Contrato de locação para temporada

O que é um contrato de locação para temporada?

O contrato de locação para temporada é o documento por meio do qual o proprietário (chamado "locador") cede o uso de seu imóvel para que outra pessoa (dita "locatária") nele permaneça, durante um prazo determinado, de no máximo 90 dias.

Neste documento, será definida a finalidade para a qual o imóvel está sendo alugado. É bastante comum que a locação temporária seja firmada, por exemplo, por uma família que aluga uma casa para se hospedar durante as férias na praia, um grupo de amigos que realiza uma confraternização em um sítio ou por uma pessoa que precisa se mudar temporariamente de sua residência, para a realização de reformas.

Além de explicar a situação para a qual está sendo firmado, o contrato deve, ainda, prever o valor e a forma de pagamento do aluguel, bem como o prazo, as datas e os horários de início e de final da locação.

Quais são os tipos de contrato de locação?

A locação é uma forma de contratação que envolve o "empréstimo" de um bem, para uso do locatário, em troca do pagamento de um aluguel ao locador. Nesse sentido, as locações podem variar em relação ao tipo de bem (móvel ou imóvel) e, no caso dos bens imóveis, em relação à duração e ao tipo de uso.

Quanto ao tipo de bem, a locação pode ocorrer em relação a:

• bens imóveis, como apartamentos, casas, lojas comerciais etc.;
• bens móveis, como veículos, maquinários etc.

Quando a locação for de bem imóvel, o contrato aplicável varia de acordo com a finalidade para a qual será utilizada a propriedade:

• se o locatário for morar no imóvel, será uma locação residencial;
• se o imóvel for utilizado para uma estadia temporária, de até 90 dias (por exemplo, durante as férias de verão ou durante o tempo em que uma obra é realizada na moradia principal da família), trata-se de uma locação para temporada;
• se o imóvel for utilizado para a instalação de uma atividade comercial, como a sede de uma empresa ou uma loja de roupas, será uma locação comercial (ou não-residencial). A depender do uso, será possível ter situações comerciais ainda mais específicas, às quais se aplicam regras próprias, como é o caso da locação de vaga de garagem e a locação de espaço publicitário (por exemplo, de outdoors).

 

Qual é a diferença entre um contrato de locação residencial e um contrato de locação para temporada?

Um contrato de locação residencial é um documento por meio do qual um locador aluga o seu imóvel para que um locatário resida nele em troca do pagamento de um aluguel mensal. Nesse sentido, a locação terá um prazo maior, porque a intenção desse tipo de contratação é que o locatário se estabeleça no endereço por um longo tempo.

Além disso, no contrato de locação residencial, o prazo mais utilizado é de 30 meses, após o qual o locador poderá retomar o imóvel. No caso de contratos com prazo inferior ou indeterminado, o locador só poderá reaver o imóvel nos casos previstos em lei, como após o prazo de 5 anos.

No caso de locação para temporada, a ideia é que o imóvel sirva para uma locação temporária, que não tenha prazo superior a 90 dias. Enquanto a locação residencial é utilizada por uma pessoa que queira efetivamente residir em um local, a locação por temporada é utilizada por turistas, que passarão pouco tempo em determinado lugar, por alguém que esteja temporariamente impedido de usar a própria residência (como no caso de obras ou reformas) ou, ainda, caso haja o interesse em alugar um espaço para realizar atividades, como curso ou palestras.

É obrigatório ter um contrato de locação para temporada por escrito?

Não. De acordo com a legislação atual, não é necessário que o contrato de locação para temporada seja escrito. No entanto, a utilização de um documento escrito traz diversos benefícios às partes e, por isso, a maior parte das pessoas opta por fazê-lo.

O contrato de locação para temporada na forma escrita proporciona segurança tanto ao locador quanto ao locatário, pois deixa corretamente registrado aquilo que ambos combinaram no início da locação. Se ocorrer algum desentendimento, as partes poderão consultar o documento e utilizá-lo como prova, inclusive em processos judiciais.

Além disso, o contrato de locação para temporada firmado por escrito, se assinado por duas testemunhas, vale como título executivo extrajudicial. Isto que dizer que, se o locatário deixar de pagar os aluguéis, o locador poderá:

• levar o contrato a protesto em um cartório de protesto de títulos; ou
• acionar a justiça de maneira facilitada, por meio de um processo que tramita, em geral, mais rapidamente.

Protesto é o ato formal que prova que uma pessoa tem uma dívida com outra. O protesto pode ter uma série de consequências negativas para o devedor, na medida em que ele terá dificuldades na obtenção de crédito (incluindo empréstimos, financiamentos e cartões de crédito) e pode ter seu nome incluído em cadastros de proteção ao crédito, como SPC e Serasa.

 

O que não é permitido em um contrato de locação para temporada?

As regras da locação para temporada são fixadas por lei, para garantir que tanto locador quanto locatário tenham seus direitos e obrigações bem definidos. Nesse sentido, deve-se destacar algumas proibições relacionadas a esse tipo de contrato:

• Uma pessoa jurídica (empresa, associação etc.) nunca poderá ser a locatária no contrato de locação para temporada. Por lei, sempre que a pessoa jurídica alugar um imóvel para utilizá-lo - independente qual seja a finalidade (moradia de administradores e funcionários, sede social etc.) -, um contrato de locação comercial deverá ser utilizado. Isso ocorre porque as regras aplicáveis às pessoas físicas e jurídicas não são as mesmas;
• Não poderá haver mais do que um tipo de garantia no contrato;
• As partes não podem realizar exigências abusivas uma da outra ou contrárias à legislação (por exemplo, proibir o locatário de ajuizar ação contra o locador ou estabelecer que o locador poderá reaver o imóvel antes do término do prazo do contrato);
• O aluguel não poderá ser estipulado em moeda estrangeira e, igualmente, não poderá estar vinculado à variação cambial ou ao salário mínimo.

Embora na locação residencial em geral não se possa exigir o pagamento antecipado de aluguéis, na locação para temporada é permitido ao locador exigir o pagamento antecipado do montante integral do aluguel.

Quais são os pré-requisitos de um contrato de locação para temporada?

Antes de preencher o contrato de locação para temporada, as partes devem verificar se estão aptas a assiná-lo, ou seja, se possuem capacidade para contratar.

Em caso de pessoa física, é importante que a parte seja maior de 18 anos ou que esteja representada ou assistida por seus responsáveis legais. Em caso de pessoa jurídica (que, neste contrato, somente poderá existir na condição de locador), o documento deverá ser assinado por um representante legal, com poderes conferidos por um contrato social ou por uma ata de eleição, ou por um procurador, com uma procuração válida.

Além disso, é importante que o imóvel esteja em condições mínimas de habitação. Nesse caso, por exemplo, uma casa cujas paredes estejam destruídas não é habitável e seu uso poderá gerar riscos ao locatário. Além disso, os custos que o locatário tiver com reparos estruturais, necessários à sua habitação, poderão ser repassados ao locador.

Para saber mais, veja o guia "Locador ou locatário: quem deve pagar pelas obras ou reformas realizadas no imóvel?"

Quem assina um contrato de locação para temporada?

As partes de um contrato de locação para temporada são o locador (pessoa física ou jurídica que aluga o imóvel) e o locatário (pessoa física que vai utilizar o imóvel e pagar o aluguel).

Ainda que não seja obrigatório, é comum que duas testemunhas assinem o contrato, para conferir maior segurança ao documento.

Em quaisquer dos casos, seja para as partes ou para demais assinantes, todos devem ser maiores de idade e possuir os respectivos documentos de identificação.

Para que uma pessoa seja o locador de um imóvel, é necessário que seja o seu proprietário ou que possua direitos sobre o imóvel. Nesse caso, a depender do tipo de direito, poderá ser necessária a assinatura de outras pessoas no contrato de locação. Para saber mais, consulte o guia "Quem pode ser locador de um imóvel?"

Quem não pode assinar um contrato de locação para temporada?

Um contrato de locação para temporada não poderá ser assinado por pessoas menores de 18 anos sem a representação ou assistência de seu responsável legal.

Além disso, em um contrato de locação para temporada, somente pessoas físicas poderão assinar o documento na condição de locatários. Pessoas jurídicas somente poderão assinar na condição de locador.

Caso uma pessoa jurídica queira assinar um contrato de locação, na condição de locatário, por exemplo, para a residência e moradia dos seus sócios ou administradores, o documento correto a ser utilizado é o contrato de locação comercial (ou não-residencial).

 

Qual é a duração máxima de um contrato de locação para temporada?

Um contrato de locação para temporada deve ter prazo de duração de até 90 dias.

Caso o locatário permaneça no imóvel após o fim do contrato, sem oposição do locador, por mais de 30 dias, a locação será considerada renovada por prazo indeterminado. Nesse caso, além de não ser mais exigível o pagamento antecipado do aluguel, o locador somente poderá rescindir o contrato após 30 meses do seu início ou nas hipóteses previstas em lei.

O que deve ser feito depois que o contrato de locação para temporada estiver pronto?

Depois de redigido, o contrato precisa ser impresso em tantas vias quantas forem as partes, as quais deverão ser todas assinadas por elas e por duas testemunhas. Há também a possibilidade de efetuar a assinatura eletrônica do documento. Se o documento for físico, cada parte deve ficar com uma via original, assinada por todos; se for eletrônico, cada parte deve armazenar consigo uma cópia do arquivo original assinado.

Depois de assinado, o contrato deverá ser armazenado pelas partes para que possam recorrer a ele sempre que for necessário - inclusive para fins de cobrança posterior caso o locatário deixe de efetuar ou atrase algum pagamento, ou caso o locador exija que alguma obrigação deva ser cumprida em desacordo com o combinado ou de forma abusiva.

Quais documentos deverão ser anexados ao contrato de locação para temporada?

O contrato de locação para temporada deverá ser acompanhado por originais ou cópias dos seguintes documentos:

• laudo de vistoria do imóvel alugado;
• CPF (Cadastro de Pessoas Físicas, da Receita Federal do Brasil) de todos os signatários;
• se o locador for pessoa jurídica: estatuto social, contrato social, ato constitutivo da pessoa jurídica ou, na ausência destes, outros documentos que comprovem serem os signatários pessoas habilitadas a representá-la;
• se uma das partes for pessoa física incapaz (ex.: adolescente menor de 18 anos): certidão de nascimento ou ato de interdição ou curatela, que comprove serem os signatários pessoas habilitadas a representá-la (mãe, pai ou tutor);
• se uma das partes for representada por procurador: procuração.

Um dos principais deveres do locatário é a devolução do imóvel ao seu proprietário no mesmo estado em que o recebeu. Durante o tempo em que permanece no local, ele deverá, assim, prezar por sua conservação. Para comprovar as condições nas quais o imóvel se encontrava, na época em que o locatário passou a habitá-lo, é recomendável a realização da vistoria. Ao final desta inspeção, produz-se um laudo, que descreve, de maneira detalhada, as características e o estado de conservação do imóvel. Este documento deverá ser anexado ao contrato de locação.

Para o aluguel de imóveis mobiliados - ou seja, que são cedidos ao locatário com os seus móveis, eletrodomésticos e demais objetos -, é obrigatório que se faça uma descrição detalhada de todos os utensílios nele presentes.

É necessário reconhecer firma no contrato de locação para temporada?

O reconhecimento de firma não é obrigatório para a validade do contrato, mas pode ser realizado se as partes quiserem garantir que as assinaturas apostas ao documento de fato pertencem àqueles que o assinaram.

O procedimento de reconhecimento de firma é feito junto a um cartório de notas e é pago, sendo que o preço varia de acordo com o local no qual o cartório se localiza.

É necessário registrar o contrato de locação para temporada?

Para que o contrato seja válido e possa ser utilizado, não é necessário qualquer registro.

Todos os procedimentos realizados em cartório são pagos, sendo que os valores cobrados e documentos a serem apresentados devem ser consultados previamente junto ao próprio cartório.

 

O que não pode faltar em um contrato de locação para temporada?

O contrato de locação para temporada deve conter:

• os dados de qualificação (nome, nacionalidade, endereço, documento etc.) das partes;
• a data e o local em que o contrato foi assinado;
• o valor, a forma e a data de pagamento do aluguel;
• a descrição dos móveis e utensílios presentes no imóvel alugado, incluindo informações quanto ao estado em que se encontram;
• o prazo da locação, que não pode ser superior a 90 dias;
• a assinatura física ou eletrônica das partes;
• a garantia dada pelo locatário, se houver.

Conforme a Lei do Inquilinato, o locador poderá exigir que o locatário preste algum tipo de garantia, que assegurará o cumprimento do contrato. Assim, no caso em que o inquilino não pague o aluguel conforme o combinado, o locador poderá, ainda assim, receber a quantia que lhe é devida.

Uma das garantias mais populares é a caução, na qual o inquilino paga um valor ao locador - que não pode ser superior a 3 (três) vezes o valor do aluguel -, que deverá ser depositado em uma caderneta de poupança de titularidade de ambas as partes, até o final do contrato de locação, quando poderá ser recuperado pelo locatário.

O locador não poderá exigir do locatário mais de um tipo de garantia. Por outro lado, as partes podem também dispensar a garantia no contrato de locação. Caso os contratantes optem por estabelecer uma garantia, deve-se anexar ao contrato de locação um comprovante desta.

O contrato pode prever, ainda, se o locatário poderá transferir o bem alugado (ou seja, alugá-lo para outras pessoas). Além disso, a depender da utilização que será feita do imóvel, o locador poderá definir a sua lotação máxima - ou seja, o número máximo de pessoas que estarão autorizadas a nele permanecerem. Caso se hospedem ou utilizem o imóvel mais pessoas do que aquelas definidas no contrato, pode-se prever o pagamento de uma taxa adicional. Por fim, o locador poderá limitar o uso do espaço apenas a determinadas pessoas, como os familiares ou amigos do locatário.

 

Quais leis são aplicáveis ao contrato de locação para temporada?

As relações entre locadores e locatários são regidas pela Lei do Inquilinato (Lei Federal n. 8.245, de 18 de outubro de 1991), cuja principal revisão ocorreu por meio da Lei Federal n. 12.112, de 09 de dezembro de 2009.

 

Como editar o modelo?

Você preenche um formulário. O documento é redigido diante dos seus olhos, conforme as suas respostas.

No fim, você o recebe nos formatos Word e PDF. Você pode editá-lo e reutilizá-lo.