21 de marzo 2023
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El subarrendamiento de local de negocio es una práctica frecuente entre profesionales, ya sea porque les sobra espacio, o porque necesitan un local más grande al facturar más de lo esperado. En la presente guía, se va a analizar únicamente el subarrendamiento de locales de negocio; en caso de que desee conocer las reglas sobre el subarrendamiento de vivienda, se recomienda la siguiente lectura: ¿Se puede subalquilar una vivienda?.
La presente guía tiene como objetivo explicar los aspectos más importantes del subarriendo de local de negocio. En primer lugar, se explicará en qué consiste el contrato de subarriendo de local de negocio y las reglas a seguir para que el arrendatario (inquilino) cumpla con la legislación vigente. En segundo lugar, se analizarán las diferentes relaciones jurídicas existentes tras la firma del contrato de subarrendamiento. En tercer lugar, se explicará si se puede o no elevar la renta del alquiler. Finalmente, se expondrá la duración y la extinción de los contratos de subarriendo de local de negocio.
El contrato de subarrendamiento de local de negocio es aquel contrato mediante el cual el arrendatario "realquila" a una tercera persona el uso del local de negocio que tiene alquilado con el arrendador (es decir, cede a un tercero el uso como arrendatario del local de negocio alquilado).
A diferencia del subarrendamiento de vivienda, el subarrendamiento puede ser total o parcial para un local de negocio. En el subarrendamiento parcial, el inquilino original sigue ocupando el local de negocio junto con el nuevo subarrendatario. Por ello, lo más habitual es que el subarriendo se realice de manera total, lo cual significa que el subarrendatario ocupará la posición del arrendatario-subarrendador.
Tras el subarrendamiento, el arrendatario inicial se transforma en arrendador del nuevo inquilino (subarrendador), y el nuevo inquilino se convierte en subarrendatario. El arrendatario inicial es la persona que firmó el contrato de arrendamiento con el arrendador (es decir, a quien se le cedió inicialmente el uso del local de negocio a cambio del pago del alquiler), y el arrendador inicial es el propietario del local de negocio.
En un principio, el subarrendamiento de un local de negocio no necesita el consentimiento del propietario, salvo que se haya indicado expresamente su prohibición en el contrato de arrendamiento. En este tipo de contratos prima la voluntad de las partes, por encima de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo cual debe cumplirse escrupulosamente lo indicado en el contrato. Por tanto, los pasos a seguir para saber si se puede subarrendar o no un local del negocio son los siguientes:
En todo caso, siempre habrá que atender primero a lo que el arrendador y el arrendatario hubieran pactado en el contrato de arrendamiento. Es decir, las partes del contrato pueden haber acordado reglas diferentes a las anteriores, como por ejemplo, un plazo o un procedimiento distinto para la notificación del subarrendamiento, o incluso que no haya notificación alguna. En caso de que se hubiera pactado que el arrendatario deberá pedir consentimiento previo y por escrito del arrendador para subarrendar el local de negocio, este podrá enviar una solicitud al arrendador de autorización para el subarriendo del local de negocio. Posteriormente, el arrendador deberá consentir u oponerse por escrito al subarriendo del local de negocio mediante una carta de autorización u oposición al subarriendo del local de negocio.
Las partes que intervienen en un subarriendo de local de negocio son las siguientes:
1. El arrendador-propietario del local de negocio: Tras la celebración del subarrendamiento del local de negocio, la relación entre el arrendador y el arrendatario no cambia. El contrato de arrendamiento del local de negocio sigue plenamente vigente, y ambas partes se rigen por los derechos y obligaciones contemplados en el contrato.
2. El arrendatario-subarrendador: tras el subarrendamiento, este pasa a convertirse en subarrendador. El arrendatario-subarrendador generará nuevas obligaciones y derechos: por un lado, es el arrendatario del local de negocio y tendrá que cumplir escrupulosamente lo expresado en el contrato de arrendamiento de local original; y por otro lado, será el subarrendador respecto al subarrendatario. Por tanto, habrá dos tipos de relaciones contractuales diferentes, aunque al mismo tiempo se encuentran entrelazadas.
3. El subarrendatario: el cual no tendrá ninguna relación jurídica directa con el arrendador-propietario, salvo que se haya indicado expresamente en el contrato de subarriendo.
Respecto a la elevación de la renta del alquiler, se tendrá que estar de nuevo a lo establecido en el contrato de arrendamiento. Por tanto, el arrendador y el arrendatario pueden pactar lo que consideren oportuno acerca del incremento o no de la renta en caso de subarrendamiento.
En el caso de que no se hubiese indicado expresamente en el contrato, y a partir del mes siguiente tras la notificación al propietario del subarrendamiento, la renta del alquiler se elevará de la siguiente manera: si se subarrienda la totalidad del local de negocio, la renta del alquiler se elevará un 20% sobre la que venía pagando el arrendatario; no obstante, si el subarriendo es parcial, la renta únicamente se elevará un 10%.
¿Qué ocurre con el precio del alquiler si más adelante se extingue el subarriendo?
La doctrina mayoritaria indica que si se extingue el subarriendo, la elevación de la renta seguirá prolongándose a lo largo de toda la duración del contrato. Es decir, si antes del subarriendo la renta ascendía a 400 euros, y tras el subarriendo, la renta subió a 600 euros, si posteriormente se termina el subarriendo, el arrendatario tendrá que seguir abonando la cantidad de 600 euros al arrendador-propietario hasta la finalización del contrato.
En todo caso, el pago de la renta seguirá siendo pagada por el arrendatario al propietario, salvo que se hubiera pactado en contrario en el contrato. En otras palabras, el subarrendatario no abonará directamente la renta al propietario, sino que éste lo abonará al arrendatario-subarrendador, y este último al propietario.
¿Se puede pactar cualquier porcentaje de incremento de la renta?
Como ya se ha indicado, en el contrato de arrendamiento de local de negocio rige la voluntad de las partes. Por tanto, la subida de la renta en el subarrendamiento de un local de negocio será la que libremente se haya fijado en el contrato de arrendamiento.
Si en el contrato de arrendamiento firmado entre el arrendador y el arrendatario se había pactado una subida de la renta del 40%, ese será el porcentaje que el arrendatario-subarrendador tenga que abonar como subida de la renta al arrendador-propietario, y no del 20% que fija la Ley.
Respecto a la duración del contrato de subarrendamiento de un local, éste durará lo que estimen las partes (subarrendador y subarrendatario). No obstante, el subarriendo tendrá una duración máxima igual a la del contrato de arrendamiento, es decir, el subarriendo no puede tener una duración superior al arrendamiento inicial. Por la propia naturaleza de la figura del subarrendamiento, no puede haber contrato de subarrendamiento sin la existencia de un contrato de arrendamiento previo. Por lo tanto, al finalizar el contrato de arrendamiento, se extinguirá automáticamente el contrato de subarriendo.