Contrato de traspaso de local de negocio

¿Qué es un contrato de traspaso de local de negocio?

El contrato de traspaso de local de negocio es un acuerdo mediante el cual el arrendatario o inquilino de un local de negocio (llamado cedente) transmite a un tercero (llamado cesionario) el contrato de arrendamiento de un local de negocio, junto con los activos del local (mobiliario, productos, clientes, marca, etc) a cambio de un precio determinado o de forma gratuita.

De esta forma, el arrendatario (o cedente) "sale" del contrato de arrendamiento y el tercero "entra" en su lugar. Por tanto, el nuevo arrendatario asume los mismos derechos y obligaciones que tiene el primero (ej. pagar la renta mensual).

Este documento también se conoce con el nombre de contrato de cesión del contrato de arrendamiento de un local de negocio.

¿Cuál es la diferencia entre el contrato de traspaso de local de negocio y el contrato de subarrendamiento?

El contrato de traspaso de local de negocio sirve cuando se desee mantener el contrato de arrendamiento en todos sus aspectos (derechos y obligaciones), salvo el referido a la persona del arrendatario que será modificada. Por tanto, el arrendatario "sale" del contrato de arrendamiento y "entra" una nueva persona que ocupará su lugar, pero el resto de las obligaciones del contrato se mantiene intacta.

Por el contrario, si lo que desea es que el arrendatario ceda a un tercero el uso como arrendatario de todo o parte del local de negocio alquilado, pero sin que la relación existente entre el arrendatario y el arrendador (o propietario) del mismo se modifique o extinga, se debe utilizar el contrato de subarriendo de local de negocio. En este caso, el arrendatario principal deberá seguir abonando la renta mensual al propietario y el subarrendatario al primero.

¿Cuál es la diferencia entre el contrato de traspaso de local de negocio y el contrato de compraventa de empresa?

Con el contrato de traspaso de local de negocio, se cede el arrendamiento del local donde se ejerce una actividad económica (por ejemplo, local donde ahora hay un bar) con o sin existencias; mientras que en el contrato de compraventa de empresa se vende la propiedad del inmueble donde está ubicado el negocio.

En otras palabras, en el contrato de traspaso de local de negocio, el objeto del contrato es el alquiler del local de negocio, y el contrato se firma entre el primer inquilino y el nuevo inquilino; mientras que en el contrato de compraventa de empresa, el objeto del contrato es la venta de la propiedad, y el contrato se firma entre dueño de la propiedad y el comprador.

¿Es obligatoria la celebración por escrito de un contrato de traspaso de local de negocio?

No, no es obligatoria. Las partes pueden acordar un contrato de traspaso de local de negocio de forma oral, es decir, acordar verbalmente las cláusulas del traspaso.

Ahora bien, la firma del contrato por escrito permite fijar los acuerdos entre el cesionario y el cedente, y facilita la prueba de su contenido en el caso de que cualquiera de las partes tenga que reclamar en vía judicial el cumplimiento del contrato.

¿El traspaso del local de negocio se puede realizar de forma gratuita?

Si el contrato de arrendamiento fue celebrado antes del 1 de enero de 1995 y no ha sido renovado desde esa fecha, el traspaso debe hacerse a cambio de un precio cierto. Asimismo, si el arrendador no ejercita el derecho de tanteo o retracto, tendrá derecho a participar en el precio del traspaso.

En el resto de los casos, salvo que en el contrato de arrendamiento se establezca otra cosa, el traspaso o cesión del contrato de arrendamiento del local de negocio puede hacerse de forma gratuita u onerosa (a cambio de una compensación económica). Por otra parte, el arrendador solo tiene derecho a participar en el precio del traspaso si esto se ha pactado expresamente en el contrato de alquiler.

¿Cuáles son los requisitos previos a la firma del contrato de traspaso de local de negocio?

Para poder celebrar legalmente un contrato de traspaso de local de negocio, es necesario tener en cuenta las siguientes normas:

• Si el contrato de arrendamiento fue celebrado antes del 1 de enero de 1995 y no ha sido renovado desde esa fecha el arrendatario deberá solicitar el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Se puede pedir el consentimiento al arrendador, utilizando la solicitud de autorización para la cesión de su local de negocio. En caso de realizar la cesión sin contar con el consentimiento previo del arrendador, el contrato de arrendamiento puede ser resuelto de pleno derecho.
  
  
• Si el contrato es de fecha posterior, el arrendatario tiene que observar si la cesión del contrato de arrendamiento se encuentra regulada expresamente en el contrato de arrendamiento, y si se permite o no:
  
  
  • En caso de que no esté permite la cesión, se puede pedir el consentimiento al arrendador, utilizando la solicitud de autorización para la cesión de su local de negocio.
    
    
  • En caso de que no se prohíba expresamente, el arrendatario podrá ceder el contrato de arrendamiento de local sin necesidad de solicitar consentimiento previo al arrendador, aunque se lo tendrá que comunicar en el plazo de un mes desde que se haya firmado el contrato de cesión. Para informar al arrendador, puede utilizar la comunicación de la cesión de su local de negocio. En caso de no informar al arrendador, el contrato de arrendamiento puede ser resuelto de pleno derecho.
    
    
• En cualquier caso, el arrendador tiene derecho a subir la renta del alquiler como consecuencia de la cesión del contrato.

¿Qué es necesario realizar una vez el contrato de traspaso de local de negocio esté preparado?

El contrato de traspaso de local de negocio debe ser firmado por las partes o, en su caso, por sus representantes, que deberán exhibir la autorización, o en su caso poder notarial, que les habilita a ello en el momento de la firma.

Para dotarlo de un mayor nivel de seguridad, las firmas han de figurar no sólo en la sección final del documento, sino también en el borde izquierdo de cada página que compone el documento, incluyendo, en su caso, las páginas de los anexos en los que se pudiera adjuntar todo otro documento suplementario que también formaría parte del contrato.

¿Qué documentos deben adjuntar las partes a este contrato de traspaso de local de negocio?

Las partes pueden adjuntar libremente los documentos que deseen para clarificar el contenido del contrato, así como para demostrar la capacidad para la firma del contrato de un representante o apoderado del cliente o profesional.

En todo caso, se recomienda anexar los siguientes documentos:

• Una copia del contrato de arrendamiento celebrado entre el arrendador y el cedente (anterior arrendatario), ya que la descripción del local de negocio que en él figura debe ser puesta en conocimiento del cesionario (nuevo arrendatario).
• El consentimiento escrito del arrendador al traspaso, o la comunicación de su celebración junto con el justificante de su entrega, según el caso.
• En su caso, el inventario de los bienes muebles o mobiliario que se entrega junto con el local de negocio.

¿Es necesario firmar este contrato de traspaso de local de negocio ante notario público?

No es necesario firmar el contrato de traspaso de local de negocio ante notario ya que tiene validez por sí mismo.

¿Qué debe incluir un contrato de traspaso de local de negocio?

El contrato de traspaso de local de negocio debe incluir, como mínimo, los siguientes puntos:

• La descripción de las partes, cedente(s) y cesionario(s) (consistirán en el nombre, apellidos, DNI, domicilio e indicación de si actúan en nombre propio o por representación);
• La identificación del local de negocio que se desea traspasar, indicando su dirección;
• El precio del traspaso (en caso de tratarse de una cesión onerosa);
• El uso que se le va a dar al local;
• El importe de la renta y su forma de pago (por lo general, el pago será mensual y durante los primeros siete días del mes);
• Las garantías, en su caso, impuestas al cesionario (nuevo arrendatario) para el cumplimiento de sus obligaciones (devolución de la fianza al cedente, constitución de aval o fiador solidario)

¿Cuál es la legislación aplicable al contrato de traspaso de local de negocio?

El contrato de traspaso de local de negocio se rige por lo previsto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (particularmente, en su artículo 32).

Además, para los contratos de arrendamiento celebrados antes del 1 de enero de 1995, también puede ser de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 cuyo texto refundido fue aprobado por el Decreto 4104/1964 (particularmente, sus artículos 29 a 42).

Si se tiene dudas sobre el traspaso del local de negocio, se recomienda la lectura de la siguiente guía: ¿Cómo puedo traspasar un local de negocio?

Ayuda de un abogado

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