Notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel pelo locador

O que é uma notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel pelo locador?

Por meio da notificação, o proprietário de um imóvel alugado ("locador"), seja residencial, comercial ou para temporada, comunica sua intenção de retomá-lo de quem o utiliza ("locatário").

A rescisão de um contrato de locação pelo locador, contudo, não pode ser feita de qualquer forma. Nos contratos de locação residencial e nas locações por prazo determinado, principalmente, o locador somente poderá retomar o imóvel com base em alguma das hipóteses previstas em lei, dentre as quais destacam-se:

• infração legal ou contratual do locatário;
• falta de pagamento do valor do aluguel e encargos;
• término do prazo de locação residencial, quando tiver sido combinada para mais de 30 meses;
• depois de passados 5 anos, na locação residencial verbal combinada para prazo indeterminado ou inferior a 30 meses.

Caso o locatário deseje devolver o imóvel que está utilizando para o locador, deverá fazer uma notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel pelo locatário.

 

Em quais situações um contrato de locação de imóvel pode ser rescindido?

A rescisão do contrato de locação de imóvel pode ser feita pelo locador ou pelo locatário, a depender da circunstância.

No caso do locatário, é comum que a notificação seja utilizada quando:

• o locatário não possui mais interesse em continuar no imóvel;
• o locatário precisa se mudar para outra localidade por conta de transferência determinada por seu emprego;
• o locador violou a lei ou o contrato de locação.

No caso do locador, por sua vez, é comum a notificação do locatário nas seguintes situações:

• o prazo da locação acabou e o locatário não desocupou o imóvel;
• o locatário violou a lei ou o contrato de locação;
• o locatário deixou de pagar o aluguel ou demais encargos;
• o locador precisa fazer reparações urgentes determinadas pelo Poder Público e o locatário não pode ficar no imóvel ou não deixa que elas aconteçam.

 

Qual é a diferença entre a "notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel" e a "notificação ao locatário para substituir a garantia"?

Conforme a Lei do Inquilinato, o locador poderá exigir do locatário que preste uma garantia (fiança, caução, etc.), como forma de assegurar o cumprimento do contrato e o pagamento do aluguel. Contudo, em alguns casos essa garantia pode ser perdida, como em casos de morte ou exoneração do fiador. Nesses casos, antes de pedir o imóvel de volta por ausência de garantia contratual, o locatário deve ser notificado para que tenha a oportunidade de dar nova garantia, no prazo de 30 dias, antes de ter que desocupar o imóvel. Neste caso, o documento que deve ser utilizado é a notificação ao locatário para substituir a garantia.

Quando, por outro lado, for caso de efetiva rescisão do contrato de locação (por exemplo, se o locador quiser que ele desocupe o imóvel), o documento a ser utilizado é a notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel.

O locador é obrigado a enviar uma notificação por escrito para rescindir o contrato de locação?

De forma geral, a notificação por escrito é obrigatória nos seguintes casos:

• pelo contrato: se, no contrato de locação, houver uma cláusula especificando que a rescisão da locação deverá ser feita por escrito;
• pela lei: se a locação for comercial e tiver vigência por prazo indeterminado. Nesse caso, a própria lei determina que a notificação deverá ser feita por escrito, com 30 dias de antecedência;

Para os demais casos, ainda que não seja obrigatória, é também recomendável que seja feita uma notificação por escrito. Isso porque a notificação escrita poderá ser utilizada futuramente para provar, por exemplo, a data de comunicação da rescisão ao locatário e para registrar a situação que justificou o término do contrato (por exemplo, se houve alguma hipótese legal específica).

Para os contratos (residenciais ou comerciais) com prazo indeterminado que são rescindidos sem justa causa, o locador apenas poderá iniciar uma ação de despejo (processo judicial para reaver o imóvel) se tiver anteriormente notificado o locatário. Nesse caso, será necessário anexar à ação uma cópia da notificação e, portanto, o envio de um documento escrito ao locatário deverá ser feito.

 

Quem pode fazer uma notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel?

A notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel pelo locador somente deverá ser utilizada pelo proprietário, que disponibiliza o imóvel e recebe o valor do aluguel. Nesse caso, o locador que envia a notificação pode ser uma pessoa física, um empresário individual (incluindo microempreendedores individuais - MEI), ou uma pessoa jurídica. Para garantir um uso tranquilo do documento, quando forem pessoas físicas, as partes devem ter mais de dezoito anos.

A notificação para rescisão do contrato de locação poderá ser utilizada mesmo quando as partes não tiverem assinado um contrato de locação por escrito anteriormente. É importante, no entanto, que o locador restrinja a rescisão do contrato às hipóteses legais e que mantenha disponíveis para apresentação ao locatário outros documentos (mensagens ou e-mails trocados, bilhetes, comprovantes bancários etc.) que indiquem a data de início da locação e os termos combinados.

Com quanto tempo de antecedência a rescisão do contrato de locação deve ser feita pelo locador?

Como regra geral, o locador não pode rescindir o contrato antes de terminado o prazo fixado no contrato. Nesses casos, a rescisão antecipada apenas poderá ser feita se o locador se encontrar em alguma das hipóteses previstas em lei, como:

• descumprimento da lei ou do contrato pelo locatário;
• falta de pagamento do valor do aluguel ou encargos (ex.: IPTU) pelo locatário; e
• realização de obras urgentes, determinadas pelo Poder Público.

Para esses casos, contudo, não há um prazo específico previsto em lei porque o locador, se quiser, poderá ajuizar diretamente uma ação de despejo contra o locatário. No entanto, é recomendável indicar um prazo razoável que permita a saída do locatário do imóvel, como de 30 dias.

Há, ainda, hipóteses específicas de rescisão, que variam conforme o tipo de contrato: residencial, não residencial ou para temporada.

 

Locação residencial

As locações residenciais diferenciam-se, principalmente, pelo prazo de duração do contrato: indeterminado, inferior a 30 meses e maior ou igual a 30 meses.

Nos contratos verbais ou de prazo inferior a 30 meses, ao final do prazo, o locatário, se quiser, poderá permanecer no imóvel, independentemente de aceite do locador, por se tratar de terminação legal. Se isso ocorrer, o contrato passará a ter prazo indeterminado. Nesse caso, o locador poderá encerrá-lo nas seguintes situações:

• em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a locação estiver relacionada com o emprego do locatário;
• se o imóvel for pedido para uso do locador, seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente (ex.: mãe e pai) ou descendente (ex.: filhos ou netos) que não disponham de imóvel residencial próprio;
• se o imóvel for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, 20% ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em 50%; e
• se o tempo total da locação, sem interrupções, ultrapassar 5 anos. Nesse caso, o locador deverá notificar o locatário com pelo menos 30 dias para antecedência, pois considera-se um encerramento imotivado.

A locação residencial por prazo inicial indeterminado, obedecerá às mesmas regras acima.

Nos casos de locação com prazo igual ou superior a 30 meses, as hipóteses de encerramento antecipado são as hipóteses comuns para todos os contratos, mencionadas acima. Ao final do prazo, a locação se encerra sem a necessidade de notificação.

Se, no entanto, o locatário permanecer no imóvel após o fim do prazo do contrato, por mais de 30 dias, o contrato será considerado vigente, mas agora por prazo indeterminado. Neste caso, para encerrá-lo, basta que o locador envie uma notificação ao locatário com o prazo de 30 dias para sua saída.

 

Locação para temporada

Nas locações para temporada, em razão da curta duração, o prazo poderá ser bastante inferior, mas não é especificado em lei.

No entanto, se após o prazo da locação o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, o contrato somente poderá ser encerrado, assim como o contrato de locação residencial, após o decurso do prazo mínimo de 30 meses ou de acordo com as hipóteses previstas em lei.

 

Locação não residencial

Como nos demais tipos de locação, os prazo determinados devem ser cumpridos, salvo se houver alguma das hipóteses gerais informadas acima, como o descumprimento da lei ou do contrato.

Nas locações não residenciais, de forma geral, ao final do prazo definido no contrato este será encerrado. Nesse caso, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador e por mais de 30 dias, o contrato passará a ter prazo indeterminado e poderá ser encerrado a qualquer tempo, desde que haja uma notificação, por escrito, com antecedência de 30 dias para desocupação.

Esta condição para rescisão aplica-se também aos contratos que tenham desde o início prazo indeterminado.

Contudo, há casos em que a locação não pode não se encerrar com o fim do contrato, como nas locações com finalidade empresarial/comercial ou as destinadas a hospitais, unidades sanitárias, asilos, estabelecimentos de saúde e ensino. Nessas locações, desde que não exerçam atividades meramente administrativas ou de consultas ou oferecimento de cursos livres, além das hipóteses comuns de encerramento, poderão ser encerrados se o proprietário pedir o imóvel para construção que resulte em aumento mínimo de 50% da área útil. Em caso de ação de despejo, o prazo nessa hipótese varia de 1 ano a 6 meses.

Em resumo, em quais casos e com que antecedência o locador pode rescindir o contrato de locação?

Locação residencial	Locação não-residencial	Locação para temporada
Por prazo indeterminado: Hipóteses legais	Por prazo indeterminado: (a) Hipóteses legais. (b) Aviso prévio mínimo com 30 dias de antecedência.	Prazo sempre é determinado (limitado a 90 dias). Ocorre o encerramento após o término do contrato. Se a locação prosseguir após seu fim por mais de 30 dias, deverá encerrar após 30 meses ou nas hipóteses previstas em lei.
Prazo igual ou maior que 30 meses: (a) Hipóteses legais. (b) Locação encerra ao final do contrato. Se o locatário continuar no imóvel sem contrariedade do locador, prorroga-se por prazo indeterminado. Após, para encerrar, notificação com 30 dias de antecedência.	Por prazo determinado: (a) Até o final do contrato, apenas nas hipóteses legais. (b) Encerra-se automaticamente ao final do contrato. Se o locatário continuar no imóvel sem contrariedade do locador, prorroga-se por prazo indeterminado. Após, para encerrar, notificação com 30 dias de antecedência.
Prazo menor que 30 meses: (a) Hipóteses legais. (b) Ao final do prazo, se locatário quiser permanecer, locação continua, podendo ser encerrada após 5 anos.	(*) Casos especiais: Locações empresariais/comerciais podem ser renovadas em casos previstos em lei. Se renovadas, o encerramento nesses casos obedece às hipóteses legais. Nas locações de estabelecimentos de ensino e saúde, somente encerram nas hipóteses legais.

O que deve ser feito pelo locador depois que a notificação estiver pronta?

Depois de concluída, a notificação precisa ser assinada pelo locador (ou seja, pela pessoa que a enviará). A assinatura pode ser realizada à caneta no documento impresso ou de forma eletrônica.

Se a notificação for física, em papel, o locador deve imprimir e assinar duas vias. Ambas as vias devem ser apresentadas ao locatário, que deve assiná-las e, em cada uma delas, informar a data na qual foi notificado. Uma das vias originais ficará com o locador, e, a outra, com o locatário.

Se a notificação for eletrônica, o documento assinado eletronicamente deve ser remetido ao locatário por algum meio que permita comprovar seu envio e seu recebimento, como um e-mail respondido ou uma mensagem enviada por meio de um aplicativo que registre o envio e o recebimento de mensagens. Idealmente, o locatário deve assinar o documento, também eletronicamente, confirmando que recebeu a notificação.

Se o locador notificar o locatário e este não desocupar o imóvel dentro do prazo, deverá ser manejada uma ação de despejo com o auxílio de um advogado.

Quais documentos devem ser anexados à notificação?

De forma geral, não é necessário anexar documentos à notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel.

No entanto, se o locador for uma pessoa jurídica, é recomendado que sejam anexados documentos capazes de comprovar que a pessoa que assina a notificação possui poderes legais para tanto, como procuração, atas de eleição e atos constitutivos.

Além disso, se o locador tiver como motivo de encerramento do contrato algum ato de um terceiro, como a determinação de autoridade pública para a realização de obras no imóvel, tal documento deverá ser anexado para que a situação seja regularmente comprovada.

É necessário reconhecer firma na notificação?

O reconhecimento de firma não é obrigatório para a validade do documento, mas pode ser realizado se as partes quiserem garantir que as assinaturas apostas ao documento de fato pertencem àqueles que o assinaram.

O procedimento de reconhecimento de firma é feito junto a um cartório de notas e é pago, sendo que o preço varia de acordo com o local no qual o cartório se localiza.

 

O que não pode faltar em uma notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel?

A notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel deve conter, ao menos:

• os dados de qualificação (nome, nacionalidade, endereço, documento etc.) do notificante (locador) e do notificado (locatário);
• a data e o local em que a notificação foi assinada;
• o prazo ou a data para desocupação;
• a assinatura física ou eletrônica das partes;

Além destas informações, pode-se fazer menção a outras questões relevantes, como o dispositivo do contrato ou da lei que justifica o envio da notificação (ou seja, o motivo que levará à rescisão do contrato) ou a existência de valores ainda pendentes de pagamento pelo locatário, tais como aluguéis em atraso, impostos devidos etc.

 

Quais leis são aplicáveis à notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel pelo locador?

A notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel é regulada pela Lei do Inquilinato (Lei Federal n. 8.245, de 18 de outubro de 1991).

 

Como editar o modelo?

Você preenche um formulário. O documento é redigido diante dos seus olhos, conforme as suas respostas.

No fim, você o recebe nos formatos Word e PDF. Você pode editá-lo e reutilizá-lo.