Contrato de cesión del contrato de arrendamiento de vivienda

El contrato de cesión del contrato de arrendamiento de vivienda es el documento mediante el cual el arrendatario o inquilino de una vivienda (llamado cedente en este contrato) transmite a un tercero (llamado cesionario) el conjunto de los derechos y obligaciones que le corresponden en virtud del contrato de arrendamiento firmado con el propietario del inmueble (derecho al uso de la vivienda, obligación de pagar la renta del alquiler, etc.). De esta forma, el arrendatario (o cedente) "sale" del contrato de arrendamiento y el tercero "entra" en su lugar; es decir, el inquilino original es sustituido por el tercer (cesionario).

Para poder celebrar legalmente un contrato de cesión de vivienda, es necesario contar con el consentimiento previo y escrito del arrendador. Puede pedir el consentimiento al arrendador, utilizando la solicitud de autorización para la cesión de la vivienda. En caso de realizar la cesión sin contar con el consentimiento previo del arrendador, el contrato de arrendamiento puede ser resuelto de pleno derecho.

Este documento está adaptado a todos los casos en los que se desee mantener el contrato de arrendamiento en todos sus aspectos (derechos y obligaciones), salvo el referido a la persona del arrendatario que será modificada (el arrendatario dejará de ser el cedente, y a partir de la firma el arrendatario será el cesionario). Si lo que desea es que el arrendatario ceda a un tercero el uso como arrendatario de parte de la vivienda alquilada, pero sin que la relación existente entre el arrendatario y el propietario (o arrendador) del mismo se modifique o extinga, debe utilizar el contrato de subarriendo de vivienda. Por otra parte, si es el propietario del inmueble quien desea ceder el derecho de uso y disfrute del local, debe utilizar el contrato de arrendamiento de vivienda habitual.

Diferencias entre la cesión y el subarrendamiento

El contrato de CESIÓN da lugar al arrendatario (cedente) a ceder el referido contrato a un tercero (cesionario), transmitiendo así todos los derechos y obligaciones (incluido el precio de la renta) que le corresponden como arrendatario y en los mismos términos que se pactaron con el arrendador o propietario.

El contrato de SUBARRENDAMIENTO de una propiedad es un contrato mediante el cual el inquilino da a un tercero (subarrendatario) solo el uso como inquilino de una parte de la vivienda alquilada.

A diferencia de la cesión, el subarrendamiento no finaliza la relación contractual entre el arrendador y el arrendatario, que continúa existiendo en las mismas condiciones pactadas entre ambos. El subarrendamiento implica el nacimiento de una nueva relación entre el inquilino inicial y el subarrendatario.

Las garantías en el contrato de cesión

En los contratos de arrendamiento de vivienda es obligatorio que el arrendador exija al inquilino una cantidad equivalente a una mensualidad como fianza legal para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales (particularmente, el pago de la renta y el deber de conservación del bien).

Al finalizar el contrato, si el inquilino ha cumplido con todas sus obligaciones (especialmente, si entrega el bien en las condiciones pactadas), esta cantidad le será devuelta; en cambio, si no ha cumplido con todas sus obligaciones, el arrendador la retendrá. Debido a que esta cantidad será devuelta a quien sea el inquilino al momento de finalizar el contrato de arrendamiento, es el cesionario (nuevo inquilino) quien, en su caso, debe devolver dicha cantidad al cedente (anterior inquilino) al momento de formalizar la cesión, ya que en el contrato inicial dicha fianza ya fue pagada por el cedente. No obstante, las partes también pueden pactar que el cesionario no tenga que abonar la fianza al cedente; por tanto, el cedente perderá la cantidad en concepto de fianza.

¿Cómo utilizar este documento?

Este documento permite que el inquilino de una vivienda ceda a una tercera persona el contrato de arrendamiento de vivienda, siempre que el propietario lo hubiera consentido, que ha de estar informado previamente y conforme. Es muy importante que al redactar el contrato de cesión de vivienda se tenga en cuenta lo establecido en el contrato de arrendamiento que será cedido. En este documento, se identificará de forma clara:

• la vivienda cedida;
• el importe y la forma de pago de la renta o alquiler (la cantidad de la renta del alquiler será la misma que en el contrato originario; el arrendador no podrá modificar el precio del alquiler);
• el precio de la cesión (en los contratos firmados antes de 1985, la cesión tiene que ser obligatoriamente gratuita conforme el artículo 23 de la LAU 1964; no obstante, en los contratos firmados después del 1 de enero 1995, la cesión puede ser tanto onerosa (se pagaría una cantidad de dinero por la cesión del contrato de arrendamiento) como gratuita, conforme el artículo 8 de la LAU 1994);
• la parte que se hará cargo de las deudas devengadas y pendientes de pago por parte del cedente;
• las garantías, en su caso, impuestas al cesionario (nuevo arrendatario) para el cumplimiento de sus obligaciones (devolución de la fianza al cedente, constitución de aval o fiador solidario).

Una vez cumplimentado el documento con las informaciones necesarias relativas a las condiciones de la cesión, y a los derechos, deberes y responsabilidades de cada una de las partes, el contrato debe ser firmado por las partes o, en su caso, por sus representantes, que deberán exhibir la autorización, o en su caso poder notarial, que les habilita a ello en el momento de la firma.

Para un mayor nivel de seguridad, las firmas han de figurar no sólo en la sección final del documento, sino también en el borde izquierdo de cada página que compone el documento, incluyendo las páginas de los anexos en los que se adjuntará todo otro documento suplementario que también formará parte del contrato. El documento debe ser firmado al menos en dos ejemplares, para que cada una de las partes conserve una copia.

En anexo al contrato de cesión, deben figurar:

• Una copia del contrato de arrendamiento celebrado entre el arrendador y el cedente (anterior arrendatario), ya que la descripción de la vivienda que en él figura debe ser puesta en conocimiento del cesionario (nuevo arrendatario).
• El consentimiento escrito del arrendador a la cesión del contrato.
• En su caso, el inventario de los bienes muebles o mobiliario que se entrega junto con la vivienda.

Legislación aplicable

El contrato de cesión de vivienda se rige por lo previsto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (particularmente, en su artículo 8.1).

Además, para los contratos de arrendamiento celebrados antes del 1 de enero de 1995, también puede ser de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 cuyo texto refundido fue aprobado por el Decreto 4104/1964.

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