25 maggio 2023
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Nei contratti d'affitto, sia ad uso abitativo che ad uso commerciale o non abitativo, vi è sempre una scadenza ad indicare quale sarà la fine naturale del contratto stipulato dalle parti.
Può capitare però, che una delle due parti, o entrambe, abbiano l'esigenza di dover recedere il contratto anteriormente rispetto alla sua scadenza naturale.
Come abbiamo già visto nella guida sulla disdetta da parte del proprietario, nel nostro ordinamento entrambe le parti possono disdire il contratto, ma con diverse regole nel caso in cui la disdetta avvenga da parte del proprietario o da parte del conduttore inquilino.
Infatti, il locatore proprietario, una volta firmato il contratto d'affitto, dovrà permettere al conduttore inquilino la possibilità di poter godere dell'immobile, qualsiasi sia la sua finalità, sia per uso abitativo, lavorativo o imprenditoriale. La ragione di fondo è quella di evitare che il locatore possa riprendersi l'immobile in qualsiasi momento e in qualsiasi maniera, snaturando così il diritto per il conduttore.
Per questo motivo, il legislatore ha previsto che per il locatore la disdetta del contratto sia più difficile mentre per l'inquilino vi sono più possibilità di poter disdire il contratto, dato che si considera come "parte debole" del rapporto.
Vediamo ora, in quali casi il conduttore inquilino può disdire il contratto d'affitto, sia ad uso abitativo che commerciale.
Per quanto riguarda le locazioni ad uso abitativo, entrambe le parti dovranno rispettare quanto previsto dal contratto. Nulla toglie ovviamente, che se entrambe le parti volessero recedere entrambe dal contratto, lo potranno fare in qualsiasi momento. Inoltre, le parti sono libere di inserire nel contratto il periodo di recesso o disdetta che ritengono più opportuno per le loro esigenze.
Nel caso in cui il contratto sia quello standard e le parti non abbiano provveduto a delle modifiche, allora si dovrà rispettare quanto previsto dalla legge. Sia che il contratto di locazione 4+4 (quattro anni di locazione più quattro anni di rinnovo) o un contratto concordato 3+2 (tre anni di locazione e due di rinnovo), le parti dovranno rispettare un preavviso di almeno 6 mesi da dare all'altre. Questo sempre nel momento in cui il contratto stia per scadere, ovvero, nel primo caso, dare un preavviso ai 3 anni e 6 mesi, e, nel secondo caso, dare un preavviso ai 2 anni e 6 mesi.
Per quanto riguarda invece il contratto a regime transitorio, ovvero il contratto di durata da 1 a 18 mesi, in questo caso si attenderà la naturale scadenza del contratto. Mentre per quanto riguarda il contratto per studenti universitari, la disdetta deve pervenire al locatore proprietario almeno 3 mesi prima della scadenza del contratto.
In tutti questi casi, il recesso deve avvenire mediante invio di lettera raccomandata A/R. Anche se sono ormai ammesse anche modalità equivalenti alla lettera raccomandata richiesta dalla legge purché idonee a certificare l'avvenuta ricezione da parte del locatore. L'esercizio della facoltà di recesso da parte del conduttore diviene produttivo di effetti giuridici una volta che è effettivamente arrivata la comunicazione al locatore.
In ogni caso, nonostante quanto previsto dalla legge, le parti sono libere di poter inserire nel contratto varie clausole per venire incontro alle esigenze del conduttore. In questo caso infatti, si parla dell'inserimento di clausole di recesso convenzionale, nelle quali si potranno stabilire i requisiti che sceglieranno le parti nel poter dare la possibilità al conduttore inquilino di recedere anticipatamente dal contratto, ossia di poter prevedere clausole diverse per far sì che le parti possano sciogliere il loro vincolo contrattuale.
Queste clausole possono prevedere un preavviso maggiore o minore rispetto ai sei mesi previsti dalla legge, così come dei motivi specifici che possono comportare il recesso anticipato del contratto (ad esempio un trasferimento lavorativo). Inoltre, le parti possono prevedere anche forme diverse di invio del recesso, come ad esempio una mail o un fax. Di solito, il recesso convenzionale, è accompagnato da una sorta di penale che dovrà pagare il conduttore inquilino al locatore proprietario, proprio per la possibilità di avere una via d'uscita più flessibile e breve rispetto a quelle previste dalla legge.
A differenza del recesso da parte del locatore proprietario, il legislatore ha dato la possibilità al conduttore inquilino, di poter recedere, in tutti i casi di locazione, qualora sussistano gravi motivi, dando un preavviso sempre di 6 mesi, a meno che le parti non abbiano previsto diversamente. Ci occuperemo dei gravi motivi più avanti.
Nei casi di locazione ad uso commerciale o non abitativo, i tempi del contratto sono più lunghi. Nel caso in cui l'attività sia diversa da quella alberghiera, e quindi commerciale, industriale o artigianale, il contratto d'affitto sarà di minimo 6 anni, rinnovabili per altri 6 (6+6). Diversamente, nel caso in cui si trattasse di un contratto per un'attività alberghiera, questo sarà di 9 anni, rinnovabili per altri 9 (9+9).
Mentre per il locatore i tempi della disdetta sono più lunghi rispetto a quanto previsto per i contratti di locazione ad uso abitativo, per il conduttore invece i tempi saranno gli stessi, ovvero un preavviso da dare entro 6 mesi. Questo preavviso deve essere dato prima della naturale scadenza del contratto firmato dalle parti, ovvero al quinto anno e sesto mese nel caso in cui il contratto sia un 6+6, oppure all'ottavo anno e sesto mese nel caso in cui il contratto sia un 9+9.
Può capitare però, che vi siano anche in questo caso i gravi motivi sopravvenuti che obbligano il conduttore a dover inviare la disdetta al locatore proprietario. Nel caso in cui vi fossero gravi motivi, la disdetta può avvenire in qualsiasi momento, rispettando però i 6 mesi di anticipo previsti dalle legge. Anche nei contratti diversi da uso abitativo è possibile inserire clausole di recesso convenzionale, in maniera tale da poter prevedere un periodo di disdetta inferiore o superiore rispetto a quello legislativo.
Secondo quanto previsto dall'art. 27 della legge 392/78: "È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata."
Abbiamo visto quindi, che il conduttore può addurre "gravi motivi" per poter disdire il contratto anticipatamente rispetto alla sua naturale scadenza. La legge non dice nulla però rispetto a quali sono i gravi motivi che possono dare la facoltà al conduttore di recedere anticipatamente. Per ovviare quindi al vuoto legislativo, è intervenuta più volte la Corte di Cassazione, stabilendo quali sono i gravi motivi.
Secondo la Giurisprudenza (Corte di Cassazione) "i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione. (Cass. 10 dicembre 1996, n. 10980, cfr. Cass. 260-91; Cass. 11466-92; Cass. 1098-94 Cass. 8-3- 2007 n. 5328)" (così Cass. 30 maggio 2014 n. 12291).
La Suprema Corte è quindi arrivata alla definizione di gravi motivi definendoli:
E' quindi evidente che i motivi non debbano obbligatoriamente essere considerati effettivamente "gravi", ma idonei a far si che il conduttore non possa continuare con il contratto d'affitto. E' altresì fondamentale, che i gravi motivi per legittimare lo scioglimento unilaterale del contratto non devono essere fondati su circostanze preesistenti alla conclusione del contratto e già a conoscenza o conoscibili da parte del conduttore bensì devono essere legati a situazioni oggettive e imprevedibili sopravvenute. I motivi, per quando riguarda l'affitto ad uso abitativo, possono essere sia di natura soggettiva (impossibilità del conduttore di poter continuare il contratto per una malattia sopravvenuta) che di natura oggettiva (trasferimento lavorativo del conduttore in un'altra città). Mentre, per quanto riguarda la locazione ad uso diverso, la natura del grave motivo deve essere "oggettiva", essendo quindi non possibile che il conduttore possa effettuare una valutazione unilaterale del concetto di grave, come ad esempio la mera perdita di una bassa percentuale di utile, dato che questo fa parte del rischio d'impresa.
Sono, per la Suprema Corte, esempio di gravi motivi per il contratto di locazione ad uso abitativo: il trasferimento lavorativo sopravvenuto del conduttore in un'altra città rispetto a quella in cui ha il rapporto di locazione; la sopravvenuta disabilità del conduttore accertata da certificato medico che non gli consente di poter salire le scale dell'immobile; un vicino estremamente chiassoso che rende impossibile la vita del conduttore; stalking da parte di un vicino; malattia sopravvenuta del coniuge o di parenti del conduttore in altra città; crescita della famiglia tale da rendere l'immobile locato non idoneo; problemi strutturali dell'immobile senza che il locatore intervenga; licenziamento del conduttore; presenza di gravi perdite di acque, umidità e condensa dentro l'immobile.
Nel caso di contratto di locazione ad uso non abitativo, una sopravvenuta e consistente diminuzione produttiva, così come una crisi aziendale, possono essere considerati gravi motivi. Altrettanto, possono essere considerati gravi motivi un consistente aumento della produzione tale da non rendere più idoneo l'immobile per le attività dell'impresa.
Non sono invece gravi motivi per contratto di locazione ad uso abitativo: L'acquisto di una casa da parte del conduttore senza che vi sia nessuna novità sopravvenuta; il trasferimento lavorativo a pochi Km da dall'immobile; decisione del conduttore di cercare lavoro in altra città; l'invecchiamento del conduttore.
Nel caso di contratto di locazione ad uso non abitativo: tutti gli eventi che anno parte del comune rischio d'impresa; diniego dell'autorizzazione amministrativa necessaria per esercitare nell'immobile locato l'attività convenuta, qualora fin dal momento della stipulazione del contratto non ricossero i presupposti di fatto e di diritto per conseguire detta autorizzazione; decisione del conduttore di trasferirsi per sua mera convenienza soggettiva.
Il conduttore dovrà in ogni caso comunicare la disdetta e anche i gravi motivi al locatore con un preavviso di 6 mesi con lettera raccomandata A/R , a meno che le parti non abbiano stabilito diversamente nel contratto.
Quando si presenta una disdetta, il conduttore dovrà rispettare i tempi previsti dalla legge o dal contratto. Se per esempio, il preavviso è di 6 mesi, quei 6 mesi andranno pagati per intero. Resta però aperta la possibilità che il locatore abbia trovato un nuovo inquilino, in quel caso il conduttore dovrà pagare fino al momento dell'inizio del contratto del conduttore subentrante.
Nel caso in cui i gravi motivi addotti dal conduttore non venissero ritenuti tali da parte del locatore, sarà il giudice a dover stabilire se effettivamente tali motivi siano o meno causa sopravvenuta ed estranea alla volontà del conduttore.
Può capitare quindi che i gravi motivi non vengano riconosciuti dal giudice. In quel caso, il conduttore dovrà, su richiesta del locatore:
Quando si presenta una disdetta, il conduttore dovrà pagare la tassa di registro all'Agenzia delle Entrate. L'importo è stabilito in misura fissa di 67 euro. L'imposta non è dovuta nel caso in cui il contratto sia stipulato con la formula della cedolare secca.
Legge 9 dicembre 1998, n. 431, "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo"
Legge 27 luglio 1978, n. 392, "Disciplina delle locazioni di immobili urbani."