4 luglio 2023
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Come abbiamo già visto nella nostra guida sul comodato d'uso, in un contratto di comodato, vi è una parte, comodante, proprietaria di un bene immobile o mobile, che consente l'utilizzo del bene ad una altra persona, comodatario, per un determinato periodo di tempo e senza che venga corrisposto alcun corrispettivo (o con un corrispettivo minimo).
Abbiamo visto che il contratto di comodato può essere sia scritto che verbale. Le parti sono libere di stipulare un contratto verbale, anche se ovviamente, per avere maggior sicurezza giuridica, è sempre consigliabile un contratto scritto.
Il contratto di comodato è essenzialmente gratuito, e che questo viene stipulato per un periodo di tempo determinato o al raggiungimento dello scopo da parte del comodatario. Non è sempre facile individuare quale sia lo scopo del comodato, in quanto durante il rapporto, potrebbero accadere degli eventi che fanno si che il comodante abbia bisogno del bene dato in comodato. Nel caso in cui lo scopo non fosse stato raggiunto o il termine non sia arrivato, questo potrebbe comportare dei problemi.
Vediamo quindi, quali sono le diverse maniere di estinguere un rapporto di comodato.
La prima causa di estinzione del contratto di comodato, diciamo "naturale" è quella relativa al termine fissato dalle parti nel contratto, o all'uso che il comodatario ne effettui.
Ai sensi dell'articolo 1809 Codice Civile "il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto. Se però, durante il termine pattuito dalle parti o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata". Ciò significa che il comodante potrà riprendere il bene ogni qualvolta ne abbia bisogno, anche prima della scadenza del contratto.
E' pacifico ritenere infatti che quando sia indicato l'uso per il quale il bene fu concesso in comodato, il comodante potrà ottenere la restituzione quando sia trascorso il tempo ragionevolmente necessario a che il comodatario faccia l'uso previsto dal contratto. Nel caso in cui vengano apposti si un termine che un uso, in questo caso si ritiene che, anche qualora il termine non sia concluso ma l'uso del bene si, questo dovrà essere restituito. La legge parla di restituzione, ciò significa che sarà obbligo del comodatario restituire il bene dato in comodato al comodante. Questo avverrà automaticamente non appena venga raggiunto l'uso previsto o sia raggiunto il termine.
Può capitare che, nonostante vi sia un termine od un uso apposto al contratto, il comodante possa recedere anticipatamente rispetto a quanto previsto nel contratto stesso. Questo può avvenire in questi casi:
- se il comodatario non abbia conservato diligentemente il bene mobile o immobile oggetto del comodato e pertanto non sia stato diligente nella custodia;
- se il comodatario si sia servito della cosa per un uso diverso da quello stabilito dal contratto o reso necessario dalla natura della cosa medesima;
- se il comodatario abbia concesso a terzi il godimento della cosa senza il consenso del comodante.
Infatti, questo recesso unilaterale da parte del comodante, sono la conseguenza dell'inadempimento degli obblighi nascenti dal contratto, che si basa su un rapporto di fiducia data la natura essenzialmente gratuita del contratto di comodato. Quindi, se il comodatario non utilizza la diligenza dovuta nella conservazione del bene, questo ovviamente dovrà essere restituito. Inoltre vi è anche la possibilità per il comodante di richiedere un risarcimento del danno.
Altra causa di recesso per il comodante può avvenire nel caso di decesso del comodatario. Si ritiene infatti che il contratto di comodato sia di natura personale ("intuitu personae"), e quindi il comodante è legittimato a richiedere la restituzione della cosa, senza che questa passi agli eredi.
Al comodante quindi, compete la facoltà di recedere quando il contratto sia stato stipulato senza determinazione, esplicita o implicita, del termine: infatti, "se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede".
Altre cause possono essere: il comodante può recedere ed esigere in tal modo la restituzione immediata della cosa se, durante il termine pattuito o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un suo "urgente ed impreveduto bisogno" . Non si richiede che il bisogno manifestato dal comodante sia grave, essendo sufficiente anche un bisogno di lieve intensità in relazione alla natura della cosa concessa in comodato (cfr., Cass. civ. nn.1132/1987 e 2502/1967).
Può capitare invece che il recesso possa avvenire per volontà del comodatario.
Qua si hanno più difficoltà in quanto la legge prevede solamente i casi in cui sia il comodante a richiedere il recesso anticipato e non il comodatario. In questi casi quindi, la dottrina (ovvero, gli studiosi del diritto), è intervenuta, sostenendo che non sarebbe possibile un recesso del comodatario unilaterale, senza l'accettazione da parte del comodante, in quanto non vi è una previsione legislativa. Per altri invece, sarebbe possibile solamente nel caso in cui questo non generi un danno al comodante.
Abbiamo parlato del comodato in generale, delle clausole che si possono applicare anche a quello immobiliare. Il comodato immobiliare è una figura estremamente comune nel nostro sistema giuridico. Si ha molto spesso infatti una persona (generalmente un figlio) il quale custodisce l'immobile del comodante.
Molto spesso in questo tipo di comodato non si ha ne un termine, ne tantomeno un uso che per sua natura verrà meno con il tempo. Infatti, l'uso che ne è alla base di questa fattispecie, è quella abitativa. Ed è proprio questa esigenza che rende difficile l'immediata restituzione da parte del comodante del bene immobile, nel caso in cui questi ne avesse bisogno. La Giurisprudenza (Corte di Cassazione) è intervenuta varie volte sul tema, indicando alcune linee guida.
Nel caso in cui vi sia una famiglia con dei figli minori, non si potrà ottenere l'immediata restituzione del bene immobile, in quanto, non avendo il contratto un termine, si era adibito l'immobile come abitazione principale del nucleo familiare. Per questo motivo, la cessazione del comodato, sarà possibile solamente nel momento in cui sono state raggiunte le esigenze abitative della famiglia.
Cassazione civile, Sez. III, sentenza 7 luglio 2010, n. 15986: "Il comodato, stipulato senza prefissione termine, di un immobile successivamente adibito, per inequivoca e comune volontà delle parti contraenti, ad abitazione di un nucleo familiare di fatto, costituito dai conviventi e da un figlio minore, non può essere risolto in virtù della mera manifestazione di volontà "ad nutum" espressa dal comodante ai sensi dell'art. 1810 del codice civile, dal momento che deve ritenersi impresso al contratto un vincolo di destinazione alle esigenze abitative familiari idoneo a conferire all'uso cui la cosa è destinata il carattere implicito della durata del rapporto, anche oltre la crisi familiare tra i conviventi. Ne consegue che il rilascio dell'immobile, finché non cessano le esigenze abitative familiari cui esso è stato destinato, può essere richiesto, ai sensi dell'art. 1809, c.2, c.c., solo nell'ipotesi di un bisogno contrassegnato dall'urgenza e dall'imprevedibilità."
Nel caso invece l'immobile sia stato dato in comodato ad uno dei figli per una convivenza, e questa finisca, l'immobile dovrà essere restituito al proprietario, in quanto è venuto meno lo scopo a cui questo era finalizzato
Cassazione civile, Sez. III, sentenza 14 febbraio 2012, n. 2103: "Quando un bene immobile sia dato in comodato da uno dei genitori affinché funga da residenza familiare dei futuri coniugi, il vincolo di destinazione appare idoneo a conferire all'uso, cui la cosa deve essere destinata, il carattere di elemento idoneo ad individuare il termine implicito della durata del rapporto, rientrando tale ipotesi nella previsione dell'art. 1809, primo comma; ne consegue che, una volta cessata la convivenza ed in mancanza di un provvedimento giudiziale di assegnazione del bene, questo deve essere restituito al comodante, essendo venuto meno lo scopo cui il contratto era finalizzato."
Nel caso in cui, invece, l'immobile venga dato in comodato per sostituire un contratto di locazione, si ha la figura del "comodato precario immobiliare oneroso". Questa figura è stata creata dalla giurisprudenza per distinguerlo sia dal comodato, in quanto figura essenzialmente gratuita, sia dalla locazione, in quanto denota dei profili diversi.
In questo caso, il rischio è tutto a carico del comodatario, in quanto il comodante potrà ottenere la restituzione dell'immobile secondo i termini e le condizioni previste sopra, ma è anche possibile, per il comodatario, dimostrare che il rapporto sottostante, seppur sottoscritto attraverso un contratto di comodato, raffigura comunque un contratto di locazione, così come previsto nella sentenza 392/1986 della Suprema Corte.
Cassazione Civile, Sez. III, sentenza 21 gennaio 1986 n.392: "L'elemento della maggiore o minore durata del rapporto non assume rilievo al fine della qualificazione del contratto come locazione ovvero precario immobiliare oneroso, essendo invece necessaria per la configurabilità di quest'ultimo - la pattuizione di una aleatorietà della durata, nel senso che essa sia convenzionalmente condizionata all'arbitrio del concedente che possa determinare "ad nutum" la cessazione del rapporto, restando invece configurabile il contratto di locazione ove il diritto al godimento dell'immobile, dietro corrispettivo, venga concesso per un determinato periodo di tempo."
Come abbiamo visto nella guida sul comodato, per far ciò occorre che vi sia un vero è proprio corrispettivo, e che la volontà delle due parti sia effettivamente quella di avere un contratto di locazione piuttosto che un contratto di comodato. Nel caso in cui il comodatario riuscisse a dimostrare che il rapporto sottostante non è una semplice custodia dietro a un corrispettivo minimo, ma un vero e proprio contratto di locazione, si applicherebbero le norme sul contratto d'affitto, dove, per il locatore proprietario risulta estremamente difficile, come abbiamo già visto nella nostra guida.
Abbiamo visto quindi i vari tipi di possibilità che si presentano per il comodante nel poter riavere il bene dato in comodato al comodatario. Generalmente questi potrà riavere il bene ogni qualvolta lo desideri o ogni volta che vi sia un determinato scopo che è stato raggiunto. Maggiori problemi si avranno nel caso in cui nel bene immobile dato in comodato vi siano minori d'età, nel cui caso si dovrà attendere che lo scopo sotteso nel contratto di comodato, ovvero quello dell'esigenza abitativa, venga raggiunto, prima di ottenere di nuovo l'immobile.
Artt. 1803 - 1812 Codice Civile.