24 maggio 2023
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Il contratto di comodato d'uso viene utilizzato molto spesso in sostituzione del contratto di locazione creando molta confusione tra le due fattispecie e i due documenti. Nel contratto di comodato infatti, vi è una parte, comodante, proprietaria di un bene immobile o mobile, che consente l'utilizzo del bene ad una altra persona, comodatario, per un determinato periodo di tempo e senza che venga corrisposto alcun corrispettivo (o con un corrispettivo minimo).
In questa guida cercheremo di chiarire quali sono le differenze tra i due istituti giuridici e quando conviene, legalmente, utilizzare il contratto di comodato d'uso rispetto a quello "normale" della locazione, spiegando cos'è il contratto di comodato e come trarre vantaggio dal suo utilizzo.
Prima di tutto va specificato che il comodato d'uso è un tipo di contratto dove chi ha la proprietà di un bene, sia mobile che immobile (appartamento, casa, villa, ecc.) concede l'uso del bene a un'altra persona. La natura di questo tipo di contratto è sempre stata oggetto di discussione, ma vi sono tre elementi fondamentali per definire il comodato: la realità, la unilateralità e la gratuità.
Articolo 1803 Codice Civile: Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito
Analizziamo quindi, brevemente, questi tre punti che definiscono il contratto di comodato:
- La realità, significa che il contratto di comodato si perfeziona (ossia diventa efficace) nel momento in cui viene messo a disposizione il bene da parte del comodante al comodatario. Ciò significa che si deve avere un bene materiale per realizzare un comodato, e che questo deve essere effettivamente utilizzato da parte del comodatario.
- Per unilateralità, si intende che la responsabilità per quanto riguarda questo tipo di contratto, ricade esclusivamente su comodatario. Questi infatti, avrà l'obbligo di conservare, custodire e restituire il bene al comodante esattamente nella maniera in cui questi glielo ha fornito. Data la natura essenzialmente gratuita del contratto, il comodante non avrà obblighi.
- Infine, per gratuità, si intende la natura essenzialmente gratuita del contratto. Ciò non significa che il contratto di comodato sia totalmente o sempre gratuito, ma che non ci deve essere per il comodante, una volontà patrimoniale. Questo significa che la funzione del comodato è quella di far si che il comodante dia il bene al comodatario per un suo utilizzo, e non per un vantaggio patrimoniale, come potrebbe essere per una locazione. Ed è quindi per questa ragione che l'uso del bene dato in comodato è generalmente gratuito o con un corrispettivo minimo.
Il contratto di comodato può essere stipulato sia in forma scritta, che in forma orale. Nel caso in cui il contratto sia stipulato in forma scritta, dovrà essere registrato all'Agenzia delle Entrate. La forma scritta servirà obbligatoriamente per poter usufruire delle agevolazioni su IMU e TASI, di cui parleremo in seguito.
Ai sensi dell'articolo 1809 Codice Civile "il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto. Se però, durante il termine pattuito dalle parti o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata". Ciò significa che il comodante potrà riprendere il bene ogni qualvolta ne abbia bisogno, anche prima della scadenza del contratto.
Passiamo ora a vedere quali sono i profili del comodato, e le sue differenze rispetto ad un contratto di locazione.
Abbiamo visto che il contratto di comodato prevede un uso da parte del comodatario essenzialmente gratuito ma con la possibilità di erogare comunque una somma al comodante, mentre per quanto riguarda il contratto di locazione (affitto) il prezzo pattuito determinerà quello che è il pagamento per l'utilizzo ad uso abitativo dell'immobile. Nella pratica però questa differenza non è così netta, e vi sono infatti molti casi di utilizzo di un contratto di comodato quando invece si dovrebbe avere un contratto d'affitto.
Si è così delineato una sorta di parallelismo tra le due fattispecie contrattuali di difficile individuazione, che i Giudici hanno risolto individuando alcuni elementi, quali:
L'elemento fondamentale per distinguere un contratto di comodato da uno di locazione, al di là dell'identificazione del tipo di rapporto contrattuale che risulti dal contratto, è la previsione, a carico di chi ha il godimento materiale dell'immobile, di un pagamento che possa assumere i tratti di un vero e proprio corrispettivo (Cass. 2 marzo 2001, n. 3021; Cass. 15 gennaio 2003, n. 485). Per vero e proprio corrispettivo si intende quindi l'intenzione del comodante di ricevere un affitto e un vantaggio patrimoniale, piuttosto che dare il bene per essere utilizzato a fini essenzialmente gratuiti.
E' molto comune l'utilizzo del contratto di comodato d'uso per mascherare un contratto d'affitto reale. Si pensa erroneamente, infatti, che in questa maniera le parti saranno coperte da eventuali abusi, e di non pagare quanto dovuto all'erario. Nel caso in cui le parti venissero scoperte, saranno responsabili solidali verso l'erario (cioè saranno entrambe responsabili). Le multe variano da un 60 a 120% dell'imposta evasa, nel caso in cui questa sia totale, o da un 90 fino al 180% nel caso in cui questa sia parziale, ovvero si sia erogato già una parte, e la multa sarà sulla parte restante che non è stata erogata.
E' fondamentale quindi, che il contratto di comodato venga utilizzato quando effettivamente vi sia un'esigenza di comodato, per evitare il rischio di pesanti multe.
Come abbiamo visto, tra comodato e locazione vi è una sottile ma importante linea di differenza. Infatti, se si vuole affittare il proprio immobile, bisognerà sempre utilizzare la formula della locazione. E quindi? Quando posso utilizzare il comodato?
Nel caso in cui si voglia cedere il proprio immobile a parenti e/o terze persone, senza avere in cambio un ritorno economico, il contratto di comodato d'uso è la formula che dovrà essere utilizzata. Questo perché, nel caso in cui l'immobile venisse locato, si pagherebbero comunque imposte sull'affitto. Inoltre, il vantaggio del comodato, è quello di far si che questo possa essere anche orale, senza la necessità di essere registrato.
Inoltre, è prevista la possibilità da parte del comodante, in caso in cui cedesse il proprio immobile parenti entro il primo grado, ossia a genitori o figli, di avere una riduzione della base imponibile di TASI e IMU al 50%
La TASI è l'acronimo della tassa sui servizi indivisibili. Il suo pagamento serve per le spese di illuminazione, cura del verde, pulizia stradale e per tutti quei servizi erogati dal Comune e utilizzati in generale da tutti i cittadini per i quali non è possibile individuare un'utenza specifica. Mentre l'IMU è l'acronimo per l'imposta municipale unica è la tassa sulla proprietà degli immobili. Va pagata per tutte le seconde ed ulteriori case. Va pagata per la prima casa solamente se questa è considerata di lusso.
Non è un mistero, infatti, che in Italia vi siano molte persone proprietarie di immobili (circa l'85% della popolazione possiede almeno una casa di proprietà), e che hanno la necessità di lasciare un immobile ai propri figli. Ed è per questo che è intervenuto il legislatore, cercando di poter venire incontro alle esigenze delle famiglie. Vi sono però alcune clausole da rispettare per poter usufruire del vantaggio fiscale del 50% della base imponibile per TASI e IMU, ovvero:
Secondo l'articolo 1, comma 1092 della legge di Bilancio 2019, l'agevolazione IMU e TASI per le case concesse in comodato d'uso gratuito ai parenti in linea retta di primo grado si estende, in caso di morte del comodatario, anche al coniuge di quest'ultimo, ma solo se sono presenti figli minori.
Abbiamo visto quindi come vi sia la possibilità di rendere vantaggioso il contratto di comodato d'uso, ma con dei paletti piuttosto rigidi posti dal legislatore. Infatti, oltre al limite soggettivo del vincolo di parentela, vi sono anche i vincoli di dover avere due immobili nello stesso comune, non di più, e il fatto che il contratto di comodato deve essere stipulato in forma scritta e dovrà essere registrato.
In caso che il contratto di comodato venga stipulato in forma scritta c'è obbligo di registrazione entro 20 giorni dalla stipula presso l'Agenzia delle Entrate. In ogni caso l'agevolazione spetta a partire dalla data di stipula del contratto (risoluzione del Dipartimento delle finanze 1/DF del 2016). Così ad esempio considerando che il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni, per beneficiare dell'agevolazione dal mese di marzo, il contratto di comodato redatto in forma scritta deve essere stato stipulato entro il giorno 16 dello stesso mese e registrato entro il 5 aprile, ossia del mese successivo.
Non è ancora chiaro, se deve essere effettuata o meno la dichiarazione IMU presso il comune di residenza per poter usufruire dell'agevolazione. A scanso di equivoci, consigliamo effettuarla sempre fino a quando non si avranno più delucidazioni da parte delle amministrazioni comunali.
La Ctr Palermo, sezione XIV, con la sentenza 2804 del 9 luglio 2018 ha stabilito che il contribuente non ha diritto a fruire dei benefici fiscali se non comunica al comune che l'immobile è stato concesso in comodato al figlio. Sempre in tema di agevolazioni, in senso contrario la Ctp Reggio Emilia (sentenza 93/2018) ha ritenuto irrilevante l'omessa comunicazione per l'immobile affittato a canone concordato, per il quale è previsto sconto Imu del 25%.
Abbiamo visto quindi, cos'è il contratto di comodato d'uso, quali sono le principali differenze con il contratto di locazione, e quando è più conveniente utilizzare il comodato d'uso.
Dipenderà quindi, come sempre, dalle esigenze di ogni persona, cercando di evitare un uso improprio del comodato d'uso, dato che vi sono sempre più controlli ed è una soluzione altamente riconoscibile da parte dell'erario.
Artt. 1803-1812 Codice Civile