28 de octubre 2022
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Cuando el propietario de un inmueble firma un contrato de arrendamiento de vivienda, la duración de éste será la libremente pactada por las partes, y en caso de que se pacte una duración inferior a 5 años, o 7 años para personas jurídicas, ésta se prorrogará obligatoriamente hasta que se alcance dicho plazo. Por tanto, el arrendador (propietario) no podrá finalizar el contrato a su antojo, sino que únicamente podrá extinguirse por las causas previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 (con sus respectivas reformas).
En la presente guía, se va a exponer algunas de las distintas circunstancias que se tienen que dar para que el propietario pueda dar por finalizado el contrato de arrendamiento, y que en resumen son las siguientes: 1) llegada del plazo previsto en el contrato; 2) necesidad de la vivienda por parte del arrendador o su familia; y 3) incumplimiento de obligaciones del arrendatario.
Como ya se ha adelantado, la duración del contrato de arrendamiento será la que libremente pacten las partes. No obstante, la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) dispone un plazo mínimo de duración de obligado cumplimiento por parte del arrendador, por lo que si se pacta un plazo inferior a lo estipulado por ley, el propietario (arrendador) no podrá dar por terminado el contrato de alquiler antes de este plazo si el arrendatario (inquilino) quiere seguir viviendo en la vivienda. Dicho plazo dependerá de la legislación que se aplique al contrato en cuestión: así, hasta la reforma de la LAU de diciembre de 2018, si el plazo mínimo pactado era inferior a tres años, éste se prorrogaba anualmente hasta que el arrendamiento alcanzase una duración mínima de tres años. Con la reforma de diciembre de 2018 (y que se mantiene con la nueva reforma de marzo de 2019), el plazo se amplía hasta los cinco años de duración si el arrendador es persona física, y siete si el arrendador es persona jurídica.
Por tanto, una vez cumplido el plazo contractual pactado por las partes, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez que haya transcurrido como mínimo 5 años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el propietario podrá rescindir el contrato de arrendamiento preavisando al arrendatario, como mínimo con 4 meses de antelación (antes de la última reforma de la LAU, el plazo de preaviso eran 30 días), su intención de no renovar el contrato de alquiler.
¿Puede el propietario terminar el contrato invocando que llegó el plazo previsto en el contrato si este es inferior al plazo de duración de obligado cumplimiento en favor del inquilino? No. El inquilino tiene la posibilidad legal de permanecer en la vivienda, si él quiere, hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, aunque en el contrato se haya hecho constar una duración inferior.
Por ejemplo: si se firmó un contrato de arrendamiento el 1 de abril de 2019, y se pactó un plazo de duración de un año, el inquilino podría permanecer en la vivienda, si lo desea, hasta el 1 de abril de 2024, o 1 de abril de 2027 si el arrendador es persona jurídica.
Como excepción al plazo de duración pactado por las partes (y sus posibles prórrogas), el propietario puede dar por finalizado el contrato de arrendamiento cuando éste necesite la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares más próximos. Con la nueva regulación de la LAU, para que sea efectivo este derecho de recuperación se debe fijar en el contrato tal previsión, por lo que es imprescindible que esta cláusula se encuentre prevista en el contrato de arrendamiento, y de no estipularse, no se podrá aplicar este derecho por el arrendador, ni aunque precisare por necesidad la vivienda, debiendo esperar a la finalización del contrato.
Para que sea posible rescindir el contrato de alquiler por este motivo, se deben cumplir una serie de requisitos: en primer lugar, debe haber transcurrido un año de duración del contrato. En segundo lugar, el arrendador deberá comunicarle al inquilino la necesidad de la vivienda con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que la necesite (es aconsejable que se notifique mediante un medio fehaciente como puede ser un burofax para que quede constancia de la comunicación). Y, en tercer lugar, la vivienda deberá destinarse a vivienda permanente para el arrendador o sus familiares en el plazo máximo de tres meses.
Por tanto, la ocupación efectiva de la vivienda es imprescindible, por lo que, si en el plazo de tres meses desde que el inquilino desalojó la vivienda, el arrendador o sus familiares no hubieran entrado a vivir, el inquilino podrá optar entre: 1) solicitar que se le devuelva la vivienda respetando las condiciones del contrato que existía antes de la resolución y solicitar la indemnización de los gastos que le haya supuesto el desalojo de la vivienda (mudanza, transporte, suministros etc.); 2) solicitar una indemnización de un mes de renta por cada año que quede por cumplir hasta los cinco años de duración (hasta la reforma de la LAU en diciembre de 2018, se podía solicitar una indemnización por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres años, en vez de cinco años).
¿La situación de necesidad debe producirse únicamente para el arrendador? No. La necesidad de vivienda puede ser para sí mismo o para cualquier familiar en primer grado de consanguinidad (ej. madre, padre, hijos/as), o bien para el cónyuge cuando haya separación, divorcio o nulidad del matrimonio.
Cuando se firma un contrato de arrendamiento, el arrendador y el arrendatario asumen una serie de derechos y obligaciones que, en caso de incumplimiento, pueden dar lugar o bien a la resolución del contrato o a exigir el cumplimiento de la obligación incumplida. Por tanto, el incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las obligaciones pactadas en el contrato (o que sean obligatorias según la Ley de Arrendamientos Urbanos), es uno de los motivos por el cual el propietario puede resolver el contrato de arrendamiento.
En este sentido, el arrendador podrá solicitar judicialmente la resolución del contrato cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:
El pago de las rentas mensualmente y el pago de la fianza (o de sus correspondientes actualizaciones), es la obligación principal y básica del inquilino. Por tanto, el impago de cualquiera de las rentas u otras cantidades que le corresponda pagar al inquilino, facultará al arrendador a pedir la resolución del contrato (y el desahucio), así como a reclamar en el mismo procedimiento el pago de la cantidad resultante de las rentas vencidas y otras cantidades impagadas.
¿El mero impago de una mensualidad es causa suficiente? La Ley de Arrendamientos Urbanos recoge la obligación del pago de las rentas, y se aplicará supletoriamente a la voluntad de las partes. Por tanto, las partes pueden pactar libremente el número de mensualidades impagadas que motiven la resolución del contrato. Es decir, la ley no establece el número mínimo de mensualidades que se han de impagar para resolver el contrato puesto que ésta es una cuestión que queda a la voluntad de las partes.
El subarriendo o cesión de la vivienda puede ser un derecho del inquilino siempre y cuando se haya pactado expresamente dicha cláusula de subarriendo en el contrato de arrendamiento (y las cantidades percibidas no superen el precio de la renta). Por tanto, cuando el inquilino subarriende o ceda el inmueble sin el consentimiento del arrendador, el propietario tendrá derecho a resolver el contrato de arrendamiento por incumplimiento.
¿Se considera subarriendo el uso de la vivienda por parte de amigos o familiares? No se considera subarriendo el uso temporal de una vivienda de modo gratuito. Por tanto, prestar una habitación a un amigo o un familiar durante un tiempo limitado, no se considera subarriendo, no siendo motivo de resolución contractual por incumplimiento.
Las obras que realice el arrendatario deben contar con dos requisitos: en primer lugar, será obligatoria la autorización del arrendador, y, en segundo lugar, las obras no pueden afectar a la configuración de la vivienda o los accesorios de ésta (como pueden ser trasteros, parkings...etc). Por tanto, el inquilino no puede realizar obras en la vivienda sin el consentimiento expreso y por escrito del propietario. En caso contrario, y de ejecutarlas directamente, el inquilino podría verse obligado a reponer las cosas a su estado original, además de dar por resuelto el contrato de alquiler.
De modo que, si en el contrato se estipula que el inquilino no puede hacer reformas, y las realiza igualmente sin preguntar, o preguntando pero con el rechazo del arrendador para hacer la obra, esto será motivo también de resolución contractual. Igualmente, el inquilino tiene totalmente prohibido realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda. En caso de que se realicen estas obras, además de la posibilidad de resolver y de exigir de inmediato la reposición de las cosas al estado anterior, el arrendador podrá pedir los correspondientes daños y perjuicios ocasionados.
A continuación, se expondrá algunos ejemplos de cuándo se podrá resolver el contrato (en función de la jurisprudencia del Tribunal Supremo):
- Demoler tabiques del salón y otro que separaba el salón de la cocina sin permiso.
- Dividir una vivienda en dos, afectando, además, elementos comunes del edificio.
- Abrir una puerta para comunicar el piso con el contiguo.
- Hacer una chimenea y un conducto de ventilación que invade la escalera y un descansillo y modifica elementos comunes.
- Instalar una caseta metálica en la terraza, alterando su configuración.
- Construir nuevas habitaciones.
- La realización de obras en un muro de la finca, como en el interior del edificio, que implican movimiento de vigas.
El inquilino tiene la obligación de respetar y cumplir las normas de la Comunidad de Propietarios. Por esta razón, la realización de actividades molestas (ruidos, vibraciones, humos, gases, olores...etc), insalubres (evacuación de productos que sean perjudiciales para la salud humana), nocivas (que causen daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria), peligrosas o ilícitas (fabricar o manipular productos susceptibles de originar explosiones, combustiones o radiaciones), podrán suponer la resolución del contrato de alquiler (la acciones judiciales las podrán iniciar tanto el propietario como la propia Comunidad de Propietarios).
Es decir, cualquier actividad que altere la normal convivencia con los demás vecinos del edificio o que perturbe de forma grave el descanso durante el día y la noche, dará derecho al propietario o a la Comunidad de Propietarios a resolver el contrato de alquiler.
A continuación, se expondrá algunos ejemplos de cuándo se podrá resolver el contrato (en función de la jurisprudencia del Tribunal Supremo):
- La música y ruidos hasta altas horas normalmente se ha considerado actividad molesta, aunque sobrepasar la normativa reglamentaria en lo tocante a decibelios no convierte en molesta la actividad, sino que es un indicio más a valorar.
- Las derivadas de la utilización de un aparato de calefacción y agua caliente que produce ruidos molestos.
- La instalación de hornos de los que emanan vapores u olores.
- La instalación de aire acondicionado en un patio de luces provocando vibraciones, ruidos y expulsión de aire caliente en cantidades superiores a los límites tolerables debe considerarse actividad molesta.
- La excesiva afluencia de personas a un inmueble, si es constante.
- La tenencia de ciertos animales.
- La perturbación de la convivencia a causa de insultos y amenazas por parte de algún ocupante del inmueble.
La Ley de Arrendamientos Urbanos regula la definición de arrendamiento de vivienda, y la considera como aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Por tanto, el inquilino debe usar el inmueble como un "diligente padre de familia", y destinarlo al uso pactado (satisfacer de forma primordial la necesidad permanente de vivienda). En caso de que se destine a usos o destinos no pactados, facultará al propietario para resolver el contrato de alquiler de vivienda.