Jak rozwiązać umowę najmu lokalu?

Umowa najmu nigdy nie trwa wiecznie. Co zrobić, gdy przyjdzie czas na zmianę lokalu? Jak zakończyć wiążącą nas umowę najmu? Wszystko zależy od tego, czy została ona zawarta na czas nieoznaczony (bez wskazywania terminu końcowego w umowie) czy na czas oznaczony (tj. zawiera datę końcową obowiązywania umowy najmu, która jeszcze nie nastąpiła). Ponadto, istnieją określone sytuacje, które mogą powodować natychmiastowe rozwiązanie umowy, niezależnie od jej charakteru (punkt 3 niniejszego omówienia).

Umowa może być zawarta:

1/ na czas nieoznaczony (nieokreślony), wówczas umowa zostaje rozwiązana na skutek jej wypowiedzenia przez strony lub jedną ze stron;

2/ na czas oznaczony (określony), wówczas umowa najmu wygasa automatycznie, z upływem okresu, na jaki została zawarta.

1. Rozwiązanie umowy na czas nieoznaczony

Każda umowa na czas nieoznaczony może zostać wypowiedziana z zachowaniem okresu wypowiedzenia co oznacza, że ulegnie ona rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia.

Czy wiesz, że...

Oświadczenie o chęci rozwiązania umowy dostarczone drugiej stronie jest nazywane wypowiedzeniem umowy. Termin, który upłynie od dnia otrzymania wypowiedzenia przez drugą stronę, do momentu faktycznego rozwiązania umowy najmu nazywany jest okresem wypowiedzenia.

Długość okresów wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego wynika z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Długość okresów wypowiedzenia najmu lokalu użytkowego może być przewidziana w umowie najmu, a w braku takiego zapisu w umowie najmu, zastosowanie znajdują przepisy ustawy Kodeks Cywilny.

Chęć rozwiązania umowy najmu powinniśmy oświadczyć drugiej stronie na piśmie, z wyprzedzeniem tj. pod koniec miesiąca poprzedzającego rozpoczęcie okresu wypowiedzenia.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas nieokreślony, powinno nastąpić zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów:

Art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4
[...].

Przykład: jeśli oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu miedszkalnego, z jednego z powodów wskazanych w powyższym artykule, dotrze do wiadomości drugiej strony dnia 17 sierpnia, umowa najmu ulegnie rozwiązaniu z upływem dnia 30 września.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego na czas nieokreślony, powinno nastąpić najpóźniej na:

1/ trzy miesiące naprzód, na koniec kwartału kalendarzowego (jeśli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc - art. 673 par. 2 ustawy Kodeks Cywilny);

Przykład: jeśli oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu użytkowego, którego czynsz płacony jest co dwa miesiące, dotrze do wiadomości drugiej strony dnia 17 sierpnia, umowa najmu lokalu użytkowego ulegnie rozwiązaniu z upływem dnia 31 grudnia.

2/ trzy miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (jeśli czynsz jest płatny co miesiąc - art. 688 ustawy Kodeks Cywilny);

Przykład: jeśli oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu użytkowego, którego czynsz płacony jest co miesiąc, dotrze do wiadomości drugiej strony dnia 17 sierpnia, umowa najmu lokalu użytkowego ulegnie rozwiązaniu z upływem dnia 30 listopada.

2/ trzy dni naprzód (jeśli czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu niż miesięcznych - art. 688 ustawy Kodeks Cywilny);

Przykład: jeśli oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu, którego czynsz płacony jest co dwa tygodnie, dotrze do wiadomości drugiej strony dnia 17 sierpnia, umowa najmu ulegnie rozwiązaniu z upływem dnia 20 sierpnia.

3/ jeden dzień naprzód (jeśli czynsz jest płacony codziennie - art. 688 ustawy Kodeks Cywilny).

Przykład: jeśli oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu, którego czynsz płacony jest każdego dnia, dotrze do wiadomości drugiej strony dnia 17 sierpnia, umowa najmu ulegnie rozwiązaniu z upływem dnia 18 sierpnia.

2. Umowa najmu na czas oznaczony

Jeśli umowa została zawarta na czas oznaczony tj. wskazano w niej dzień jej zakończenia, możliwość jej wypowiedzenia przed nastąpieniem tego terminu jest możliwa tylko jeśli przyzwolenie to zostało przewidziane w umowie najmu. W innym przypadku, zakończenie umowy najmu na czas oznaczony, przed umownym terminem zakończenia umowy, z woli jednej strony tej umowy, jest niemożliwe.

Jedyna możliwość rozwiązania umowy terminowej (która nie przewiduje możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia) przed jej datą końcową, to

zgoda obu stron umowy na jej wypowiedzenie przed terminem;
wystąpienie z powództwem o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

Czy wiesz, że...

Jeśli strony zgodnie kontynuują najem po upływie terminu umownego zakończenia umowy najmu na czas oznaczony, oznacza to, że umowa zamiast wygasnąć, przekształciła się w umowę najmu na czas nieoznaczony i korzysta ze wszystkich zasad ustawowych, przewidzianych dla umowy najmu na czas nieoznaczony, w tym m.in. z możliwości jej wypowiedzenia.

3. Natychmiastowe rozwiązanie umowy (bez zachowania okresów wypowiedzenia)

Strony mogą wyjątkowo rozwiązać umowę najmu lokalu natychmiast, bez konieczności zachowania okresów wypowiedzenia, w następujących sytuacjach:

1/ Wynajmujący może rozwiązać umowę najmu w trybie natychmiastowym, jeśli:

najemca korzysta z lokalu w sposób niezgodny z treścią umowy lub przeznaczeniem lokalu albo gdy zaniedbuje lokal do tego stopnia, że zostaje on narażony na uszkodzenie (art. 667 par. 2 ustawy KC);
najemca, poprzez swoje niewłaściwe zachowanie, czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym (art. 685 ustawy KC);
najemca zalega z wnoszeniem rat za czynsz przez co najmniej 2 okresy płatności (Wynajmujący powinien uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu), art. 687 ustawy KC;
w lokalu istnieją wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie lokalu, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą (art. 664 par. 2 ustawy KC). Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, chociażby w chwili zawarcia umowy najemca wiedział o wadach (art. 682 ustawy KC).

2/ Najemca może rozwiązać umowę najmu w trybie natychmiastowym, jeśli:

wynajmujący uniemożliwia najemcy korzystanie z lokalu;
wynajmujący narusza lub naruszył istotne postanowienia umowy;
wynajmujący sprzeciwił się podnajmowaniu lokalu lub oddania lokalu do bezpłatnego używania osobie trzeciej.

W umowie najmu mogą się znaleźć także inne sytuacje, niż opisane wyżej, które przyzwalają na natychmiastowe rozwiązanie umowy. Przed zakomunikowaniem drugiej stronie decyzji o wypowiedzeniu umowy, warto zapoznać się z jej treścią i prześledzić, czy dana sytuacja znajduje się w katalogu przyczyn umownych, umożliwiających rozwiązanie umowy najmu, bez konieczności zachowania okresu wypowiedzenia.

4. Podsumowanie

Podsumowując, zanim zdecydujemy się oświadczyć drugiej stronie chęć rozwiązania umowy najmu, powinniśmy zapoznać się z jej treścią.

W sytuacji umowy na czas nieoznaczony:

Po pierwsze należy sprawdzić, czy w treści umowy jest określony termin końcowy (jeśli nie ma, jest to umowa na czas nieoznaczony).

Po drugie, w razie najmu lokalu użytkowego stosuje się okres wypowiedzenia przewidziany w ustawie o ochronie praw lokatorów. W razie najmu lokalu użytkowego należy sprawdzić, czy w umowie zawarte jest postanowienie dotyczące długości okresu wypowiedzenia w razie chęci jej rozwiązania. W razie istnienia w umowie najmu lokalu użytkowego postanowienia o długości okresów wypowiedzenia, należy je zastosować. W razie braku tego postanowienia, obowiązują zasady ogólne prawa cywilnego, wskazane w punkcie 1 niniejszego opracowania.

Po trzecie, przed wysłaniem wypowiedzenia, warto prześledzić katalog możliwości natychmiastowego rozwiązania tej umowy (jeśli taki jest w umowie) i odnieść te sytuacje do naszej konkretnej sprawy, oceniając, czy nasz powód rozwiązania umowy najmu może zawierać się w jednej ze wskazanych w katalogu sytuacji.

Po czwarte, jeśli powód rozwiązania umowy to jedna z sytuacji wskazanych w katalogu w umowie, oświadczamy drugiej stronie o natychmiastowym rozwiązaniu umowy, wskazując ten powód jako uzasadnienie.

Jeśli jednak nasz powód nie wyczerpuje żadnej okoliczności z katalogu możliwości natychmiastowego rozwiązania umowy wysyłamy drugiej stronie wypowiedzenie umowy najmu, w którym wskazujemy okres wypowiedzenia, po upływie którego umowa najmu ulegnie rozwiązaniu.

W sytuacji umowy na czas oznaczony:

Po pierwsze należy sprawdzić, czy w treści umowy jest określony termin końcowy (jeśli tak, jest to umowa na czas oznaczony).

Po drugie, szukamy w jej treści zapisu o możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia. Brak takiego zapisu oznacza, że albo musimy uzyskać zgodę drugiej strony na rozwiązanie umowy najmu przed terminem albo występujemy do sądu z pozwem o rozwiązanie umowy najmu przed terminem jej zakończenia, przez sąd, chyba że nasza sytuacja wyczerpuje się w jednym z powodów natychmiastowego rozwiązania umowy najmu, który to katalog znajduje się najczęściej w umowie. Jeśli nasz powód rozstania to jedna z sytuacji wskazanych w umowie, oświadczamy drugiej stronie o natychmiastowym rozwiązaniu umowy, wskazując ten powód jako uzasadnienie.

Po trzecie, brak zapisu o możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy oraz niedopasowanie naszej sytuacji do żadnej ewentualności natychmiastowego rozwiązania umowy powoduje, że zostaje nam jedynie prosić drugą stronę o wyrażenie zgody na wypowiedzenie umowy terminowej przed terminem jej wygaśnięcia.

Po czwarte, jeśli strona nie chce się zgodzić na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu, kolejną możliwością jest wystąpienie z powództwem do sądu o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Jeśli jednak strona się zgodzi, umowa może zostać rozwiązania na warunkach ustalonych przez strony. Z zainicjowaniem procesu sądowego wiążą się koszty i ryzyka: konieczność uiszczenia opłaty sądowej, koszty zastępstwa procesowego, długotrwałość procesu i nieprzewidywalność rozstrzygnięcia.

Magdalena Bakowski