9 de julio 2022
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Aunque los contratos de arrendamiento se rigen por la voluntad de las partes intervinientes (arrendatario y arrendador), existen determinados derechos y obligaciones previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 de obligado cumplimiento; es decir, las partes no pueden pactar lo contrario. Aquellas cuestiones que sí son pactadas por las partes, pueden ser modificadas durante la vigencia del contrato. Por ejemplo, si se pactó en el contrato una renta por el alquiler de la vivienda de 600 euros, pero un año después el inquilino está en paro, las partes pueden llegar a un acuerdo para bajar la renta a 300 euros. Esta modificación de la renta a la baja es posible, siempre que todas las partes estén de acuerdo.
Por todo ello, la presente guía tiene como objetivo explicar qué es un contrato de arrendamiento de vivienda, cuándo se puede modificar un contrato de arrendamiento, así como las cláusulas más comunes que se pueden modificar. La variable principal es que siempre que se quiera modificar un contrato de arrendamiento, tanto el arrendador y el arrendatario tienen que estar de acuerdo (no se puede modificar unilateralmente), y tendrán que firmar un Anexo en el que vengan estipuladas las modificaciones.
El contrato de alquiler de vivienda habitual es un contrato o acuerdo entre las partes signatarias mediante el cual, una de las partes intervinientes (denominada parte arrendadora) que es la propietaria de la vivienda, se obliga a poner a disposición o ceder el uso y disfrute de dicho bien inmueble a la otra parte interviniente (denominada parte arrendataria) que lo ocupará como su vivienda principal o habitual. La parte arrendataria se compromete, en contraprestación, a satisfacer una serie de pagos conocidos como renta o de forma más común, alquiler.
En el contrato de arrendamiento que se firma, se estipulan una serie de términos y condiciones que deben cumplir el arrendador y el arrendatario. Algunos derechos y obligaciones se rigen por la voluntad de las partes (es decir, pueden pactar lo que quieran), pero otras veces vienen reguladas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y no se puede pactar lo contrario. Por ejemplo, la LAU recoge quién debe asumir los gastos de las reparaciones de la vivienda, por lo que las partes no pueden pactar cosas distintas a lo que viene estipulado en la LAU, ya que sería nulo; o por ejemplo, la LAU establece la fianza como obligatoria, por lo que las partes no pueden decidir que no haya fianza.
En este sentido, si las partes así lo deciden pueden modificar el contrato de arrendamiento, pudiendo "establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público" (art. 1255 del Código Civil). Por tanto, si se quiere modificar lo pactado en el contrato de arrendamiento durante la vigencia del mismo, en primer lugar, esa modificación no puede ser contraria a la LAU, y en segundo lugar, todas las partes tienen que estar de acuerdo, debiéndose crear un Anexo en el que se reflejen todas las modificaciones del contrato inicial. En otras palabras, el arrendador no puede alterar o cambiar el contrato de arrendamiento cuando quiera, aunque sea el propietario de la vivienda, sino que siempre se requiere la aprobación del arrendatario. Este último puede entonces optar por firmar y aceptar los cambios o elegir omitirlos y permanecer en el contrato existente.
Una de las cláusulas que se puede modificar durante la vigencia del contrato es el precio del alquiler (al alza o a la baja). Ambas partes obligatoriamente deben estar de acuerdo. Por tanto, el propietario no puede modificar la renta al alza o a la baja unilateralmente, y en caso de que lo haga, el inquilino puede rechazar dicha modificación y seguir viviendo o utilizando la vivienda. Cuando las partes únicamente quieren modificar el precio del alquiler, no es necesario que firmen un nuevo contrato, sino que pueden modificar únicamente esta cláusula del contrato original y dejar el resto como estaba previsto. En este caso, incluirán en el contrato original un Anexo que modificará el precio del alquiler, pero no modificará el resto de las obligaciones del contrato.
¿Puede el propietario subir unilateralmente el precio del alquiler durante la vigencia del contrato?
En los contratos de arrendamiento de vivienda, el propietario podrá actualizar anualmente la renta del contrato conforme al mecanismo de revisión pactado (IPC por ejemplo). Por tanto, durante la duración mínima del contrato y de sus prórrogas obligatorias, el propietario no podrá modificar unilateralmente el precio de la renta pactada, únicamente actualizarla conforme al mecanismo de revisión pactado. Este hecho es muy importante puesto que la renta del alquiler no podrá ser incrementada como quiera el propietario durante toda la duración obligatoria del contrato (salvo que ambas partes estén de acuerdo), sino únicamente actualizada conforme lo establecido en el contrato de arrendamiento. Si se desea más información sobre la actualización del alquiler, visite: Cómo, cuánto y cuándo se puede subir el alquiler de una vivienda.
Otra de las cosas que puede cambiarse es la titularidad del contrato de arrendamiento. El cambio de titularidad debe regirse por lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil.
Lo primero que se tiene que hacer, en caso de que el contrato de alquiler haya sido firmado con varios arrendatarios, es comprobar que existe solidaridad entre todos ellos. Cuando solo se incluye o sustituye a un arrendatario solidario no se produce una cesión ni un subarriendo del contrato de arrendamiento sino una modificación del contrato original para incluir o sustituir a un arrendatario. A diferencia de lo que ocurre con los arrendatarios mancomunados, cuando un arrendatario solidario se da de baja en el contrato, el contrato no se extingue, sino que los arrendatarios que quedan pueden seguir disfrutando de la vivienda. Por esta razón, el arrendatario que se da de baja puede ser sustituido por otro. En estos casos, las partes tendrán que firmar un Anexo al contrato de arrendamiento en el que se especifique los datos personales completos del nuevo arrendatario.
Arrendatarios solidarios: significa que todos los arrendatarios (inquilinos) de la vivienda responden como si fueran uno solo, es decir, que se le puede reclamar los impagos a cualquiera de ellos. Además, el contrato no se extingue si uno de los arrendatarios se va de la casa. El arrendatario que se va de la casa puede ser sustituido por cualquier otro, que ocupará su lugar.
Por ejemplo:
Tres amigos, Juan, Carlos y Bernardo, alquilaron una casa juntos en el año 2019. En el contrato de arrendamiento que firmaron se prevé que todos ellos son arrendatarios solidarios; por tanto, si uno de ellos deja de pagar el alquiler, el resto será responsable de la deuda. En el año 2021, Bernardo se va de la casa, y deja una habitación libre. Por ello, Juan y Carlos buscan a otro amigo, Alfonso, quien ocupará la posición de Bernardo, firmando un Anexo al contrato de arrendamiento, y se convertirá en arrendatario solidario junto con los demás.
En el caso de que se produzca la inclusión de un nuevo arrendatario, deben estar presentes tanto el arrendatario que abandona la vivienda, como el nuevo arrendatario que le reemplaza. Además, también deberá acudir a dicho acto el propietario de la vivienda o una persona autorizada. Por tanto, el Anexo debe ser firmado por todos, incluido el arrendatario que abandona la vivienda. El objetivo de que todas las partes estén presentes es que se comunique fehacientemente el desistimiento del contrato por parte del anterior inquilino, mientras se informa al nuevo de todos los derechos y obligaciones especificados en el contrato de alquiler.
Si se tiene dudas sobre cómo modificar las partes arrendatarias, se recomienda la lectura de la siguiente guía: ¿Cómo cambiar el titular del contrato de alquiler?
En los contratos de arrendamiento de vivienda, la duración del arrendamiento será siempre la que pacten las partes por voluntad propia. No obstante, las partes pueden modificar el plazo de duración durante la vigencia del mismo, si lo desean. Por ejemplo, si han pactado una duración de 1 año, pueden modificar el contrato de alquiler para que la duración sea mayor (ej. 7 años).
No obstante, independientemente de la duración que se haya pactado, hay que tener en cuenta que existen una serie de prórrogas obligatorias para el propietario y voluntarias para el inquilino (y que dependen de cuando se haya firmado el contrato de arrendamiento). Respecto a la duración mínima de los contratos de arrendamiento de vivienda, ésta ha variado entre los tres años o los cinco años.
La regulación quedaría de la siguiente manera:
- Los alquileres firmados desde el 1 de enero de 1995 (tras la modificación introducida por la Ley 4/2013) hasta el 18 de diciembre de 2018: plazo mínimo de tres años de duración.
- Los alquileres firmados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019: plazo mínimo de cinco años de duración, y siete si el arrendador es persona jurídica.
- Los alquileres firmados desde el 24 de enero de 2019 hasta el 5 de marzo de 2019: plazo mínimo de tres años de duración.
- Los alquileres firmados desde el 6 de marzo de 2019 hasta hoy en día: plazo mínimo de cinco años de duración, y siete si el arrendador es persona jurídica.
Si se tiene dudas sobre las últimas modificaciones de la ley, visite: Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ¿cómo afecta al inquilino y propietario?. Asimismo, si se desea tener más información sobre los derechos de los propietarios, visite: ¿Cuándo puede el propietario de una vivienda terminar el contrato de alquiler? y/o Cómo, cuánto y cuándo se puede subir el alquiler de una vivienda.
Como se ha explicado anteriormente, existen determinadas cuestiones recogidas en la LAU que no pueden pactarse en contrario por las partes. A continuación, se analizará algunas de ellas.
En primer lugar, no se puede pactar que el contrato solo dure un año, sin dar posibilidad de prórroga legal ya que sería contrario al artículo 9.1 de la LAU. Como ya se ha explicado anteriormente, existen prórrogas legales de obligado cumplimiento para el arrendador y voluntarias para el arrendatario, de 3 o 5 años (según cuándo se haya firmado el contrato de arrendamiento).
En segundo lugar, no se puede obligar a que el arrendatario tenga que estar obligatoriamente un año en la vivienda, y en caso de no cumplirse, fijar una determinada penalización. El artículo 11 de la LAU señala que el arrendatario tiene derecho a dar por finalizado el contrato pagados los seis primeros meses, y la penalización, si se pacta, estará limitada a lo estipulado en el artículo 11.
En tercer lugar, el artículo 21 de la LAU indica quién debe asumir los gastos de las reparaciones de la vivienda, por lo que las partes no pueden pactar cosas distintas a lo que viene estipulado en la LAU. Así, el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad; mientras que el arrendatario deberá ocuparse de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
En cuarto lugar, el artículo 36 de la LAU prevé la obligatoriedad de que el arrendatario preste fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas. Además, se indica que durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización.
En quinto y último lugar, el mismo artículo 36 de la LAU expresa que el arrendador podrá solicitar cualquier tipo de garantía adicional, pero que ésta no podrá exceder de dos mensualidades de renta. Por tanto, el arrendador no podrá solicitar al arrendatario cuatro mensualidades más como garantía del arrendamiento de vivienda.