25 maggio 2023
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25 maggio 2023
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Come abbiamo visto nella guida sugli affitti ad uso abitativo, vi sono nel nostro ordinamento vari tipologie di locazioni che rendono flessibile la materia e fanno si che si possa trovare un affitto per ogni esigenza.
La locazione, sia ad uso abitativo che non, è sicuramente uno degli istituti più importanti nel nostro panorama giuridico. Pertanto, il legislatore è intervenuto molte volte per garantire diritti e doveri delle parti.
Infatti, il locatore (proprietario), una volta firmato il contratto d'affitto, dovrà permettere al conduttore (inquilino) la possibilità di poter godere dell'immobile, qualsiasi sia la sua finalità, sia per uso abitativo, lavorativo o imprenditoriale. La ragione di fondo è quella di evitare che il locatore possa riprendersi l'immobile in qualsiasi momento e in qualsiasi maniera, snaturando così il diritto per il conduttore.
Per questo motivo, il legislatore ha previsto che per il locatore la disdetta del contratto sia più difficile e incanalata in motivi tassativamente previsti dalla legge, ovvero, non può addurre motivi generici per poter disdire.
Vediamo allora in che maniera il locatore potrà disdire dal contratto d'affitto firmato, e quali sono le sanzioni nel caso in cui questa risulti non veritiera. In questa guida non si tratterà l'argomento di un eventuale mancato pagamento e conseguente morosità del conduttore o il cambio di destinazione d'uso dell'immobile.
Abbiamo visto, per quanto riguarda le locazioni ad uso abitativo, che il locatore non potrà disdire il contratto d'affitto, se non quando ricorrano alcuni elementi previsti dalla legge. Ovviamente, nel caso in cui le parti siano entrambe d'accordo nell'interrompere anticipatamente il contratto d'affitto, questo sarà possibile e dovrà semplicemente essere comunicato all'Agenzia delle entrate.
Nel caso invece in cui il locatore voglia unilateralmente interrompere il contratto d'affitto, dovrà rispettare le regole previste dall'art. 3 della Legge 431/98. Sia che il contratto di locazione 4+4 (quattro anni di locazione più quattro anni di rinnovo) o un contratto concordato 3+2 (tre anni di locazione e due di rinnovo), il locatore dovrà sempre rispettare un preavviso di almeno 6 mesi da dare al conduttore. Questo sempre nel momento in cui il contratto stia per scadere, ovvero, nel primo caso, dare un preavviso ai 3 anni e 6 mesi, e, nel secondo caso, dare un preavviso ai 2 anni e 6 mesi.
Nel caso in cui invece si arrivasse alla scadenza naturale del contratto, compreso dei rinnovi - ossia 8 anni per il contratto a canone libero e 5 anni per il canone di locazione concordato - in questo caso il locatore dovrà solamente comunicare al conduttore la volontà di non rinnovare il contratto. Il mancato rinnovo del contratto deve essere comunicato sempre con un preavviso di 6 mesi, a meno che il contratto non stabilisca diversamente, e quindi dare un congruo margine di tempo al conduttore per poter cercare un'altra abitazione.
Nel caso in cui il contratto riguardi un contratto a regime transitorio, oppure un contratto per studenti, la comunicazione della disdetta al termine della locazione non è necessaria perché essa si ha in automatico alla scadenza del periodo di locazione previsto. Tuttavia, se le ragioni della transitorietà della locazione erano state poste dal locatore, queste devono essere confermate prima della scadenza. In caso contrario, se il conduttore permane nell'immobile, il contratto diventa soggetto alla disciplina ordinaria, quella che prevede una durata di 4 anni e rinnovabile in altri 4 anni.
Casi in cui il locatore può disdire il contratto di affitto alla prima scadenza in base all' art. 3, c.1, L. 431/98:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione [...] per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Nel caso in cui il contratto sia ad uso non abitativo e quindi ad uso commerciale, la normativa da prendere in considerazione sarà l'art. 29 della L. 392/78. In questo caso infatti, i tempi del contratto sono più lunghi, e ad essi corrispondono anche tempi più lunghi per quanto riguarda la disdetta. Nel caso in cui l'attività sia diversa da quella alberghiera, e quindi commerciale, industriale o artigianale, il contratto d'affitto sarà di minimo 6 anni, rinnovabili per altri 6 (6+6). Diversamente, nel caso in cui si trattasse di un contratto per un'attività alberghiera, questo sarà di 9 anni, rinnovabili per altri 9 (9+9).
La disdetta in questi casi, quindi, come detto, dovrà rispettare tempi ancora più lunghi. Infatti, nel caso in cui il contratto sia un 6+6, in questo caso la disdetta dovrà essere inviata con 12 mesi d'anticipo. Nel caso in cui la disdetta venisse inviata per un'attività alberghiera, questa dovrà essere effettuata con 18 mesi d'anticipo.
Per quanto riguarda le cause e i motivi che portano alla disdetta anticipata, la differenza principale rispetto al contratto ad uso abitativo, è che il locatore non potrà riprendere per sé l'immobile con l'intenzione di venderlo, così come previsto invece dall'art 3 L. 431/98.
In entrambi i casi della disdetta da parte del locatore, sia per quanto riguarda le locazioni ad uso abitativo che non, si dovrà sempre utilizzare la forma scritta. Una recente sentenza della Cassazione, per quanto non priva di dubbi interpretativi, ha fatto si che si chiarisse il mezzo con cui inviare la disdetta. La formula più utilizzata e prevista anche dalla legge è la raccomandata con avviso di ricevimento. Ma la Cassazione precisa che, sebbene la raccomandata sia certamente il sistema più tradizionale e più sicuro per le comunicazioni formali, questo non è l'unico. Oggi è possibile anche la posta elettronica certificata (PEC) che garantisce l'effettiva identità delle parti così come l'effettiva garanzia di ricevimento. Il suo uso è però ancora molto limitato, e devono essere entrambe le parti ad averlo. Le altre forme previste dalla Suprema Corte per quanto riguarda l'efficacia della disdetta sono "per presa visione", ossia mediante consegna a mano da parte del locatore, oppure tramite fax.
Nella disdetta, devono essere indicati i motivi previsti dalla legge, e non può esservi una motivazione generica. In questa maniera si consente al conduttore di verificare che effettivamente il locatore utilizzi l'immobile per uno dei motivi previsti tassativamente dalla legge. Nel caso in cui i motivi non venissero indicati, la disdetta non avrà efficacia e il contratto proseguirà normalmente.
Ma cosa accade invece se i motivi siano effettivamente fondati su base legislativa ma il locatore poi non rispettasse quanto effettivamente previsto? In questo caso vi saranno delle sanzioni per il locatore di cui parleremo nel prossimo paragrafo.
Supponiamo il caso, non infrequente, in cui il locatore invii una disdetta al conduttore nel quale dichiari che l'immobile servirà ad uso abitativo per suo figlio. Il conduttore avrà effettivamente il diritto di verificare che il figlio del locatore vada a vivere nell'immobile. E cosa succede se non avviene quanto previsto dal locatore?
Per le locazioni ad uso abitativo, nel caso in cui il locatore, entro il termine di 12 mesi, non abbia utilizzato l'immobile per i motivi previsti dalla disdetta, si avrà la possibilità per il conduttore di richiedere il ripristino del contratto di locazione con conseguente ripresa in possesso dell'immobile, oppure ad un risarcimento non inferiore alle 36 mensilità del canone di locazione.
Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito (previsto dall'art.3, c.3, L. 431/98).
Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 (previsto dall'art.3, c.5, L. 431/98).
Nel caso invece in cui la locazione sia per uso diverso dall'abitativo, si prevede che il locatore che abbia ottenuto il rilascio anticipato dell'immobile per uno dei motivi tassativamente indicati per legge e non lo adibisca, entro 6 mesi all'uso dichiarato, è tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto, al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati oppure al risarcimento in misura non superiore alle 48 mensilità del canone di locazione percepito.
Art.31, L. 392/78: Il locatore che abbia ottenuto la disponibilità dell'immobile per uno dei motivi previsti dall'articolo 29 e che, nel termine di sei mesi dall'avvenuta consegna, non abbia adibito l'immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, o non abbia adibito l'immobile ad esercizio in proprio di una delle attività indicate all'articolo 27,[...] e' tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede, e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennità previste ai sensi dell'articolo 34.
Ma, non sempre vi è per il locatore una sanzione nel caso in cui non adempia a quanto previsto nelle motivazioni. Può capitare infatti, che lo egli venga chiamato per un lavoro di cui non poteva avere conoscenza, o che vi sono stati casi di forza maggiore che hanno impedito l'effettivo utilizzo dell'immobile così come previsto nella disdetta. In ogni caso, sarà sempre il locatore, e non il conduttore, a dover dimostrare le ragioni per cui egli non abbia adibito l'immobile per i motivi indicati al conduttore.
Nel caso in cui il contratto sia di natura transitoria, se il locatore comunica al conduttore il perdurare dell'esigenza transitoria ed entro 6 mesi non adibisce l'immobile all'uso dichiarato, il contratto sarà trasformato automaticamente in uno ordinario della durata di 4 + 4 anni oppure il proprietario sarà tenuto al risarcimento di un numero massimo di 36 mensilità di canone in favore dell'inquilino.
Una volta che si interrompe il contratto di locazione, le parti dovranno comunicarlo all'Agenzia delle Entrate.
L'imposta di registro dovuta per la risoluzione anticipata del contratto è pari alla misura fissa di 67 euro. L'onere di provvedere al versamento della tassa di risoluzione spetta al locatore, salvo il rimborso della metà di quanto anticipato da parte del conduttore, a norma dell'articolo 8, legge 392/78. In ogni caso, se le parti hanno previsto diversamente, si rispetterà quanto previsto dal contratto.
L'imposta di registro deve essere versata entro 30 giorni dall'evento: utilizzando i servizi telematici dell'Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente; con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503. In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario comunicare la risoluzione all'ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.
L'imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta se il locatore ha optato per il regime della cedolare secca.
Se vi è la cedolare secca e la risoluzione è comunicata tardivamente è dovuta una sanzione fissa pari a 50 euro, se il ritardo è non superiore a 30 giorni, o 100 euro, se il ritardo è superiore a 30 giorni.
Legge 9 dicembre 1998, n. 431, "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo"
Legge 27 luglio 1978, n. 392, "Disciplina delle locazioni di immobili urbani."
Art. 1612, Codice Civile.