Contrato de compraventa de bienes inmuebles

¿Qué es un contrato de compraventa de inmuebles?

Un contrato de compraventa de inmuebles es un acuerdo entre el propietario de un bien inmueble (vendedor) que se compromete a hacer entrega de un inmueble en favor del comprador a cambio del pago de una cantidad de dinero. De esta forma, la firma del contrato de compraventa de inmuebles permite la transmisión definitiva de la propiedad de un inmueble en favor del comprador, a cambio de una remuneración económica o precio.

Este contrato puede ser utilizado únicamente para realizar la compra de bien inmueble, como puede ser una vivienda, un terreno, un garaje, un local, etc.

 

¿Qué tipos de contratos de compraventa existen?

Los contratos de compraventa se pueden clasificar de la siguiente manera dependiendo del bien objeto de la venta:

• El contrato de compraventa de un bien inmueble (p. ej. una vivienda, un terreno, etc.).
  
  
• El contrato de compraventa de un bien mueble (p. ej. de mobiliario, vehículos, aparatos, etc.). En este caso, si el objeto de la venta es un vehículo, y tanto vendedor como comprador son particulares (es decir, personas que actúan con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión), se debe utilizar el contrato de compraventa de vehículo entre particulares, documento que se encuentra mejor adaptado a este caso.
  
  
• El contrato de compraventa de acciones o participaciones en el caso de que las partes deseen transmitir sus títulos de propiedad sobre una sociedad mercantil.
  
  
• El contrato de compraventa de empresa si las partes desean realizar la compra de una empresa o negocio en su totalidad y no únicamente de los títulos de la sociedad como ocurre en el punto anterior.

Asimismo, según el momento de realización del pago, el contrato de compraventa puede ser a plazos si las partes pactan que el pago del precio se realizará en una fecha posterior a la de la entrega del inmueble.

¿En qué se diferencia de un contrato de compraventa de inmuebles y un contrato de promesa de compraventa?

El contrato de promesa de compraventa son acuerdos que suponen una mera reserva del inmueble durante un periodo de tiempo, es decir, se trata de un precontrato o contrato previo a la firma del contrato de compraventa de inmuebles. En este caso, no tiene lugar la transmisión del inmueble como sí ocurre en el contrato de compraventa de inmuebles, sino que el único efecto de negarse a la firma del contrato de compraventa de inmuebles será la pérdida de las arras o reserva pagada por el comprador o la obligación del vendedor de pagar el doble de las arras o de la reserva al comprador.

¿En qué se diferencia un contrato de compraventa de inmuebles y un contrato de opción de compra?

La firma de un contrato de opción de compra tiene lugar cuando el vendedor desea conceder a un potencial comprador la posibilidad adquirir, durante un periodo de tiempo, un inmueble de acuerdo con las condiciones pactadas por las partes. Así, el vendedor se obliga a vender el inmueble al comprador optante de forma prioritaria y preferente sobre cualquier otra persona.

Así, en contraposición al contrato de compraventa de inmuebles, en la opción a compra la venta del inmueble tendrá lugar si así lo decide finalmente el comprador, es decir, la compraventa tendrá un lugar si así lo decide el comprador dentro del plazo de duración del contrato.

 

¿En qué se diferencia un contrato de compraventa de inmuebles y un contrato de donación?

El contrato de donación implica la transmisión de cualquier tipo de inmueble de forma gratuita. A diferencia de lo que ocurre en el contrato de compraventa de inmuebles, el propietario no recibirá el pago de precio alguno a cambio de la transmisión del inmueble. De esta forma, la diferencia esencial entre un contrato de compraventa de inmuebles y un contrato de donación es el pago de un precio a cambio de la transmisión del inmueble.

¿El contrato de compraventa de inmuebles debe formalizarse por escrito?

La firma del contrato de compraventa de inmuebles se debe realizar por escrito, ya que este acuerdo se deberá recoger en una escritura pública firmada ante notario e inscribir en el Registro de la Propiedad correspondiente.

¿Quién puede firmar un contrato de compraventa de inmuebles?

El contrato de compraventa de inmuebles se puede formalizar tanto entre personas jurídicas o empresas, como entre personas físicas o individuales.

En el caso de que cualquiera de los firmantes sea una persona jurídica, este contrato debe ser firmado por un administrador de la empresa o una persona apoderada para representar a la empresa.

Las personas físicas pueden firmar este contrato personalmente, siempre que sean mayores de 18 años o mayores de 16 años emancipados (es decir, menores que no viven junto a sus padres) y tengan capacidad plena para la firma de documentos jurídicos. En los casos de menores de edad, o de personas incapacitadas judicialmente o declaradas como pródigos, este contrato deberá ser firmado por las personas que ejerzan la patria potestad o por sus representantes legales (p. ej. por un tutor o curador).

¿Cuál es el plazo de duración de un contrato de compraventa de inmuebles?

Los contratos de compraventa no suelen tener un plazo de duración, es decir, se cumple en el momento de la entrega del bien y el pago del precio. Ahora bien, las partes pueden pactar un plazo para que el vendedor haga entrega del inmueble en favor del comprador tras el pago del precio (el vendedor sigue haciendo uso del bien en precario) o que se pacte el pago a plazos del precio por parte del comprador.

¿Qué es necesario realizar una vez que he completado este contrato de compraventa de inmuebles?

Una vez preparado, tanto el vendedor como el comprador deben firmar este contrato. En cualquier caso, pueden realizar la firma personalmente o a través de su representante (p. ej. la persona apoderada para actuar en nombre del vendedor).

La firma se debe realizar en la parte señalada al final de contrato, así como en el margen izquierdo de cada una de sus páginas. Por último, la firma de este contrato se puede realizar a mano o con un certificado digital.

Asimismo, las partes deben firmar este contrato de compraventa de inmuebles en dos ejemplares, ya que cada una de ellas debe conservar una copia.

¿Qué documentos deben adjuntar las partes a este contrato de compraventa de inmuebles?

Las partes pueden adjuntar libremente los documentos que deseen para clarificar el contenido del contrato o facilitar su interpretación, así como para demostrar la capacidad para la firma del contrato de un representante o apoderado del vendedor o comprador. En todo caso, este contrato debe incluir los siguientes documentos:

• Una nota simple del registro de la propiedad en el que se encuentre inscrito el inmueble.
  
  
• Una copia del justificante bancario en el que se recoge la transferencia de las arras previamente pagadas.
  
  
• El certificado de eficiencia energética del inmueble, según corresponda.
  
  
• Una copia de los contratos de alquiler o de cualquier otro tipo que puedan limitar el uso del inmueble.
  
  
• La copia de la autorización o poder que permite a una de las partes firmar en nombre de la persona o empresa que representa, así como de sus documentos de identificación.

¿Es necesario firmar este contrato de compraventa de inmuebles ante notario público?

Los contratos de compraventa sobre inmuebles deben formalizarse ante un notario público, de tal forma que permita su posterior inscripción el Registro de la Propiedad. Las partes tienen un plazo de tres meses desde la fecha de firma de este contrato para elevar a público este acuerdo ante notario.

¿Es necesario inscribir este contrato de compraventa de inmuebles en un registro público?

Las partes deben solicitar la inscripción de la transmisión del inmueble en el Registro de la Propiedad de la ciudad en la que el inmueble se encuentra sito.

¿Cuáles son los efectos de la firma de un contrato de compraventa de inmuebles?

El principal efecto de la firma del contrato de compraventa de inmuebles es la transmisión de la propiedad del inmueble por parte del vendedor al comprador. El comprador pasará a ser el nuevo propietario, recibiendo el inmueble en el momento de firma del contrato.

Ahora bien, si el vendedor desea transmitir un inmueble, pero, a su vez, desea seguir haciendo uso del mismo durante un periodo de tiempo, las partes podrán pactar que la entrega del inmueble se realice con posterioridad, en una fecha o plazo concreto posterior a la firma del contrato de compraventa de inmuebles. De esta forma, tendría lugar la venta del inmueble, y el consiguiente traspaso de su propiedad, pero el vendedor mantiene la posesión del bien hasta una fecha posterior. A esta circunstancia se denomina venta en precario, que comentamos de forma detallada en nuestra guía ¿En qué consiste el precario en un contrato de compraventa?

¿Qué debe incluir el contrato de compraventa de inmuebles?

Para que el contrato de compraventa de inmuebles sea eficaz, es necesario que incluya lo siguiente:

• La descripción del inmueble objeto de la compraventa (p. ej. una vivienda, un terreno, etc.).
  
  
• La información sobre el estado físico y características del inmueble.
  
  
• Las cargas e impuestos que afecten al inmueble (p. ej. una hipoteca, un embargo, etc.).
  
  
• El precio que el comprador deberá pagar en favor del vendedor, incluyendo la fecha y forma de pago.
  
  
• La fecha de firma del contrato.
  
  
• La distribución de los gastos relacionados con la compraventa: en el contrato debe quedar claro quién pagará qué gastos relacionados con la compraventa.

¿Cuál es la legislación aplicable a un contrato de compraventa de inmuebles?

De manera general, el contrato de compraventa de inmuebles se rige por el Título IV del Código civil, es decir, por sus artículos 1445 y siguientes.

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