10 de mayo 2024
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10 de mayo 2024
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Las partes en un contrato de compraventa puede acordar que el vendedor mantenga la posesión de un bien o habitando en un inmueble tras la firma de un contrato de compraventa (p. ej. permitir que el vendedor continúe haciendo uso de la vivienda mientras espera la entrega de su nueva vivienda). A esta circunstancia se denomina venta "en precario" (es decir, venta en la que vendedor mantiene la posesión sobre el bien durante un tiempo). En los siguientes puntos, se tratará de analizar este tipo de compraventa, así como determinar más consecuencias legales y los riesgos de este tipo de operaciones:
En términos puramente legales, se entiende que existe un uso o posesión en precario sobre cualquier tipo de bien cuando no se dispone de un título concreto o contrato que justifique dicha posesión (p. ej. una persona que ha realizado el uso de unos terrenos de forma gratuita sin que el propietario se haya opuesto a ello, una familia que permite a uno de sus hijos el uso gratuito de una vivienda de su propiedad, etc.). Se trata de situaciones en las que se hace uso de un bien de forma gratuita, sin que exista una fecha concreta en la que se deba devolver el bien y sin ser su propietario o haber firmado un contrato de préstamo o alquiler alguno.
En estos casos, el propietario consiente de forma tácita la posesión del bien por parte de un tercero (es decir, sabe que un tercero está haciendo uso de un bien de su propiedad y no se opone a ello), pero dicho propietario podrá exigir la devolución del bien cuando así lo desee.
Como se puede comprobar, esta definición no se corresponde con lo que comúnmente se entiende por una cesión en precario, ya que, como veremos posteriormente, lo que se considera de forma general como precario en verdad se trata de un contrato de comodato.
Para analizar de forma adecuada este punto, es necesario resolver cada una de las preguntas concretas que se detallarán a continuación:
Sí, en aquellas ocasiones en las que el vendedor desea vender un bien, pero, a su vez, desea seguir haciendo uso del mismo durante un periodo de tiempo, las partes podrán pactar, en base al principio de libertad de contratación, que la entrega del bien se realice con posterioridad, en una fecha o plazo concreto posterior. De esta forma, tendría lugar la venta del bien, y el consiguiente traspaso de su propiedad, pero el vendedor mantendría la posesión del bien hasta una fecha posterior.
Una vez acordada la compra de un bien manteniendo el vendedor su posesión, es necesario determinar las condiciones en las que se cede su uso al vendedor, ya que, dependiendo de estas condiciones, se establecerá el régimen legal que se aplicará de forma concreta a este acuerdo.
Si la cesión del uso se hace por un periodo de tiempo concreto (p. ej. por seis meses) y con una finalidad específica (p. ej. permitir al vendedor residir en la vivienda en espera de que le otorguen las llaves de otra vivienda de obra nueva que ha adquirido), nos encontraremos ante lo que se denomina comodato. Esta diferencia es importante, ya que se trata de una figura legal distinta al precario que se encuentra regulada de forma específica en el Código Civil.
El comodato consiste en el préstamo de un bien (como puede ser una vivienda) que se realiza de forma gratuita, durante un periodo de tiempo concreto y para una determinada finalidad (p. ej. para utilizar una vivienda durante las vacaciones de verano).
Por otro lado, en el caso de que el comprador permita el uso del bien sin indicar un periodo de tiempo concreto de duración de dicha cesión, o sin que se regule esta cesión en el contrato de compraventa (p. ej. se acuerda de forma verbal con posterioridad a la firma del contrato de compraventa), el vendedor estará haciendo un uso del bien en precario, con las consecuencias que de ello se deriva, tal y como se comentará en el apartado siguiente.
Como se ha indicado anteriormente, dependiendo de las condiciones pactadas para la cesión del uso del bien en favor del vendedor nos encontraremos ante la figura del comodato, o ante un uso del bien en precario.
En primer lugar, si las partes regulan de forma específica el plazo y el objeto de la cesión del bien en el contrato de compraventa, serán de aplicación las normas del contrato de comodato. En este caso, el vendedor queda obligado a devolver al comodante exactamente el mismo bien que le fue entregado, en un estado de conservación normal. Asimismo, el vendedor tendrá la obligación de conservar el bien "con la diligencia propia de un buen padre de familia" (es decir, cuidará el bien como si fuera suyo), y deberá pagar los gastos ordinarios necesarios para su uso y conservación.
Una vez concluido el plazo de duración del comodato, el vendedor quedará obligado a hacer su restitución en favor del comprador de acuerdo con lo señalado en el párrafo anterior.
Es importante destacar que, en este caso, el vendedor posee el bien bajo un título, que es el préstamo del bien permitido en el contrato de compraventa, por lo que esta cesión del uso se deberá regular por lo acordado por las partes. El comprador no puede solicitar la devolución del bien antes de la fecha acordada.
En segundo lugar, si no se cumpliera con los requisitos anteriores (es decir, se hace una cesión de un bien sin indicar una fecha de duración concreta, sin especificar el motivo concreto por el que se realiza dicha cesión o, simplemente, no se regula de forma específica en el contrato de compraventa), nos encontramos ante una cesión del uso del bien en precario y, por lo tanto, se trata de una situación que no está regulado de forma específica en el Código Civil. En este caso, si el vendedor que posee el bien se niega a devolver el bien al comprador, será necesario acudir a la vía judicial para poder reclamarlo, tal y como se indicará en el apartado siguiente.
Como se indicó anteriormente, el propietario puede solicitar, en cualquier momento, la devolución de aquellos bienes poseídos en precario por parte de terceros. Le bastará al comprador con indicar que esta posesión se realiza en precario, es decir, sin un título concreto (es decir, en este caso, el vendedor ya no es el propietario del bien por lo que carecería de título alguno para poseerlo).
En el caso de que el vendedor que mantiene la posesión del bien se niegue a realizar su devolución, el propietario deberá reclamar su posesión por vía judicial. En este caso, el comprador podrá ejercer una acción reivindicatoria (en el caso de que se reclame la posesión de bienes muebles, como puede ser mobiliario, vehículos, embarcaciones, etc.), o bien, ejercer una acción de desahucio (en el caso de que se reclame la posesión de bienes inmuebles como pueden ser viviendas), debiendo demostrar, en ambos casos, que la posesión le corresponde al comprador (en este caso, la posesión se justifica porque adquirió el bien mediante la firma de un contrato de compraventa).
En el caso de que el vendedor se niegue a la entrega de un bien cuya cesión se reguló en el contrato de compraventa, el comprador puede iniciar una acción por incumplimiento contractual para solicitar la devolución del bien, más la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, sin tener que demostrar, en ningún momento, que es el dueño del bien, como si ocurre en la situación de precario.
La firma de un contrato de compraventa, y la posterior cesión del bien en favor del vendedor, conlleva el riesgo de que el vendedor sigue poseyendo el bien. Así, en el caso de que el vendedor se niegue a hacer su posterior entrega al comprador, será necesario acudir a la vía judicial, sobre todo en el caso de que la cesión del uso se haya hecho en precario, en cuyo caso será necesario acudir a la correspondiente acción reivindicatoria o de desahucio.
Con el fin de evitar lo anterior, las partes pueden conseguir efectos similares mediante la firma de un contrato de arras penitenciales (en el caso de bienes inmuebles como pueden ser las viviendas) o de un contrato de promesa de compraventa (en el caso de bienes muebles como pueden ser los automóviles). En este contrato, las partes se comprometen a firmar en el futuro un contrato de compraventa (se fijan las bases de la futura compraventa, tales como el precio final del bien, las condiciones en las que se encuentra el mismo, el plazo en el que se firmará el contrato de compraventa, etc.), pero, en ningún momento, se transfiere la propiedad.
La firma de este tipo de contrato se realiza a cambio del pago de una señal o reserva por parte del futuro comprador. En el caso de que su firma no tenga lugar por culpa del futuro comprador, éste perderá la señal pagada. Por otro lado, si es por culpa del vendedor, este será el que tendrá que devolver la señal y pagar a su vez una indemnización equivalente al valor de la señal.
Otra opción, sobre todo en aquellos casos en los que el vendedor no desee abandonar el inmueble o devolver la posesión del bien a corto plazo, es la firma de un acuerdo por el que se otorga un derecho de adquisición preferente del inmueble en favor del futuro comprador. Así, en el caso de que el vendedor decida vender el bien, deberá ofrecerlo, en primer lugar, al comprador que le ha otorgado el derecho preferente de compra, con las condiciones que estos hubieran pactado. Si, por cualquier motivo, el vendedor decide mantener la propiedad del bien, no se podría hacer efectivo este derecho de adquisición preferente.
En ambos casos, la firma del contrato de compraventa del bien se retrasaría hasta que el vendedor pueda entregar el bien y, por tanto, el comprador pueda recibir la posesión del inmueble en el momento de la firma del contrato. Así se evita el riesgo de que sea el vendedor el que mantiene la posesión del inmueble tras realizarse su venta.
En cuanto al aspecto negativo de estos contratos en contraposición a la firma de un contrato de compraventa con una cláusula de cesión del bien, cabe la posibilidad de que la firma del contrato de compraventa no tenga lugar si el vendedor se niega posteriormente. En estos casos, el vendedor deberá únicamente hacer el pago de la indemnización acordada.
Es posible realizar la venta de cualquier tipo de bien permitiendo al vendedor siga utilizándolo posteriormente. Si este uso se ha regulado de forma concreta en el contrato de compraventa mediante una cláusula de cesión del uso (estableciendo una fecha de duración), nos encontraremos ante la figura del comodato. Ahora bien, si se trata de un acuerdo tácito, no regulado de forma específica por las partes, o sin un plazo de duración concreto, se tratará de una situación de precario, en la que será necesario acudir a la vía judicial para solicitar la devolución de la propiedad del bien.
En todo caso, si bien es posible la venta de un bien cediendo posteriormente el uso al vendedor hasta un periodo de tiempo concreto, existen otras figuras, como es el contrato de arras penitenciales o promesa de venta, o el otorgamiento de un derecho de adquisición preferente, que evitarían que el vendedor mantenga la posesión del bien tras haberse firmado el correspondiente contrato de compraventa.