiorczego, strony zauważyłyby, że np. lokal ma jakieś widoczne szkody, które nie wynikają z normalnej eksploatacji lub najemca nie uiścił wszystkich wymaganych opłat, za użytkowanie lokalu, w okresie trwania umowy najmu, wynajmujący może potrącić z kaucji wymaganą sumę pieniędzy. Zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, kaucja powinna zostać zwrócona w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.
Czy wiesz, że...
Art. 6. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
2. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:
1) dotyczy najmu lokalu zamiennego lub najmu socjalnego lokalu;
2) jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez
dokonania jej waloryzacji.
3. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.
4. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.
Reasumując, wypowiedzenie umowy najmu lokalu przez najemcę czy wynajmującego podlega podobnym zasadom.
Jedynie umowa najmu na czas nieokreślony może być zawsze wypowiedziana. W razie zawarcia umowy najmu na czas określony, możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia, przed upływem terminu do którego umowa miała trwać, zależy od zawarcia, w jej treści, postanowienia o możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu.
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego, które sporządza wynajmujący, powinno nastąpić na piśmie, pod rygorem nieważności. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego oraz najmu lokalu mieszkalnego, które sporządza najemca, powinno nastąpić w formie dokumentowej (np. email, sms). Wypowiedzenie umowy w formie szczególnej powinno nastąpić na piśmie.
W wypowiedzeniu należy wskazać okres wypowiedzenia, który obowiązuje dla konkretnej umowy najmu (np. miesiąc, 6 miesięcy, 3 lata, 3 dni, 1 dzień). Ponadto, wypowiedzenie umowy najmu może zawierać takie kwestie, jak datę przekazania kluczy przez najemcę, datę sporządzenia protokołu zdawczo - odbiorczego, czy też rozliczenie i zwrot kaucji.