Contrato de opción de compra

¿Qué es un contrato de opción de compra?

La firma de un contrato de opción de compra tiene lugar cuando el vendedor desea conceder, a un potencial comprador (llamado optante), la posibilidad adquirir un bien de acuerdo con las condiciones pactadas por las partes. Así, el vendedor se obliga a vender el inmueble al comprador optante de forma prioritaria y preferente frente a cualquier otra persona en el plazo acordado por las partes.

Durante la vigencia de este contrato, el vendedor no podrá disponer libremente del bien, es decir, no podrá firmar en el futuro contrato alguno que pueda limitar su propiedad o posesión sobre el bien (p. ej. un contrato de arrendamiento, de usufructo, etc.). De esta forma, se garantiza que el optante pueda llevar a cabo la compra del bien dentro del plazo acordado sin restricción alguna.

¿En qué se diferencia un contrato de opción de compra y un contrato de arras?

La firma de un contrato de arras penitenciales es una mera reserva de un inmueble durante un periodo de tiempo, pudiendo cualquiera de las partes negarse a la futura firma del contrato de compraventa. En este caso, el único efecto de negarse a la firma del contrato de compraventa será la pérdida de las arras pagadas por el comprador o la obligación del vendedor de pagar el doble de las arras al comprador.

En contraposición a lo anterior, la opción a compra no es una reserva del bien, sino que es un derecho del optante, es decir, es el optante el que decide si se firma el contrato de compraventa. Si el optante ejerce su derecho de opción de compra, se deberá llevar a cabo la compraventa del bien.

¿En qué se diferencia un contrato de opción de compra y un acuerdo de adquisición preferente?

Las partes pueden firmar un acuerdo de adquisición preferente en los casos en los que el vendedor no pueda o no quiera firmar el contrato de compraventa a corto plazo (p. ej. porque todavía desconoce la fecha en la que se podrá mudar del inmueble que desea vender), o bien cuando las partes no deseen comprometerse todavía a fijar las condiciones del futuro contrato de compraventa, pueden acordar simplemente el otorgamiento de un derecho de adquisición preferente en favor del futuro comprador. En este caso, el contrato de compraventa se firmará si el vendedor decide transmitir la vivienda en el futuro.

En contraposición a lo anterior, la opción a compra es un derecho del optante, es decir, es el optante el que decide si se firma el contrato de compraventa. Si el optante ejerce su derecho de opción de compra, se deberá llevar a cabo la compraventa del bien.

¿El contrato de opción de compra se debe celebrar por escrito?

No, no es necesario. Las partes pueden acordar el pago de una reserva de forma oral, es decir, acordar verbalmente las condiciones en las que las partes acuerdan las condiciones del contrato de opción de compra.

Ahora bien, la firma del contrato de opción de compra por escrito permite fijar las condiciones concretas del futuro contrato de compraventa, así como detallar el plazo en el que se podrá ejercer el derecho de opción, y facilita la prueba de su contenido en el caso de que cualquiera de las partes tenga que reclamar en vía judicial el cumplimiento de este contrato.

¿Quién puede firmar un contrato de opción de compra?

El contrato de opción de compra se puede formalizar tanto entre personas jurídicas o empresas, como entre personas físicas o individuales.

En el caso de que cualquiera de los firmantes sea una persona jurídica, este contrato debe ser firmado por un administrador de la empresa o una persona apoderada para representar a la empresa.

Las personas físicas pueden firmar este contrato personalmente, siempre que sean mayores de 18 años o mayores de 16 años emancipados (es decir, menores que no viven junto a sus padres) y tengan capacidad plena para la firma de documentos jurídicos. En los casos de menores de edad, o de personas incapacitadas judicialmente o declaradas como pródigos, este contrato deberá ser firmado por las personas que ejerzan la patria potestad o por sus representantes legales (p. ej. por un tutor o curador).

¿Cuál es el plazo de duración de un contrato de opción de compra?

Las partes pueden firmar el contrato de opción de compra tanto por un periodo de tiempo determinado concreto (p. ej. por 3 meses), como por un periodo de tiempo indefinido (no se establece una duración concreta del contrato).

¿Qué es necesario realizar una vez que he completado este contrato de opción de compra?

Una vez preparado, tanto el vendedor como el optante deben firmar este contrato de opción de compra. En cualquier caso, pueden realizar la firma personalmente o a través de su representante (p. ej. la persona apoderada para actuar en nombre del vendedor).

La firma se debe realizar en la parte señalada al final de contrato, así como en el margen izquierdo de cada una de sus páginas. Asimismo, la firma de este contrato se puede realizar a mano o con un certificado digital.

Por último, las partes deben firmar este contrato en dos ejemplares, ya que cada una de ellas debe conservar una copia.

¿Qué documentos deben adjuntar las partes a este contrato de opción de compra?

Las partes pueden adjuntar libremente los documentos que deseen para clarificar el contenido del contrato o facilitar su interpretación, así como para demostrar la capacidad para la firma del contrato de un representante o apoderado del vendedor u optante. Así, las partes pueden adjuntar, entre otros, los siguientes documentos:

• Una nota simple del registro de bienes muebles en el que se encuentre inscrito el bien.
  
  
• Una copia del justificante bancario en el que se recoge la transferencia de la cantidad pagada como reserva del bien.
  
  
• La copia de la autorización o poder que permite a una de las partes firmar en nombre de la persona o empresa que representa, así como de sus documentos de identificación.

¿Cuándo pueden las partes firmar un contrato de opción de compra?

Las partes pueden decidir libremente el momento en el que firmarán el contrato de opción de compra. Es más, las partes puede llevar a cabo directamente la compra de un bien sin la necesidad de firmar un contrato de opción de compra.

¿Es necesario firmar este contrato de opción de compra ante notario público?

No, no es necesario, la firma de este contrato ante notario es opcional. En todo caso, la firma de un contrato de opción de compra ante notario público otorga una mayor garantía sobre su contenido y sobre su aplicación. Asimismo, facilita su ejecución directa en vía judicial en el caso de que cualquiera de las partes incumpla lo establecido en este contrato.

¿Es necesario inscribir este contrato de opción de compra en un registro público?

Las partes pueden solicitar la inscripción de una opción de compra sobre un bien inmueble en el Registro de la Propiedad de la ciudad en la que el inmueble se encuentra sito. La inscripción de la opción en este registro facilita que terceros interesados en el inmueble conozcan la existencia de esta opción y se evite, por tanto, la venta del bien en el plazo de duración de la opción.

¿Qué consecuencias tiene el incumplimiento de este contrato de opción?

En este punto, es importante señalar que el comprador no está obligado a adquirir el bien. Se trata de un derecho opcional, por lo que el comprador puede decir comprar o no el bien. De esta forma, su negativa a adquirir no implica sanción alguna, salvo que las partes hayan pactado otra cosa.

En contraposición a lo anterior, el vendedor sí que está obligado a vender si el comprador ejerce su derecho de opción, por lo que su negativa a transmitir el bien permite que el comprador acuda a la vía judicial para solicitar el cumplimiento del contrato, así como, en su caso, la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por la negativa del vendedor.

¿Qué debe incluir el contrato de opción de compra?

El contrato de opción de compra debe incluir la siguiente información básica:

• La información detallada sobre el bien, incluyendo sus principales características, así como las cargas e impuestos que afecten al bien (p. ej. una reserva de dominio).
  
  
• La fecha en la que se iniciará este derecho de opción y su periodo de duración.
  
  
• Las condiciones en las que se deberá comunicar el ejercicio de la opción.
  
  
• El precio de venta final y la forma de pago (este precio no podrá variar en el futuro).
  
  
• La mención de las posibles acciones judiciales que las partes podrán iniciar en el caso de incumplimiento del contrato.
  
  
• Los gastos relacionados con el ejercicio de la opción de compra: en el contrato debe quedar claro quién se hará cargo de los gastos relacionados con el ejercicio de la opción de compra.

¿Cuál es la legislación aplicable a un contrato de opción de compra?

El contrato de opción de compra no se encuentra regulado de forma expresa en la legislación española, por lo que quedará sujeto a la autonomía de la voluntad en virtud de lo dispuesto en el artículo 1255 del Código Civil español. Este acuerdo deberá en todo caso respetar la legislación general de los contratos recogida en el Código Civil, en concreto, en lo que se refiere a la validez de los contratos (artículos 1261 a 1277).

En todo caso, este contrato tiene en cuenta la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre este tipo de contrato (Sentencias del Tribunal Supremo 28 de abril de 2000, 22 de septiembre de 2009, entre otras).

Por último, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario regula la posibilidad de inscribir este tipo de contratos.

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