24 maggio 2023
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24 maggio 2023
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Il contratto di locazione ad uso abitativo, o, più comunemente, il contratto d'affitto, è sicuramente uno dei contratti più utilizzati in nel panorama giuridico italiano. Lo scopo di questo contratto è quello di far si che una persona, conduttore o inquilino, possa vivere per un determinato periodo di tempo nell'immobile di un'altra persona, locatore o proprietario, previo pagamento di un canone mensile, chiamato affitto o locazione.
In Italia vi sono al momento varie quattro tipologie di contratto d'affitto, le quali si modulano in base alle esigenze delle parti. A queste si può aggiungere anche il contratto di comodato d'uso, il quale però è differente per natura e per utilizzo, come è approfondito nella nostra guida sul comodato d'uso.
Il primo è il contratto a canone libero, detto anche 4+4, in quanto ha una durata di 4 anni, prorogabili tacitamente per altri 4 anni se non interviene la disdetta da una delle due parti. Questa tipologia di contratto, una volta molto comune, è sempre di più soppiantata dal contratto di locazione convenzionata o a canone concordato, chiamato comunemente 3+2, in quanto ha una durata di 3 anni prorogabili tacitamente di altri 2 anni se non interviene alcuna disdetta. A questi si aggiungono i contratti di natura transitoria e i contratti per studenti universitari.
Prima di addentrarci nell'analisi delle diverse tipologie di contratto, è utile verificare quali sono le caratteristiche comuni a tutti i contratti.
Elementi comuni a tutti i contratti, son quelle che riguardano le generalità e il numero delle parti, la descrizione dell'immobile, e l'indicazione dell'importo del canone d'affitto, così come le modalità di versamento e la durata della locazione.
Inoltre, si devono inserire i dati catastali dell'immobile e la clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, riguardo l'APE, ossia l'attestato di prestazione energetica.
In caso di mancata dichiarazione circa l'APE, locatore e conduttore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa. Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta dall'obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell'APE entro 45 giorni dalla stessa.
Altro elemento che può riguardare tutti i contratti, con le differenze che vedremo meglio nella descrizione specifica di ognuno, riguarda anche l'introduzione della clausola della cedolare secca. Questa clausola, facoltativa, permette infatti al locatore di pagare una quota fissa del 21% o del 10% di imposte relative al contratto d'affitto, separandolo dal patrimonio soggetto al reddito IRPEF. La quota del 21% o 10% cambierà in base alla scelta di stipulare un contratto di locazione concordato o meno. Nel caso in cui, per il concordato, si scegliesse la cedolare secca, non si pagheranno le imposte di bollo e imposte di registro, e, nel caso in cui il canone fosse concordato, si applicherà una riduzione del 25% su IMU e TASI come vedremo meglio in seguito. L'unico obbligo per il locatore è quello di rinunciare all'aumento del canone in base all'aggiornamento ISTAT.
Altri elementi, variabili dalle decisioni dalle parti, e quindi non obbligatori per legge, riguardano il deposito cauzionale, detto caparra, che dovrà lasciare il conduttore al locatore (massimo 3 mesi), come garanzia per eventuali mancati pagamenti e/o per possibili danni all'interno dell'immobile; così come la possibilità di poter effettuare delle migliorie all'interno dell'immobile, la possibilità di sublocare (ad esempio non è possibile per i contratti transitori) e qualsiasi altra clausola che le parti vorranno inserire all'interno del contratto.
Per tutti i contratti d'affitto è richiesta, a pena di nullità la forma scritta, nonché l'obbligo di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate competente territorialmente entro 30 giorni dalla stipula dello stesso. La registrazione può essere effettuata sia nell'ufficio dell'Agenzie delle Entrate competente, sia online sullo stesso sito dell'Agenzia delle entrate. A questa regola, si sottrae solamente il contratto di locazione inferiore ai 30 giorni per turisti.
Su ogni contratto d'affitto, il locatore dovrà pagare, oltre alle imposte dirette derivanti dal guadagno del contratto d'affitto, tramite cedolare secca o tramite pagamento IRPEF, anche le varie imposte comunali, come IMU e TASi
La TASI è l'acronimo della tassa sui servizi indivisibili. Il suo pagamento serve per le spese di illuminazione, cura del verde, pulizia stradale e per tutti quei servizi erogati dal Comune e utilizzati in generale da tutti i cittadini per i quali non è possibile individuare un'utenza specifica. Mentre l'IMU è l'acronimo per l'imposta municipale unica è la tassa sulla proprietà degli immobili. Va pagata per tutte le seconde ed ulteriori case. Va pagata per la prima casa solamente se questa è considerata di lusso. E'prevista che le due imposte vengano accorpate nel 2020, ma al momento della stesura di questa guida ancora è in fase di discussione parlamentare.
Vediamo ora in concreto quali sono i vari tipi contratti di affitto.
Questo tipo di contratto di locazione, considerato standard, prevede la possibilità per le parti di stabilire il prezzo libero del canone d'affitto. Sarà quindi tutto rimesso alla volontà delle parti di stabilire il prezzo che ritengono più opportuno.
Per questo tipo di contratto è prevista, qualora lo volesse il locatore, una cedolare secca al 21%. Ciò significa che se l'affitto è di 1000€ al mese, il locatore pagherà 210€ mensili di imposte.
La durata del presente contratto è di 4 anni, rinnovabili per altri 4 alla scadenza del primo periodo nel caso in cui nessuna delle due parti volesse recedere il contratto. Il recesso, o disdetta deve avvenire con 6 mesi di anticipo, con lettera raccomandata A/R, rispetto alla scadenza naturale del contratto.
Il recesso è pero differente se questo avviene da parte del conduttore o da parte del locatore. Infatti, il conduttore può recedere dando un preavviso di 6 mesi al locatore prima della fine dei 4 anni previsti, od in ogni momento qualora ricorrano gravi motivi, sempre con un preavviso di 6 mesi.
Per il locatore invece ciò è possibile solamente nei casi tassativamente previsti dall'art. 3, comma 1, della legge 431/1998. Come il conduttore, il recesso può avvenire solamente con un preavviso di 6 mesi. Tra i punti più importanti del sopracitato articolo, c'è quello di destinare l'immobile come abitazione principale, uso lavorativo o artigianale, per sé o per parenti fino al secondo grado. Per ulteriori informazioni, si rimanda alle guide sulla possibilità di recesso da parte del conduttore e da parte del locatore.
Il contratto di locazione convenzionato o a canone concordato, è un tipo di contratto che viene stipulato in base a determinate disposizioni legislative. La differenza tra questo tipo di contratto e il contratto di locazione a canone libero 4+4 risiede nel fatto che le parti dovranno attenersi ai prezzi previsti dagli accordi tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini per le città con più di 10.000 persone. Ciò significa che non si potrà utilizzare questo contratto se il comune dell'immobile oggetto della locazione è inferiore ai 10.000 abitanti. In tal caso le parti potranno utilizzare gli altri contratti indicati nella presente guida.
Questo tipo di contratto fa si che il prezzo della locazione sia inferiore al prezzo di mercato. Il prezzo verrà stabilito in base a determinati parametri previsti dagli accordi stipulati nel comune di residenza. Per stipulare questo contratto, è comunque necessario rivolgersi a un CAF o patronato che possa determinare l'effettivo canone convenzionato, onde evitare che si firmino contratti a canone concordato nonostante non se ne abbiano le possibilità.
La scelta del contratto a canone convenzionato 3+2 comporta in ogni caso dei vantaggi notevoli sia per il locatore per il conduttore. Per il conduttore, il fatto stesso di pagare un canone inferiore è sicuramente una forma di vantaggio diretta, oltre ad alcune esenzioni fiscali previste dal legislatore. Anche per il locatore, vi sono dei vantaggi di natura fiscale nello scegliere questo tipo di contratto
Il locatore gode di un abbattimento del 30% del canone che si accumulerà sul reddito IRPEF, sommata alla detrazione forfetaria del 5%. Quindi inserirà in dichiarazione solo il 49,5% del canone annuale. Gode inoltre di uno sconto del 30% dell'imposta di registro, la quale sarà divisa in parti uguali tra il locatore e conduttore. Per il conduttore è prevista altresì una detrazione d'imposta in base al suo reddito: €.495,80 per redditi fino a € 15.493,71; e di €.247,90 per redditi fino a €.30.987,41.
Nel caso in cui invece le parti optassero per la cedolare secca, per i canoni concordati questa sarà al 10%. Ciò significa che su un affitto di 1000€ il proprietario pagherà 100€ di imposte, e non avrà nessuna ripercussione riguardo l'accumularsi del reddito imponibile per base IRPEF. Inoltre il locatore avrà uno sconto del 25% su IMU e TASI.
La durata del contratto è di 3 anni, prorogabili per altri 2. Ciò significa che se le parti non recedessero dal contratto, questo durerà per 5 anni. Nel caso in cui una delle due volesse recedere, valgono le stesse regole previste per il contrato a canone libero (4+4) e si rimanda di nuovo alle nostre guide al riguardo.
Il contratto di natura transitoria, trova il suo fondamento normativo in quello di stipulare un contratto breve per le varie esigenze che determineranno le parti. Può esservi per esempio una possibilità di mobilità lavorativa, apprendistato, o motivi di studio per quanto riguarda il conduttore, mentre il locatore può addurre la transitorietà al fatto di un'esigenza personale di dover vivere nell'immobile dopo un determinato periodo di tempo, inferiore rispetto a quanto previsto nei contratti sopra menzionati.
E' obbligatorio allegare al contratto la documentazione che certifichi i motivi della natura transitoria dello stesso. Nel caso in cui queste non venissero allegate, il contratto si considererà come un contratto standard a canone libero 4+4.
Il prezzo del canone può essere a natura concordata per i comuni superiori a 10.000 persone. Il canone può prevedere un'oscillazione del 20%. Ciò significa che il locatore può agevolarsi della cedolare secca ridotta al 10% utilizzando il prezzo di natura concordata, con una maggiorazione fino ad un massimo del 20% (dipendendo dall'Ente territoriale).
Questo altro tipo di contratto d'affitto, può essere stipulato per un massimo di 18 mesi, senza avere un limite minimo. Pertanto, nel caso in cui il contratto fosse stipulato per meno di 30 giorni, questo non avrà bisogno di essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate.
In precedenza e fino all'emanazione del D.M.16.01.2017, era previsto che il periodo minimo per la stipula del presente contratto fosse un mese. Ora, questa normativa è stata abolita, e quindi non vi è un periodo minimo per la stipula del contratto, essendo quindi possibile di firmare il presente contratto per 1 giorno. Nonostante questa novità legislativa, è possibile che in alcuni comuni vi sia ancora il limite previsto di un mese. Infatti, potrebbe capitare che il comune non abbia effettuato una nuova stipula contrattuale con le associazioni degli inquilini e proprietari, e pertanto ancora sia in vigore la normativa anteriore. In ogni caso, la maggior parte dei comuni già si sono adeguati alla normativa.
Per questa tipologia di contratto è espressamente vietata la sublocazione.
Per quando riguarda il recesso da questo tipo di contratto, la comunicazione della disdetta al termine della locazione non è necessaria perché essa si ha in automatico alla scadenza del periodo di locazione previsto. Tuttavia, se le ragioni della transitorietà della locazione erano state poste dal proprietario, queste devono essere confermate prima della scadenza. In caso contrario, ossia se le ragioni addotte dal proprietario fossero false o comunque non fossero state rispettate, e se il conduttore continuasse a permanere nell'immobile, il contratto diventerà allora soggetto alla disciplina ordinaria standard, ossia un contratto 4+4.
Nel caso in cui il locatore comunicasse al conduttore il perdurare dell'esigenza transitoria ed entro 6 mesi non adibisca l'immobile all'uso dichiarato, il contratto sarà trasformato automaticamente in uno ordinario della durata di 4+4 anni oppure il proprietario sarà tenuto al risarcimento di un numero massimo di 36 mensilità di canone in favore dell'inquilino.
Nel caso in cui invece fosse il conduttore a voler recedere, è consentito per questo tipo di contratto un preavviso di durata inferiore rispetto ai contratti precedenti e precisamente di 1 mese di anticipo nel caso in cui il contratto abbia una durata non superiore ai 6 mesi, e di 3 mesi se esso fosse superiore ai 12 mesi. In ogni caso non potrà recedere anticipatamente e quindi dovrà pagare tutte le mensilità previste nel contratto.
Questo tipo di contratto, molto simile al contratto di natura transitoria, si può avere solamente nelle città dove è effettivamente presente una Università e dove si forniscono corsi universitari, master, dottorato, specializzazioni e perfezionamenti.
La durata di questo contratto varia tra i 6 e i 36 mesi. Questa è una delle differenze sostanziali con il contratto di natura transitoria. Nel caso in cui le parti applicassero una durata inferiore o superiore a quelle previste per legge, queste si considereranno nulle e varranno i valori minimi e massimi previsti dalla normativa. Nel caso in cui non avvenga nessuna disdetta, il contratto si prorogherà per lo stesso periodo e si manterranno le stesse condizioni.
Inoltre, ovviamente, il conduttore o i conduttori devono essere uno o più studenti universitari fuori sede, ed è per questa sua particolare condizione che si può ricorrere all'utilizzo del presente contratto.
Per quanto riguarda il prezzo del canone, questo verrà definito in appositi accordi locali sulla base dei valori per aree omogenee ed eventuali zone stabiliti negli accordi territoriali delle città universitarie. L'accordo locale potrà individuare misure di aumento o diminuzione dei valori dei canoni in relazione alla durata contrattuale. I canoni di locazione sono definiti con le medesime modalità previste dalla locazione concordata.
Il recesso potrà essere praticato dallo studente con 3 mesi di anticipo rispetto alla scadenza. Si può anche recedere per gravi motivi, sempre comunicando al locatore la volontà di recedere con 3 mesi di anticipo. Come per il contratto di natura transitoria, nonostante vi sia la possibilità di disdire con anticipo rispetto ai contratti normali, si dovrà rispettare quanto previsto nel contratto, e quindi pagare tutte le mensilità previste nello stesso.
Se il contratto è firmato da più studenti e solamente uno procede al recesso, gli altri studenti che continueranno a vivere nell'immobile devono comunque provvedere al pagamento dell'intero canone a favore del proprietario, con che quindi sarà superiore rispetto alla precedente. Questi potranno richiedere al locatore quindi di sostituire lo studente con un altro.
Il contratto di comodato d'uso è un tipo di contratto diverso rispetto al contratto d'affitto, ma spesso utilizzato soprattutto nei rapporti tra famiglie per poter concedere un immobile a un figlio o a un parente, senza che venga pagato un corrispettivo, data la natura stessa del comodato. Viene anche spesso utilizzato come contratto d'affitto improprio al fine di evitare il pagamento delle imposte. Per avere più informazioni sul comodato d'uso, avrete sicuramente più informazioni nella nostra guida sul comodato d'uso, e sulle varie forme di poterlo cessare.
Abbiamo quindi visto quali sono i 4 tipi di contratto d'affitto presenti nel nostro ordinamento, più il comodato d'uso che può essere utilizzato in alcuni casi. Le parti potranno così scegliere qual è il contratto più opportuno per le loro esigenze specifiche. L'importante è che le parti rispettino quanto previsto dalla legge.
Si ricorda infatti, che nel caso in cui vi sia un contratto in nero, si rischiano multe molto elevate. Nel caso in cui le parti venissero scoperte, saranno responsabili solidali verso l'erario, ossia saranno entrambe responsabili. Le multe variano da un 60 a 120% dell'imposta evasa, nel caso in cui questa sia totale, o da un 90 fino al 180% nel caso in cui questa sia parziale, ovvero si sia erogato già una parte, e la multa sarà sulla parte restante che non è stata erogata.
Pertanto, è altamente consigliabile, nonché obbligatorio, rispettare quanto previsto dalla normativa, e scegliere la forma contrattuale più idonea alle esigenze delle parti.
Legge 9 dicembre 1998, n. 431, "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo".
Legge 27 luglio 1978, n. 392, "Disciplina delle locazioni di immobili urbani."