27 de fevereiro de 2020
27 de fevereiro de 2020
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Os contratos de locação de imóveis urbanos, sejam comerciais ou residenciais, estabelecem uma série de obrigações a locadores e locatários.
Locador é o nome dado à pessoa que, em um contrato de locação, aluga determinado bem para outra pessoa. Comumente, o locador é o proprietário do bem, mas é possível que seja outra pessoa autorizada pelo proprietário a alugá-lo.
Locatário é o nome da pessoa que paga aluguel ao locador para que possa utilizar o bem alugado. No caso dos imóveis residenciais urbanos, o locatário recebe também o nome de "inquilino".
Neste contexto, uma das obrigações mais importantes impostas ao locatário é a de pagar pontualmente o aluguel, que deve ser cumprida em conformidade com o que estiver previsto no contrato de locação. O locador, por sua vez, tem o direito de exigir que isto aconteça, podendo, inclusive, reaver o imóvel, a depender de estarem presentes os requisitos para que isto aconteça.
Assim, se o inquilino deixa de pagar ou atrasa o pagamento dos aluguéis, como o locador pode fazer valer seus direitos?
Diante de uma situação de atrasos em pagamentos de aluguéis, o locador poderá cobrar do locatário os valores devidos (o que poderá ser feito extrajudicial ou judicialmente) e/ou exigir que o locatário desocupe o imóvel alugado em virtude do descumprimento do que havia sido combinado anteriormente.
A cobrança poderá ser realizada extrajudicial ou judicialmente. Em qualquer caso, porém, a cobrança somente será possível depois que o locatário tiver efetivamente deixado de honrar seus compromissos.
Em relação à cobrança extrajudicial, o locador poderá enviar ao locatário uma carta de cobrança, feita por ele mesmo, na qual deixa claro ao locatário quais são os valores devidos e qual o prazo para pagamento. É importante que todos os valores devidos sejam mencionados na carta, de modo que o locatário terá certeza do que lhe é cobrado, evitando, assim, que o locatário argumente posteriormente que os valores não descritos na carta foram perdoados pelo locador. Entre os valores que poderão ser cobrados, destacam-se, além dos eventuais aluguéis atrasados, os juros e as multas previstos em contrato para os casos de atrasos em pagamentos.
Neste caso, o ideal é que o locador envie a carta de cobrança por algum meio físico ou eletrônico que permita comprovar que o locatário efetivamente recebeu o documento de cobrança (ex.: carta com aviso de recebimento ou programa de envio de mensagens que permita confirmar o recebimento).
É importante ressaltar que as cobranças não podem ser realizadas de forma a colocar o locatário em situação vergonhosa, humilhante ou vexatória. O devedor deve ter sua dignidade sempre respeitada, podendo o locador ser responsabilizado caso cause danos de ordem moral ao locatário.
Além do envio de carta de cobrança, há a possibilidade de cobrança extrajudicial por meio do protesto do contrato de locação, que deve ser realizado em um cartório de protesto de títulos. Neste caso, a legislação e os cartórios locais deverão ser consultados, já que as normas que disciplinam e organizam os serviços cartoriais variam de estado para estado.
O protesto é um ato formal utilizado para se provar que determinada pessoa está inadimplente, ou seja, que deixou de cumprir determinada obrigação por ela assumida. Ele é disciplinado pela Lei Federal n. 9.492/1997.
Nos casos em que é admitido o protesto de contrato de locação, depois que este for protocolado no cartório de protesto de títulos, o devedor será intimado a realizar o pagamento. Se o pagamento não acontecer, o protesto será registrado, e o nome do devedor poderá ser negativado junto aos órgãos de proteção ao crédito, dentre outras consequências.
Além disso, a certidão de protesto confere ao locador uma prova forte, dotada de fé pública, de que o locatário está inadimplente e de que foi cobrado, tendo deixado, ainda assim, de realizar o pagamento.
Além da cobrança judicial, o locador poderá mover uma ação na justiça para cobrar do locatário. Neste caso, poderá procurar orientação de um advogado para entender qual o melhor caminho a ser seguido, já que existem alguns tipos diferentes de ações possíveis para que o locador consiga receber os valores devidos (dentre os quais destacam-se a ação de cobrança, a ação monitória e a ação de execução).
Além de cobrar os valores devidos, se o locador desejar que o locatário desocupe o imóvel, deverá mover contra ele uma ação judicial com esta finalidade. Embora seja possível pedir extrajudicialmente ao locatário que desocupe o imóvel, a ação sempre será necessária nos casos em que ele se recusar a sair.
No caso das locações urbanas (locações residenciais, comerciais ou por temporada regidas pela Lei Federal n. 8.245/1991), a ação cabível é a ação de despejo. Vale ressaltar, neste ponto, que uma mesma ação de despejo pode tratar, ao mesmo tempo, do pedido de rescisão do contrato e do pedido de cobrança dos valores devidos.
A ação de despejo não será cabível nos casos em que: (1) o imóvel alugado for público; (2) o imóvel alugado for uma vaga de garagem alugada sozinha (ou seja, sem estar vinculada a outro imóvel, como uma sala comercial ou um apartamento); (3) a locação for de espaço destinado à publicidade; (4) o imóvel alugado estiver em apart-hotéis ou em hotéis; (5) se estiver tratando de arrendamento mercantil.
Nos casos em que não for possível a ação de despejo, poderão ser cabíveis a ação de reintegração de posse ou a ação reivindicatória.
Em qualquer caso, um advogado poderá ser consultado para que se possa avaliar a melhor medida a ser tomada no caso concreto, bem como os requisitos necessários para a propositura de cada uma destas ações.
Cada forma de cobrança tem suas vantagens e suas desvantagens. A seguir, elencamos algumas vantagens que acreditamos ser aplicáveis à maior parte dos casos, para cada uma das formas de cobrança.
Vantagens de se cobrar extrajudicialmente:
Vantagens de se cobrar judicialmente:
Uma avaliação mais precisa do melhor caminho a ser seguido dependerá de cada caso, de modo que, havendo dúvidas, um especialista deverá ser consultado.