Notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel

O que é uma notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel?

Por meio da notificação, o proprietário de um imóvel alugado (locador) ou quem ocupa esse imóvel (locatário) comunicam a sua intenção de, respectivamente, reavê-lo ou desocupá-lo.

O proprietário de imóvel, ao alugá-lo, assina um contrato de locação. Contudo, quando uma das partes do contrato não deseja mais continuar o negócio, é preciso notificar a outra para que o contrato seja rescindido e o imóvel seja entregue ao proprietário.

O locatário que encerrar o contrato de locação antes do prazo sem notificar o locador pode ter que pagar integralmente o aluguel e encargos do mês em que sair do imóvel e, eventualmente, multa contratual e/ou perdas e danos ao locador.

Quais são os diferentes tipos de notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel?

A notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel pode ser utilizada pelo locador, pelo locatário, pelo nuproprietário ou pelo fideicomissário.

As notificações enviadas pelo locador ou pelo locatário são as mais comuns e podem ser utilizadas em uma série de situações, tais como:

• o prazo da locação acabou e o locatário não desocupou o imóvel;
• o locatário ou o locador violou a lei ou o contrato de locação;
• o locatário deixou de pagar o aluguel ou demais encargos;
• o locador precisa fazer reparações urgentes determinadas pelo Poder Público e o locatário não pode ficar no imóvel;
• o locador precisa fazer reparações urgentes determinadas pelo Poder Público e o locatário não deixa que elas aconteçam;
• o locatário não possui mais interesse em continuar no imóvel.

No entanto, há também a possibilidade de a notificação ser utilizada por pessoas que não sejam o locador ou o locatário que firmaram o contrato de locação, o nuproprietário e o fideicomissário.

No usufruto, o nuproprietário (que é o efetivo proprietário do imóvel, cujo nome consta como tal no Cartório de Registro de Imóveis) constitui uma terceira pessoa como usufrutuária, dando-lhe o direito de usar e de fruir do imóvel locado. O usufruto só existe regularmente se o instrumento que o constitui (ou seja, o documento que confere ao usufrutário os direitos de usar e fruir do imóvel) for registrado junto à matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Na notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel, o nuproprietário é a pessoa que é a efetiva proprietária do imóvel, colocado em locação por seu usufrutuário.

O fideicomissário é a pessoa que, no âmbito de um testamento no qual tenha sido instituído o fideicomisso, tem o direito de se tornar a proprietária do imóvel locado. No fideicomisso, o testador (pessoa que faz o testamento) nomeia, em testamento, uma pessoa - chamada fiduciário - que recebe o bem (no caso, o imóvel locado) deixado em herança ou legado, designando, também no testamento, uma pessoa que substituirá o fiduciário assim que determinada condição se verificar. Esta pessoa - a que substituirá o fiduciário - se transformará na proprietária do bem, e ela recebe o nome de "fideicomissário".

O nuproprietário e o fideicomissário podem usar a notificação para exercer o direito previsto no art. 7º da Lei Federal n. 8.245/1991, segundo o qual, quando o usufruto ou o fideicomisso forem extintos (ou seja, no usufruto, quando o usufrutuário deixar de ser usufrutuário ou, no fideicomisso, quando houver a substituição do fiduciário pelo fideicomissário), a locação poderá ser denunciada - ou seja, o fideicomissário ou o nuproprietário poderão notificar o locatário para que desocupe o imóvel, extinguindo a locação.

Nos casos em que o fideicomissário ou o nuproprietário quiserem denunciar a locação, deverão notificar o locatário em, no máximo, noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto no cartório. Além disso, deverão dar ao locatário prazo de, pelo menos, trinta dias para desocupação.

Qual é a diferença entre a "notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel" e a "notificação ao locatário para substituir a garantia"?

Conforme a Lei do Inquilinato, o locador poderá exigir do locatário que preste uma garantia (fiança, caução, etc.), como forma de assegurar o cumprimento do contrato e o pagamento do aluguel. Contudo, em alguns casos essa garantia pode ser perdida, como em casos de morte ou exoneração do fiador. Nesses casos, antes de pedir o imóvel de volta por ausência de garantia contratual, o locatário deve ser notificado para que tenha a oportunidade de dar nova garantia, no prazo de 30 (trinta) dias, antes de ter que desocupar o imóvel. Neste caso, o documento que deve ser utilizado é a notificação ao locatário para substituir a garantia.

Quando, por outro lado, for caso de efetiva rescisão do contrato de locação (por exemplo, se o locatário deixar de cumpri-lo, e o locador quiser que ele desocupe o imóvel), o documento a ser utilizado é a notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel.

É obrigatório fazer uma notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel por escrito?

A notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel, em geral, tem o objetivo de formalizar o pedido de desocupação do imóvel, seja porque o contrato ou a lei estabelecem um prazo para que a saída do locatário ocorra (e, neste caso, a entrega da notificação marca o início do prazo), seja porque definem outros requisitos que precisam ser atendidos, os quais podem ser atendidos ou registrados na notificação.

É muito comum, em contratos de locação, que se defina que o proprietário ou que o locatário devem notificar a outra parte por escrito quando quiserem dar o contrato por encerrado.

Além de ser uma ferramenta para atender aos requisitos da lei ou do contrato, a notificação é um importante meio de prova - e nada melhor para provar algo que um documento escrito.

O que não pode faltar em uma notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel?

A notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel deve conter, ao menos:

• os dados de qualificação (nome, nacionalidade, endereço, documento etc.) do notificante e do notificado;
• a data e o local em que a notificação foi assinada;
• o prazo ou a data para desocupação;
• a assinatura física ou eletrônica das partes.

Além destas informações, pode-se fazer menção a outras questões relevantes, como o dispositivo do contrato ou da lei que justifica o envio da notificação (ou seja, o motivo que levará à rescisão do contrato) ou, quando o notificante for o locador, a existência de valores ainda pendentes de pagamento pelo locatário, tais como aluguéis em atraso, impostos devidos etc.

Quem pode utilizar uma notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel?

Tanto a pessoa que envia quanto a que recebe a notificação podem ser pessoas físicas, empresários individuais (incluindo microempreendedores individuais - MEI), ou pessoas jurídicas. Para garantir um uso tranquilo do documento, quando forem pessoas físicas, as partes devem ter mais de dezoito anos.

O que deve ser feito depois que a notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel estiver pronta?

Depois de concluída, a notificação precisa ser assinada pelo notificante (ou seja, pela pessoa que a enviará). A assinatura pode ser manuscrita (ou seja, realizada à caneta no documento impresso) ou eletrônica.

Se a notificação for física, em papel, o notificante deve imprimir e assinar duas vias. Ambas as vias devem ser apresentadas ao destinatário, que deve assiná-las e, em cada uma delas, informar a data na qual foi notificado. Uma das vias originais ficará com o notificante, e, a outra, com o destinatário.

Se a notificação for eletrônica, o documento assinado eletronicamente deve ser remetido ao destinatário por algum meio que permita comprovar seu envio e seu recebimento, como um e-mail respondido ou uma mensagem enviada por meio de um aplicativo que registre o envio e o recebimento de mensagens. Idealmente, o destinatário deve assinar o documento, também eletronicamente, confirmando que recebeu a notificação.

Se o locador, o nuproprietário ou o fideicomissário notificarem o ocupante do imóvel (locatário), e este não desocupá-lo dentro do prazo, deverá ser manejada uma ação de despejo com o auxílio de um advogado.

É necessário reconhecer firma na notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel?

O reconhecimento de firma não é obrigatório para a validade do documento, mas pode ser realizado se as partes quiserem garantir que as assinaturas apostas ao documento de fato pertencem àqueles que o assinaram.

O procedimento de reconhecimento de firma é feito junto a um cartório de notas e é pago, sendo que o preço varia de acordo com o local no qual o cartório se localiza.

Quais leis são aplicáveis à notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel?

A notificação para rescisão do contrato de locação de imóvel é regulada pela Lei do Inquilinato (Lei Federal n. 8.245, de 18 de outubro de 1991).

Como editar o modelo?

Você preenche um formulário. O documento é redigido diante dos seus olhos, conforme as suas respostas.

No fim, você o recebe nos formatos Word e PDF. Você pode editá-lo e reutilizá-lo.