Contrato de subarriendo

¿Qué es un contrato de subarriendo?

El contrato de subarriendo es un nuevo contrato que se agrega al contrato de alquiler original celebrado entre arrendador y arrendatario, y mediante el cual el arrendatario cede a un tercero (subarrendatario) el uso y disfrute del inmueble alquilado.

Tras el subarrendamiento, el arrendatario inicial se transforma en arrendador del nuevo inquilino (subarrendador), y el nuevo inquilino se convierte en subarrendatario.

Por tanto, el contrato de subarrendamiento no modifica el contrato de alquiler original ni la relación existente entre el arrendador y el arrendatario originario, que seguirá siendo completamente válido.

¿Qué tipos de contratos de arrendamiento existen?

Existen diferentes tipos de arrendamiento, dependiendo de cuál sea el espacio que se alquila, en los que se puede pactar el subarrendamiento:

• Contrato de arrendamiento de vivienda habitual: es aquel acuerdo mediante el cual el arrendador entrega o cede un inmueble a la parte arrendataria para que éste lo ocupe como su vivienda principal o habitual, a cambio del pago de una renta.
• Contrato de arrendamiento de local de negocio: es aquel acuerdo mediante el cual el arrendador entrega o cede uno o varios inmuebles a la parte arrendataria para que inicie la actividad comercial que se quiera, a cambio del pago de una renta.
• Contrato de arrendamiento de vivienda por temporada vacacional (turístico): es aquel acuerdo mediante el cual el arrendador cede el uso del inmueble, de manera temporal, para uso vacacional, de ocio o turismo, durante un tiempo limitado.
• Contrato de arrendamiento de habitación: es aquel acuerdo mediante el cual el arrendador cede una habitación ubicada al interior de una vivienda, así como el derecho a utilizar de forma compartida con otras personas (es decir, no en exclusiva) las zonas comunes de la vivienda (cocina, salón y cuarto de baño) por un tiempo determinado y a cambio del pago de una renta.
• Contrato de arrendamiento de plaza de garaje: es un acuerdo que permite al propietario de una plaza de garaje o aparcamiento ofrecer su uso y disfrute a un tercero mediante un arrendamiento o alquiler.
• Contrato de arrendamiento de trastero: es un acuerdo mediante el cual el arrendador cede el uso de un cuarto trastero (guardamuebles, almacén, etc.) por un tiempo determinado y a cambio del pago de una renta.
• Contrato de arrendamiento rústico: es un acuerdo mediante el cual el arrendador cede el uso de una o varias fincas (o bienes inmuebles) o parte de ellas o de una explotación agraria para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal por un tiempo determinado y a cambio del pago de una renta.

¿Es obligatoria la celebración por escrito de un contrato de subarriendo?

No, no es obligatoria. Las partes pueden acordar un contrato de subarriendo de forma oral, es decir, acordar verbalmente las cláusulas de subarriendo.

Ahora bien, la firma del contrato por escrito permite fijar los acuerdos del subarrendamiento entre el arrendador y el subarrendatario, y facilita la prueba de su contenido en el caso de que cualquiera de las partes tenga que reclamar en vía judicial el cumplimiento del contrato.

¿Es legal el subarriendo?

Si se tiene el consentimiento del arrendador, el arrendatario podrá subarrendar parcialmente la vivienda o local de negocio.

Por tanto, el subarrendamiento debe ser parcial, es decir, solo se puede subalquilar legalmente una parte de la vivienda (una o varias habitaciones, pero no todas). El subarrendamiento total de una vivienda no está permitido y nunca será considerado válido.

¿Qué no pueden incluir las partes en el contrato de subarriendo?

Las partes pueden pactar las cláusulas que incorporar al contrato de arrendamiento de vivienda, siempre que no sea contraria a la ley ni al orden público.

No obstante, existen algunas limitaciones previstas en la Ley y que deben respetar, siendo las más importantes las siguientes: el precio del subarrendamiento no puede exceder del que corresponde al arrendamiento.

¿Cuáles son los requisitos previos a la firma del contrato de subarriendo?

En primer lugar, el arrendatario tiene que observar si el subarrendamiento se encuentra regulado expresamente en el contrato de arrendamiento, y si se permite o no.

En caso de que no conste en el contrato, el arrendatario deberá pedir consentimiento previo y por escrito del arrendador para subarrendar parcialmente la vivienda, el cual puede pedirse utilizando la solicitud al arrendador de autorización para el subarriendo de su vivienda.

Es imprescindible recibir el consentimiento expreso del arrendador. Es importante tener en cuenta que no será considerado válido el permiso conseguido con posterioridad al subarrendamiento, ni tampoco será considerado válido el permiso verbal.

¿Qué es necesario realizar una vez el contrato de subarriendo esté preparado?

El contrato de arrendamiento debe ser firmado por las partes o, en su caso, por sus representantes, que deberán exhibir la autorización, o en su caso poder notarial, que les habilita a ello en el momento de la firma. Para dotarlo de un mayor nivel de seguridad, las firmas han de figurar no sólo en la sección final del documento, sino también en el borde izquierdo de cada página que compone el documento, incluyendo, en su caso, las páginas de los anexos en los que se pudiera adjuntar todo otro documento suplementario que también formaría parte del contrato.

¿Qué documentos deben adjuntar las partes a este contrato de subarriendo?

Las partes pueden adjuntar libremente los documentos que deseen para clarificar el contenido del contrato, así como para demostrar la capacidad para la firma del contrato de un representante o apoderado del cliente o profesional.

Un documento habitual para incluir como anexo es un inventario de bienes muebles si se entrega con mobiliario (por ejemplo, una barra de un bar, máquinas expendedoras, etc).

Asimismo, se podrá anexar fotocopias de la identificación del subarrendador y subarrendatario, si así lo acuerdan las partes, y una copia simple del contrato de arrendamiento original.

¿Es necesario firmar este contrato de subarriendo ante notario público?

No es necesario firmar el contrato de subarriendo ante notario ya que tiene validez por sí mismo.

¿Qué debe incluir un contrato de subarriendo?

El contrato de subarrendamiento debe incluir, como mínimo, los siguientes puntos:

• La descripción de las partes, arrendador(es) y arrendatario(s) (consistirán en el nombre, apellidos, DNI, domicilio e indicación de si actúan en nombre propio o por representación);
• La identificación de la vivienda o el local de negocio subalquilado, indicando su dirección;
• La duración del contrato de subarrendamiento, que será como máximo igual a la del contrato de arrendamiento celebrado entre el arrendador y el arrendatario;
• El importe de la renta y su forma de pago (por lo general, el pago será mensual y durante los primeros siete días del mes);

¿Cuál es la legislación aplicable al contrato de subarriendo?

Es de aplicación la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU de 1994): particularmente, sus artículos 8 y 32, y sus disposiciones transitorias 1, 2 y 3.

Además, para los contratos de arrendamiento celebrados antes del 1 de enero de 1995, es de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (texto refundido, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre): particularmente, sus artículos 10 y 22.

De forma general, son aplicables las disposiciones del Capítulo II del Título VI del Libro Cuarto del Código Civil: particularmente, sus artículos 1550, 1551 y 1552.

Si se tiene dudas sobre el contrato de subarriendo, se recomienda la lectura de las siguientes guías: ¿Se puede subalquilar el local de negocio? y ¿Se puede subalquilar una vivienda habitual?.

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