Contratto di locazione ad uso abitativo

Che cos'è il contratto di locazione ad uso abitativo?

Il contratto di locazione ad uso abitativo è un accordo attraverso il quale una parte, il proprietario dell'immobile chiamato locatore, concede ad un'altra parte, conduttore o inquilino, il diritto di utilizzare e vivere nell' immobile per un periodo di tempo determinato in cambio di un canone di locazione, ossia di un pagamento ricorrente, chiamato affitto.

Nel contratto di locazione vengono indicati quali sono la durata della locazione, l'importo, e le regole che si danno proprietario e inquilino per gestire al meglio ogni imprevisto che può sorgere durante il periodo dell'affitto o locazione .

Quali sono i contratti di locazione ad uso abitativo?

Vi sono diversi tipi di contratti di locazione, che si adattano alle esigenze del proprietario e dell'inquilino

• Il contratto di locazione a canone libero, conosciuto anche come 4+4, prevede una durata iniziale di quattro anni con la possibilità di rinnovo automatico per altri quattro anni. Questo tipo di contratto offre maggiore stabilità per l'inquilino, mentre il locatore beneficia di una locazione a lungo termine. Questo tipo di contratto si definisce a canone libero perché le parti sono libere di scegliere l'importo che ritengono più opportuno per il prezzo dell'affitto
• Contratto di locazione a canone concordato 3+2: Altro tipo fondamentale di contratto, e sempre più utilizzato, è quello a canone concordato 3+2, ossia un contratto con una durata iniziale di 3 anni ed uno successivo di 2 anni. Questo contratto si chiama a canone concordato il quanto il prezzo dell'affitto non viene stabilito liberamente dalle parti ma deve essere un prezzo stabilito dalle associazioni di categoria dei proprietari e inqulini in base a vari parametri, e il prezzo ovviamente cambia in base alla città e alla zona della stessa città.
• Contratto transitorio: Questo tipo di contratto si caratterizza per il suo elemento temporale, ossia il fatto che può essere stipulato per un massimo di 18 mesi per esigenze non turistiche, ossia non deve essere un contratto ad uso turistico. La natura transitoria deve essere giustificata, ossia deve essere indicato chiaramente l'elemento che comporta l'esigenza di stipulare un contratto più breve. Questa esigenza può essere sia del proprietario che dell'inquilino.
• Contratto per studenti: E' un contratto stipulato nelle città universitarie e può essere stipulato da 6 a 36 mesi. Lo studente deve avere la propria residenza anagrafica in un Comune diverso da quello nel quale frequenta l'Università. Tale condizione deve essere espressamente indicata in una clausola del contratto.

Qual è il contratto di locazione più comune?

Il contratto di locazione o affitto più comune è sia quello a canone libero quattro anni (più quattro di rinnovo) che quello a canone concordato tre anni (più due di rinnovo). Questi sono i documenti più utilizzati in Italia in quanto sono profondamente diversi tra loro.

Nel primo, il canone libero, si ha la possibilità di poter affittare ad un prezzo libero che dovrà essere negoziato tra le parti ma non deve rientrare in nessun parametro prestabilito.

Nel secondo invece, si devono rispettare i parametri previsti dagli accordi locali delle organizzazioni dei proprietari ed inqulini e che varia per ogni città. Quindi, in questo caso, il prezzo del canone di locazione non potrà essere deciso indipentemente dalle parti, ma dovrà rimanere entro certi parametri prestabiliti.

Qual è la differenza tra contratto di locazione e contratto di comodato?

La differenza principale tra contratto di locazione ad uso abitativo e contratto di comodato risiede nel prezzo. Infatti, mentre per un contratto di locazione è necessario che l'inqulino paghi un affitto al proprietario per poter risiedere nell'immobile di sua proprietà, il contratto di comodato si considera come essenzialmente gratuito, ossia il comodatario (inquilino) non dovrà pagare l'affitto ma solo un rimborso spese al proprietario per potere risiedere nell'immobile.

E' obbligatorio firmare il contratto di locazione ad uso abitativo?

Si, è obbligatorio che le parti firmino un contratto di locazione ad uso abitativo e che lo registrino entro 30 giorni dalla firma presso l'agenzia delle entrate.

Nel caso in cui il contratto non venga firmato dalle parti, il proprietario può avere una sanzione che può arrivare fino al 120% dell'imposta non pagata per mancata registrazione.

Anche nel caso in cui le parti firmino il contratto ma questo non venga registrato presso l'agenzia delle entrate, il contratto si considererà nullo e come se non fosse stato firmato dalle parti.

Che cosa deve contenere il contratto di locazione ad uso abitativo?

Per avere un contratto di locazione ad uso abitativo a norma questo deve contenere:

• Il nome ed identificazione delle parti, sia il proprietario che l'inquilino, attraverso il codice fiscale e residenza. Per entrambi è richiesto il documento di identità. Per l'inquilino è richiesto anche il documento di riconsocimento da inserire nel contratto.
• L'identificazione dell'immobile, attraverso i dati catastali, indirizzo ed eventuali beni accessori, come cantina e garage.
• L'avvenuta consegna del certificato di prestazione energetica, chiamato APE.
• La durata del contratto, che dipenderà dal tipo di contratto di locazione scelto dalle parti. Questa può essere di quattro anni (più quattro di rinnovo) nel caso di contratto di locazione a canone libero, oppure di tre anni (più due di rinnovo) in caso di contratto di locazione concordato. Nel caso di contratto di locazione transitorio, la durata sarà da uno a diciotto mesi e per quanto riguarda il contratto di locazione per studenti, questo andrà dai sei ai trentasei mesi.
• L'importo della locazione: deve essere indicato l'importo annuale, diviso generalmente su base mensile, della locazione che dovrà versare il conduttore al locatore.
• Deposito cauzionale: deve essere indicato se viene versato come protezione per il proprietario per eventuali danni compiuti dall'inquilino.

Cedolare secca: Deve essere indicato se il locatore si vuole avvalere della tassazione della cedolare secca, ossia un'imposta del 21% sul canone di affitto. La cedolare secca scende al 10% nel caso di affitto a canone concordato. Nel caso in cui si opti per la cedolare secca non si adeguerà il canone agli indici ISTAT.

• Obblighi delle parti: Il contratto dovrà contenere quali sono gli obblighi di ciascuna parte durante il rapporto di locazione. Generalmente per il conduttore è quello di non modificare la destinazione d'uso dell'immobile, pagare l'affitto e il condominio e rispettare le regole condominiali e di riconsegnare l'immobile nelle condizioni in cui lo ha trovato, salvo normale utilizzo dello stesso. Per il locatore, l'obbligo è quello di consegnare l'immobile abitabile e mantenerlo tale durante tutta la durata della locazione.
• Altre clausole: Altre clausole possono includere il divieto di sublocazione dell'immobile, anche parziale, la presenza o meno di animali domestici, la possibilità o meno di poter adire l'immobile ad uso turistico.
• Manutenzione: Generalmente le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore, quelle di manutenzione straordinaria sono a carico del locatore.

Che cosa è probito in un contratto di locazione ad uso abitativo?

Ci sono varie disposizioni di legge che prevedono che non si possa inserire nel contratto di locazione ad uso abitativo alcune clausole:

• Durata: la durata deve corrispondere a quanto previsto dal contratto scelto, quindi quattro anni (più quattro) per il contratto di locazione a canone libero; tre anni (più due) per i contratti di locazione a canone concordato; da un mese a diciotto mesi per il contratto di locazione transitorio e da sei mesi a trentasei mesi per i contratti di lcoazione a studenti
• Deposito cauzionale: non può superare i tre mesi della mensilità del canone
• Importo dell'affitto: non può essere troppo basso rispetto alla stessa zona in cui si affitta, ossia non può risultare così basso da far pensare che sia un affitto simulato per pagare meno tasse.
• Recesso: il locatore potrà recedere solamente al termine dell'intero contratto, mentre il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, potrà recedere anticipitamente. Queste clausole non sono modificabili, è possibile solo per il conduttore anticipare il periodo di preavviso.

Quali sono i prerequisiti del contratto di locazione?

Sia il locatore che il conduttore inquilino dovranno fornire all'altra parte i documenti per identificarsi, come carta d'identità e codice fiscale.

Il locatore dovrà fornire la visura catastale e il certificato di prestazione energetica all'inquilino prima dell'ingresso nell'immobile. Inoltre, nel caso in cui l'immobile sia un appartamento all'interno di un condomino, dovrà fornire anche il regolamento condominiale all'inquilino.

L'inquilino dovrà dimostrare di avere le capacità economiche per poter sostenere le spese della locazione. In generale quindi viene richiesto di presentare la busta paga o certificazione unica, oppure avere garanzie da parte di terzi, come ad esempio la garanzia da parte del genitore di uno studente.

Qual è la durata del contratto di locazione?

La durata del contratto di locazione dipenderà dal tipo di contratto di locazione scelto dalle parti. Questa può essere di quattro anni (più quattro di rinnovo) nel caso di contratto di locazione a canone libero, oppure di tre anni (più due di rinnovo) in caso di contratto di locazione concordato. Nel caso di contratto di locazione transitorio, la durata sarà da uno a diciotto mesi e per quanto riguarda il contratto di locazione per studenti, questo andrà dai sei ai trentasei mesi.

Che cosa si deve fare dopo la firma del contratto?

Una volta compilato il contratto di locazione, questo dovrà essere firmato da entrambe le parti, locatore e conduttore, in tutti i fogli con le iniziali, e nell'ultima pagina con le firme complete

Il contratto di locazione va registrato presso il sito dell'agenzia delle entrate o personalmente presso una delle sedi, entro 30 giorni dalla stipula dello stesso. Nella registrazione online basta allegare una copia del contratto. Nel caso di registrazione cartacea sarà necessario averne due firmati, compresi eventuali allegati.

Le spese di registrazione del contratto di locazione sono pari a:

• imposta di bollo pari a € 16 che deve avere data di emissione non successiva alla data di stipula e deve essere applicata su ogni copia del contratto da registrare. L'imposta di bollo deve essere apposta ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe. In caso di registrazione online l'imposta di bollo verrà calcolata dal sistema
• imposta di registro pari al 2% del canone annuo per ogni anno di locazione da pagarsi mediante il Modello F24. L'importo dovuto per l'imposta di registro può variare a seconda dell'immobile locato. In ogni caso l'imposta di registro non può essere inferiore a € 67.

Nel caso in cui il contratto di locazione abbia la cedolare secca, non è dovuta nessuna imposta.

Nel caso di contratto concordato con cedolare secca al 10%, sarà necessario adire ad un CAF o un'associazione di categoria per verificare i requisiti dell'importo della locazione.

Quali documenti devono essere presentati con il contratto di locazione?

Insieme al contratto di locazione firmato, il locatore deve presentare il certificato APE (certificato di prestazione energetica) e la visura catastale. Inoltre, devono essere allegati i documenti delle parti.

Non è obbligatorio allegare lo stipendio dell'inquilino, è semplicemente una forma di tutela per il locatore.

Si deve andare dal notaio per il contratto di locazione ad uso abitatitivo?

No, non si deve andare dal Notaio, le parti possono firmare privatamente, o tramite agenzia immobiliare, il contratto di locazione ad uso abitativo e poi registrarlo presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma dello stesso.

Ovviamente, nulla vieta alle parti di poter adire al Notaio e firmare il contratto davanti a lui, ma ciò non è obbligatorio.

Chi paga le spese di manutenzione dell'immobile?

Nel contratto va indicato chi pagherà le spese di manutenzione dell'immobile, che generalmente si dividono in ordinarie e straordinarie.

Per spese ordinarie si intendono tutte quelle spese che sono di ordinaria amminstrazione e manutenzione.

Ad esempio se si rompe il manico della doccia o non funziona un'anta di un mobile si stacca, queste spese saranno a carico dell'inquilino.

Al contrario, nel caso di problemi più profondi, come ad esempio la rottura di un tubo all'interno del muro o la caduta di una finestra, queste spese saranno a carico del locatore.

Nulla vieta alle parti di poter stabilire diversamente, ma se non viene indicato nulla nel contratto per legge l'inquilino paga le spese ordinarie e il proprietario paga le spese straordinarie.

Legge applicabile

La normativa per quanto riguarda il contratto di locazione ad uso abitativo è a livello nazionale, e le leggi più importanti sono:

Legge 9 dicembre 1998, n. 431; "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo."

Legge 27 luglio 1978, n. 392; "Equo Canone. Disciplina delle locazioni di immobili urbani."

D.M. 16 gennaio 2017; "Contratti di locazione regolamentati."

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