9 de julio 2022
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9 de julio 2022
Compartir vivienda entre varias personas suele ser una práctica común hoy en día, y puede ocurrir que en algún momento, uno de los arrendatarios decida marcharse de la vivienda, siendo reemplazado por otro arrendatario. Esta situación suele ser muy habitual cuando se comparte piso entre estudiantes. Esta misma situación puede ocurrir con los alquileres de locales de negocio, cuando hay varios arrendatarios en el contrato. Ante esta situación, pueden surgir dudas sobre si se puede cambiar la titularidad del alquiler en el contrato, y en caso de que se pueda, cuál es el procedimiento a seguir para dicho cambio.
En la presente guía se explicará, en primer lugar, los pasos a seguir para el cambio de titularidad. En segundo lugar, se explicarán las diferencias entre el cambio de titularidad de un contrato de alquiler y la subrogación o el subarriendo de vivienda o local de negocio - figuras que aunque puedan parecer similares, tanto su regulación como las implicaciones legales son totalmente distintas.
En el supuesto de que haya solo un inquilino, entonces no hay problema, firmará únicamente él (o quien le represente) el contrato de arrendamiento de vivienda o el contrato de arrendamiento de local de negocio, debiendo escribir su nombre, DNI, domicilio a efecto de notificaciones, y su condición de mayor de edad.
No obstante, en el caso de que sean varios inquilinos, entonces tendrán que firmar todos ellos.
Cuando hay varios arrendatarios, se tiene que determinar si todos ellos responderán por la totalidad de las deudas generadas (responsabilidad solidaria) o sólo por su cuota de participación como co-inquilino (responsabilidad mancomunada). Esto es muy importante para evitar futuros problemas judiciales. Por lo general, según el Código Civil, si no se regula expresamente en el contrato de arrendamiento, entonces estaremos ante una responsabilidad mancomunada.
Para cambiar a un titular del alquiler, es preciso que todos sean arrendatarios solidarios. A diferencia de lo que ocurre con los arrendatarios mancomunados, cuando un arrendatario solidario se da de baja en el contrato de alquiler, el contrato no se extingue, sino que los arrendatarios que quedan pueden seguir disfrutando del inmueble. Por esta razón, el arrendatario que se da de baja puede ser sustituido por otro. Por tanto, en caso de que el contrato de arrendamiento haya sido firmado con varios arrendatarios, es muy importante que se compruebe que este no excluya la solidaridad de la responsabilidad de los arrendatarios.
Arrendatarios solidarios: significa que todos los arrendatarios (inquilinos) de la vivienda responden como si fueran uno solo, es decir que se le puede reclamar los impagos a cualquiera de ellos. Además, el contrato no se extingue si uno de los arrendatarios se va de la casa. El arrendatario que se va de la casa puede ser sustituido por cualquier otro, que ocupará su lugar.
Por ejemplo:
Tres amigos, Juan, Carlos y Bernardo, alquilaron una casa juntos en el año 2019. En el contrato de arrendamiento que firmaron se prevé que todos ellos son arrendatarios solidarios; por tanto, si uno de ellos deja de pagar el alquiler, el resto será responsable de la deuda. En el año 2021, Bernardo se va de la casa, y deja una habitación libre. Por ello, Juan y Carlos buscan a otro amigo, Alfonso, quien ocupará la posición de Bernardo, firmando un Anexo al contrato de arrendamiento y se convertirá en arrendatario solidario junto con los demás.
El cambio de titularidad debe regirse por lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil. Como ya se ha explicado anteriormente, es imprescindible que en caso de que el contrato de alquiler haya sido firmado con varios arrendatarios, se compruebe que existe solidaridad entre todos ellos. En estos casos, cuando uno de los titulares se quiera retirar del contrato, el nuevo arrendatario que entre únicamente tendrá que firmar un Anexo al contrato de arrendamiento en el que se especifique sus datos personales completos.
En caso de que el contrato de arrendamiento haya sido firmado solo con un arrendatario no es posible utilizar este Anexo para sustituir a este arrendatario por uno nuevo. En este caso, será necesario firmar un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual o un nuevo contrato de arrendamiento de local de negocio si la llegada del nuevo arrendatario es convenida entre este y el propietario del inmueble.
En cambio, si la sustitución es convenida entre el arrendatario original y este nuevo arrendatario, será necesario firmar una contrato de cesión de vivienda o un contrato de traspaso de local de negocio, en caso de traspaso definitivo.
En el caso de que se produzca la inclusión de un nuevo arrendatario, deben estar presentes tanto el arrendatario que abandona el inmueble, como el nuevo arrendatario que le reemplaza. Además, también deberá acudir a dicho acto el propietario del inmueble o una persona autorizada. Por tanto, el Anexo debe ser firmado por todos, incluido el arrendatario que abandona el inmueble. El objetivo de que todas las partes estén presentes es que se comunique fehacientemente el desistimiento de contrato por parte del anterior inquilino, mientras se informa al nuevo de todos los derechos y obligaciones especificados en el contrato de alquiler.
El cambio de titularidad del contrato de alquiler debe realizarse antes de que el arrendatario que se quiere ir lo haga, ya que es necesario que este se encuentre en el acto de cambio de titularidad, junto al nuevo arrendatario y al propietario del inmueble. Por tanto, no hay un periodo concreto, sino que simplemente se tendrá que realizar antes de que se marche.
Como ya se ha comentado previamente, el primer paso es informar al arrendador del cambio que se va a dar, y obtener su autorización. Es indispensable contar con el consentimiento por escrito del propietario.
En segundo lugar, las partes tendrán que firmar un Anexo al del contrato de alquiler donde se especifique la salida de un arrendatario y la entrada del nuevo inquilino. En este anexo se tendrá que especificar bien todas las circunstancias, así como los datos completos del nuevo arrendatario.
Cuando solo se incluye o sustituye a un arrendatario solidario no se produce un subarriendo ni una cesión del contrato de arrendamiento sino una modificación del contrato original para incluir o sustituir a un arrendatario. Por esta razón, no es necesario firmar un nuevo contrato, sino que se puede incluir un Anexo al original que no modificará el resto de las obligaciones del contrato, entre ellas, su duración. Así, el plazo mínimo de tres años para aquellos contratos firmados antes del 18 de diciembre de 2018 o de cinco/siete años para los contratos firmados a partir del 6 de marzo 2019 a favor del arrendatario, se cuenta a partir de la fecha de firma del contrato original y no desde la fecha de este anexo.
Finalmente, el nuevo inquilino deberá firmar dicho Anexo aceptando todas las cláusulas del contrato original; y, por tanto, aceptando todos los derechos y obligaciones del anterior titular.
Como se ha analizado, el cambio de titularidad del alquiler permite, mediante un anexo al contrato de arrendamiento, actualizar el contrato de arrendamiento para incluir o sustituir a un arrendatario solidario. No obstante, con la subrogación, un familiar o un heredero/legatario de un arrendatario fallecido puede subrogarse en el contrato de alquiler de vivienda o en el contrato de alquiler de local de negocio que se encuentre en vigor en ese momento. El nuevo arrendatario tendrá los mismos derechos y obligaciones que el arrendatario fallecido. En otras palabras, el propietario no podrá modificar ni la duración, ni el precio, ni ningún otro tipo de derecho u obligación estipulado en el contrato de arrendamiento. La persona que se subroga tiene la obligación de notificar al propietario del inmueble en el plazo máximo estipulado tanto el fallecimiento del arrendatario como la intención de subrogarse.
En el caso de la subrogación del contrato de alquiler de vivienda, se podrán subrogar en el contrato las siguientes personas:
a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él;
b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento. Si hubieran tenido descendencia en común bastará con la mera convivencia;
c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a la muerte;
d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento;
e) Los hermanos del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento;
f) Las personas distintas de las mencionadas anteriormente que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Si se tiene dudas sobre este aspecto, se recomienda la lectura de la siguiente guía: ¿Qué ocurre con el arrendamiento tras la muerte del arrendatario?
El artículo 33 de la LAU establece que el heredero o legatario del arrendatario fallecido podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato, siempre y cuando lo haga saber por escrito al arrendador, dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario. Por tanto, tras la muerte del arrendatario, el legador o heredero tiene derecho a seguir con el uso y disfrute del contrato de arrendamiento en vigor.
El contrato de subarriendo es aquel contrato mediante el cual el arrendatario "realquila" parte del uso de la vivienda o del local de negocio que tiene alquilado con el arrendador (es decir, cede a un tercero el uso como arrendatario de parte de la vivienda o del local de negocio alquilado).
Tras el subarrendamiento, el arrendatario inicial se transforma en arrendador del nuevo inquilino (subarrendador), y el nuevo inquilino se convierte en subarrendatario. El arrendatario inicial es la persona que firmó el contrato de arrendamiento con el arrendador (es decir, a quien se le cedió inicialmente el uso de la totalidad de la vivienda o del local de negocio a cambio del pago del alquiler), y el arrendador inicial es el propietario del inmueble.
Por tanto, el subarriendo es un nuevo contrato que se añade al contrato inicial de arrendamiento. Esto supone que la relación existente entre el arrendador y el arrendatario no se modifica ni extingue, ni se establece un contrato nuevo (con derechos y obligaciones) entre el arrendador y el subarrendatario.
Si se tiene dudas sobre este aspecto, se recomienda la lectura de las siguientes guías: ¿Se puede subalquilar una vivienda? y ¿Se puede subalquilar un local de negocio?