Notificación al arrendador de la subrogación tras el fallecimiento del inquilino

Este documento es un modelo de carta o notificación para informar al propietario de la vivienda o local de negocio el fallecimiento del inquilino (es decir, aquel que firmó el contrato), y la intención del familiar o del heredero/legatario de subrogarse en el contrato de arrendamiento (convirtiéndose en el nuevo inquilino).

• Respecto a los arrendamientos de vivienda, este documento está diseñado tanto para las subrogaciones previstas en los contratos de renta antigua (aquellos contratos firmados antes del 9 de mayo de 1985) como para las subrogaciones previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (aquellos contratos firmados a partir del 1 de enero de 1995).

Tanto en el contrato de arrendamiento de vivienda como en el contrato de arrendamiento de local de negocio, la persona que desee subrogarse tiene la obligación de notificar al propietario de la vivienda, en un plazo máximo de 3 meses o 2 meses (respectivamente), el fallecimiento del arrendatario originario. Esta notificación tendrá que ser por escrito. Por tanto, no es suficiente que el arrendador sepa que el inquilino ha fallecido, sino que se tiene que comunicar formalmente el fallecimiento del inquilino, con certificado registral de la defunción, el nombre de la persona que desea subrogarse, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, prueba de que se cumple con los requisitos legales. En caso de que no se efectúe la notificación en el plazo de 3 meses o 2 meses (respectivamente), el arrendamiento quedará extinguido.

• Contratos de arrendamiento de vivienda de renta antigua

Los contratos de arrendamiento de vivienda de renta antigua son aquellos contratos de arrendamientos celebrados antes del 9 de mayo de 1985. Se caracterizan porque debían prorrogarse indefinidamente por el propietario hasta que falleciera el inquilino (o su cónyuge o descendiente). Por tanto, todos estos contratos se mantendrán vigentes hasta el fallecimiento del inquilino principial. No obstante, la Disposición Transitoria Segunda de la LAU prevé la posibilidad de que se produzcan subrogaciones a favor del cónyuge, del descendiente o del ascendiente, por lo que, fallecido el inquilino originario, el contrato se mantiene vigente hasta la finalización de la subrogación.

El número máximo de subrogaciones posibles son DOS. En primer lugar, si cuando entró en vigor la LAU actual (1 de enero de 1995), aún no se había producido ninguna subrogación, entones se pueden dar dos subrogaciones; si se había producido una subrogación, entonces solo cabe la posibilidad de subrogarse una vez más.

Respecto a las personas que tienen derecho a subrogarse (PRIMERA subrogación):

1. el cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho o de la persona que hubiese convivido con el arrendatario con una relación de afectividad igual a la del cónyuge;
2. si no hay cónyuge, entonces tienen derecho de subrogación los hijos que hayan convivido con el arrendatario en los 2 años anteriores a su fallecimiento;
3. en el caso en que no haya cónyuges o hijos, la subrogación se puede producir a favor de los ascendientes que el arrendatario hubiera tenido a su cargo y conviviesen con él durante los 3 años anteriores al fallecimiento.

En caso de que la subrogación hubiera sido del cónyuge o de la pareja de hecho conviviente, cabría una SEGUNDA subrogación a favor del hijo del arrendatario en su caso, siempre que hubiera convivido los dos años previos, y la subrogación será por una duración máxima de 2 años o de por vida si tienen una minusvalía (discapacidad) del 65%.

Cada una de las subrogaciones al contrato de arrendamiento de vivienda tiene un plazo de duración determinada: a) el cónyuge subrogado tendrá un plazo de permanencia de por vida; b) el hijo/a tendrá un plazo de permanencia de dos años como máximo o hasta que cumpla 25 años si es menor de edad, excepto si tiene una minusvalía (discapacidad) superior al 65%, en cuyo caso el plazo de permanencia será de por vida; c) los ascendientes tendrán un plazo de permanencia de por vida.

• Contratos de arrendamiento de vivienda sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994

La LAU 1994 establece que en el supuesto de fallecimiento del inquilino originario, determinados familiares pueden subrogarse en el contrato de arrendamiento por el tiempo que reste por cumplir (artículo 16.1 LAU). Las personas que pueden subrogarse son las siguientes:

1. el cónyuge del arrendatario fallecido que, al tiempo del fallecimiento, conviviere con él, sin que se exija un tiempo mínimo de convivencia;
2. la pareja de hecho que conviviese con el arrendatario durante un mínimo de 2 años antes del fallecimiento;
3. el hijo/a del arrendatario fallecido sujetos a su patria potestad, o que hubiese convivido con él al menos 2 años antes del fallecimiento;
4. el padre o la madre del arrendatario fallecido que hubiera convivido con él al menos 2 años antes del fallecimiento;
5. el hermano/a del arrendatario fallecido que hubiera convivido con él al menos 2 años antes del fallecimiento;
6. otros familiares del arrendatario fallecido que sufran una minusvalía y hayan convivido con él al menos 2 años antes del fallecimiento.

• Contratos de arrendamiento de local de negocio sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994

El artículo 33 de la LAU establece que el heredero o legatario del arrendatario fallecido podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato, siempre y cuando lo haga saber por escrito al arrendador, dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario. Por tanto, tras la muerte del arrendatario, el legador o heredero tiene derecho a seguir con el usufructo del contrato en vigor.

¿Cómo utilizar este documento?

Este documento puede ser utilizado por el familiar o el heredero/legatario del arrendatario fallecido que desee subrogarse en el contrato de alquiler de vivienda o en el contrato de alquiler de local de negocio.

En el caso de los contratos de arrendamiento de vivienda, es imprescindible que dicho familiar sea uno de los previstos en la ley. Por tanto, los pasos a realizar para subrogarse son los siguientes:

• notificar por escrito al arrendador el fallecimiento del inquilino;
• indicar la identidad de la persona que se subroga y su parentesco con el arrendatario, acompañando para ello alguna prueba del parentesco (por ejemplo, copia del libro de familia y/o certificado de nacimiento);
• la notificación debe hacerse en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento del arrendatario (este plazo es igual tanto para los contratos de renta antigua como para los contratos regidos por la LAU 1994);
• debe acompañarse un certificado registral de defunción del Registro civil.

En el caso de los contratos de arrendamiento de local de negocio, los pasos a realizar para subrogarse son los siguientes:

• notificar por escrito al arrendador el fallecimiento del inquilino;
• indicar la identidad de la persona que se subroga y si es heredero o legatario, acompañando para ello alguna prueba documental (ej: copia del testamento);
• la notificación debe hacerse en el plazo de 2 meses desde el fallecimiento del arrendatario;
• debe acompañarse un certificado registral de defunción del Registro civil.

Una vez redactada el presente escrito, esta debe ser firmada por la persona que desea subrogarse. A continuación, la notificación se debe hacer llegar al arrendador. La ley no exige que se realice por un medio específico; no obstante, es conveniente que sea entregada en mano, con la firma del recibí del propietario, o que sea enviada mediante burofax (a través de copia física u online) con acuse de recibo y certificación de contenido o vía semejante, ya que este es un medio fehaciente que permite tener una prueba de su recepción por el arrendador y de la fecha en la que esta se produjo. Por esta razón, es muy importante conservar una copia firmada o un acuse de recibo de la carta.

Legislación aplicable

A la notificación al arrendador para informar de la subrogación le es de aplicación la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (particularmente, su artículo 16 y su artículo 33).

Si nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de vivienda de renta antigua, es aplicable la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y el artículo 58 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Ayuda de un abogado

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¿Cómo modificar el modelo?

Rellenas un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en función de tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Puedes modificarlo y volver a utilizarlo.