Contrato de locação residencial

O que é um contrato de locação residencial?

Um contrato de locação residencial é um documento por meio do qual um proprietário ("locador") cede o uso de seu imóvel para que outra pessoa ("locatário") resida nele em troca do pagamento de um valor mensal ("aluguel").

Neste documento, devem ser definidos o valor e a data de vencimento do aluguel, bem como o prazo total de locação, que pode ser por tempo determinado ou indeterminado.

O contrato fixa, ainda, os direitos e os deveres de cada uma das partes envolvidas, tais como a responsabilidade pelo pagamento de tributos (ex.: IPTU) e de obras realizadas no imóvel.

Quais são os tipos de contrato de locação?

A locação é uma forma de contratação que envolve o "empréstimo" de um bem, para uso do locatário, em troca do pagamento de um aluguel. Nesse sentido, as locações podem variar em relação ao tipo de bem (móvel ou imóvel) e, no caso dos bens imóveis, em relação à duração e ao tipo de uso.

Quanto ao tipo de bem, a locação pode ocorrer em relação a:

• bens imóveis, como apartamentos, casas, lojas comerciais etc.;
• bens móveis, como veículos, maquinários etc.

Quando a locação for de bem imóvel, o contrato aplicável varia de acordo com a finalidade para a qual será utilizada a propriedade:

• se o locatário for morar no imóvel, será uma locação residencial;
• se o imóvel for utilizado para uma estadia temporária, de até 90 dias (por exemplo, durante as férias de verão ou durante o tempo em que uma obra é realizada na moradia principal da família), trata-se de uma locação para temporada;
• se o imóvel for utilizado para a instalação de uma atividade comercial, como a sede de uma empresa ou uma loja de roupas, será uma locação comercial (ou não-residencial). A depender do uso, será possível ter situações comerciais ainda mais específicas, às quais se aplicam regras próprias, como é o caso da locação de vaga de garagem e a locação de espaço publicitário (por exemplo, de outdoors).

Ao contrário dos demais, o contrato de locação de residencial é o único contrato em que as partes alugam um imóvel com a finalidade de moradia. Nesse contrato, o locatário sempre deverá ser uma pessoa física.

 

Qual é o tipo mais comum de contrato de locação residencial?

O contrato de locação residencial mais comum é aquele com prazo determinado igual ou superior a 30 meses. Isso porque, apesar de ter um prazo fixo, esse tipo de contrato torna mais simples ao locador a retomada do imóvel, ao final do período de locação. Assim, durante o prazo de locação determinado no contrato, o locador não poderá reaver a propriedade (exceto em alguns casos legais específicos) e o locatário, caso queira deixar antecipadamente o imóvel, deverá pagar uma multa. Ao final do prazo, no entanto, o contrato é encerrado normalmente e o locador poderá retomar o imóvel, se desejar.

Já nos demais tipos de contrato de locação residencial, com prazo determinado inferior a 30 meses ou prazo indeterminado, o locador somente poderá encerrar o contrato nas hipóteses previstas em lei - por exemplo, se houver descumprimento do contrato pelo locatário ou se forem completados 5 anos de vigência da locação.

 

Qual é a diferença entre um contrato de locação e um contrato de sublocação?

Um contrato de locação, seja residencial ou comercial, é um documento em que o proprietário do imóvel (ou seu representante) aluga diretamente o imóvel ao locatário, que é a pessoa que residirá no imóvel.

Em um contrato de sublocação (residencial ou comercial), por sua vez, o locatário que reside no imóvel (chamado, nesse caso, de "sublocador") decide alugá-lo para outra pessoa, chamada de "sublocatário". Assim, no contrato de sublocação, o locatário originário repassa a um terceiro o direito de usar o imóvel.

Exemplo: Maria, locadora e proprietária do imóvel, alugou uma casa para João, seu locatário. João, após algum tempo, decidiu que voltaria a morar na casa de sua mãe. Para não sofrer as consequências de um encerramento de contrato com Maria, que lhe custaria o pagamento de uma multa, decidiu alugar o imóvel para José, que passa a ser sublocatário.

Na maior parte dos casos, a sublocação apenas poderá ocorrer se houver autorização expressa do proprietário.

 

É obrigatório ter um contrato de locação residencial por escrito?

Não. De acordo com a legislação atual, não é necessário que o contrato de locação residencial seja escrito. No entanto, a utilização de um documento escrito traz diversos benefícios às partes e, por isso, a maior parte das pessoas opta por fazê-lo.

O contrato de locação residencial na forma escrita proporciona segurança tanto ao locador quanto ao locatário, pois deixa corretamente registrado aquilo que ambos combinaram no início da locação. Se ocorrer algum desentendimento, as partes poderão consultar o documento e utilizá-lo como prova, inclusive em processos judiciais.

Além disso, alguns benefícios previstos na legislação apenas são concedidos quando o documento seguir essa formalização. É somente nos contratos por escrito, por exemplo, que as partes podem se beneficiar das regras referentes à duração por prazo determinado igual ou superior a 30 meses. Igualmente, somente um contrato escrito (e registrado em cartório) garante que o locatário possa evitar ser despejado, caso o locador venda o imóvel a terceiros durante a locação.

 

O que não é permitido em um contrato de locação residencial?

As regras da locação residencial são fixadas por lei, para garantir que tanto locador quanto locatário tenham seus direitos e obrigações bem definidos. Nesse sentido, deve-se destacar algumas proibições relacionadas a esse tipo de contrato:

• Uma pessoa jurídica (empresa, associação etc.) nunca poderá ser a locatária no contrato de locação residencial. Por lei, sempre que a pessoa jurídica alugar um imóvel para utilizá-lo - independentemente qual seja a finalidade (moradia de administradores e funcionários, sede social etc.) -, um contrato de locação comercial deverá ser utilizado. Isso ocorre porque as regras aplicáveis às pessoas físicas e jurídicas não são as mesmas;
• O valor cobrado a título de caução, caso haja, não poderá ser maior do que 3 meses de aluguel;
• Não poderá haver mais do que um tipo de garantia no contrato;
• O aluguel não poderá ser cobrado antecipadamente do locatário. Assim, o aluguel deve ser cobrado somente após o período em que o locatário efetivamente morou lá (por exemplo, o aluguel de maio apenas poderá ser cobrado em junho, e assim sucessivamente). (Essa regra não se aplica ao valor dado, no início do contrato, a título de caução, já que se trata de garantia, e não de aluguel.);
• As partes não podem realizar exigências abusivas uma à outra ou que sejam contrárias à legislação (por exemplo, proibir o locatário de ajuizar ação contra o locador ou estabelecer que o locador poderá reaver o imóvel antes do término do prazo do contrato).

Quais são os pré-requisitos de um contrato de locação residencial?

Antes de preencher o contrato de locação residencial, as partes devem verificar se estão aptas a assiná-lo, ou seja, se possuem capacidade para contratar.

Em caso de pessoa física, é importante que a parte seja maior de 18 anos ou que esteja representada ou assistida por seus responsáveis legais. Em caso de pessoa jurídica (que, neste contrato, somente poderá existir na condição de locador), o documento deverá ser assinado por um representante legal, com poderes conferidos por um contrato social ou por uma ata de eleição, ou por um procurador, com uma procuração válida.

Além disso, é importante que o imóvel esteja em condições mínimas de habitação. Nesse caso, por exemplo, uma casa cujas paredes estejam destruídas não é habitável e seu uso poderá gerar riscos ao locatário. Além disso, os custos que o locatário tiver com reparos estruturais, necessários à sua habitação, poderão ser repassados ao locador.

Para saber mais, veja o guia "Locador ou locatário: quem deve pagar pelas obras ou reformas realizadas no imóvel?"

Quem assina um contrato de locação residencial?

As partes de um contrato de locação residencial são o locador (pessoa física ou jurídica que aluga o imóvel) e o locatário (pessoa física que vai residir no imóvel e pagar o aluguel).

É comum que uma imobiliária represente alguma das partes no contrato. Isso ocorre principalmente para os locadores, que costumam deixar a administração cotidiana do imóvel nas mãos da imobiliária. Nesse caso, é a imobiliária quem assinará o documento em nome da parte.

Quando as partes tiverem escolhido a fiança como garantia, o fiador (pessoa que se responsabilizará pelo pagamento do contrato caso o locatário não cumpra com as suas obrigações) deverá também assiná-lo. Caso o fiador seja casado em um regime de bens que não seja o de separação total, seu cônjuge também deverá assiná-lo.

Ainda que não seja obrigatório, é comum, ainda, que duas testemunhas assinem o contrato, para conferir maior segurança ao documento.

Em quaisquer dos casos, seja para as partes ou para demais assinantes (fiador, cônjuge do fiador ou testemunha), todos devem ser maiores de idade e possuir os respectivos documentos de identificação.

Para que uma pessoa seja o locador de um imóvel, é necessário que seja o seu proprietário ou que possua direitos sobre o imóvel. Nesse caso, a depender do tipo de direito, poderá ser necessária a assinatura de outras pessoas no contrato de locação. Para saber mais, consulte o guia "Quem pode ser locador de um imóvel?"

Quem não pode assinar um contrato de locação residencial?

Um contrato de locação residencial não poderá ser assinado por pessoas menores de 18 anos sem a representação ou assistência de seu responsável legal.

Além disso, em um contrato de locação residencial, somente pessoas físicas poderão assinar o documento na condição de locatários. Pessoas jurídicas somente poderão assinar na condição de locador.

Caso uma pessoa jurídica queira assinar um contrato de locação, na condição de locatário (por exemplo, para a residência e moradia dos seus sócios ou administradores), o documento correto a ser utilizado é o contrato de locação comercial (ou não-residencial).

Qual é o prazo mínimo de um contrato de locação residencial?

Os contratos de locação residencial devem ter duração maior do que 90 dias. Do contrário, são considerados como sendo contratos de locação para temporada.

O contrato de locação residencial pode ter duração por um prazo determinado (as partes definem uma data de início e de fim) ou indeterminado (as partes não definem uma data de encerramento).

Nos contratos com prazo determinado, o locador é proibido de retomar o imóvel durante a vigência do contrato (a não ser que haja um motivo previsto em lei). Ao final do prazo, contudo, se a vigência do contrato for igual ou maior do que 30 meses, o contrato será encerrado normalmente e o locador poderá reaver o imóvel.

Já no caso de contratos com prazo determinado menor do que 30 meses, ao final, o locatário poderá permanecer no imóvel se assim quiser. Nessa situação, o contrato passará a ter prazo indeterminado e não poderá ser encerrado pelo locador, que só poderá retomar o imóvel após 5 anos de contrato ou em outras hipóteses previstas em lei (como o caso de descumprimento). O locatário, por sua vez, poderá encerrar o contrato após o fim do prazo inicial, desde que avise por escrito com antecedência de 30 dias.

Em caso de contratos firmados por prazo indeterminado, também o locador só poderá retomar o imóvel após os 5 anos ou em outras situações permitidas por lei. O locatário poderá encerrar a qualquer tempo, desde que avise por escrito e com 30 dias de antecedência.

Para mais informações, consulte o guia "Entendendo os prazos nas locações residenciais e comerciais".

O que deve ser feito depois que o contrato de locação residencial estiver pronto?

Após lerem atentamente todas as cláusulas do contrato, as partes contratantes e os fiadores - caso seja esta a modalidade de garantia estabelecida - devem assinar o documento. Depois, deve-se encaminhar uma cópia do documento a cada um dos locadores e dos locatários.

A assinatura de duas testemunhas no contrato de locação residencial não é obrigatória para a sua validade, mas poderá ser feita pelas partes se assim o quiserem. A assinatura de duas testemunhas será necessária, por exemplo, caso as partes queiram realizar a averbação ou o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis.

A assinatura pode ser feita de forma física ou eletrônica. Para assinatura física, o documento deve ser impresso em tantas vias quanto forem as partes, para que cada uma delas guarde uma via assinada. Para assinatura eletrônica, deve-se utilizar um meio capaz de garantir a identificação das partes.

Quais documentos deverão ser anexados ao contrato de locação residencial?

O contrato de locação residencial deverá ser acompanhado por originais ou cópias dos seguintes documentos:

• laudo de vistoria do imóvel alugado;
• RG (Registro Geral) e CPF (Cadastro de Pessoas Físicas, da Receita Federal do Brasil) de todos os signatários;
• se o locador for pessoa jurídica: estatuto social, contrato social, ato constitutivo da pessoa jurídica ou, na ausência destes, outros documentos que comprovem serem os signatários pessoas habilitadas a representá-la;
• se uma das partes for pessoa física incapaz (ex.: adolescente menor de 18 anos): certidão de nascimento ou ato de interdição ou curatela, que comprove serem os signatários pessoas habilitadas a representá-la (mãe, pai ou tutor);
• se uma das partes for representada por procurador: procuração;
• se as partes fixaram uma garantia: documentos que comprovem o tipo de garantia (ex.: documentos pessoais do fiador, apólice de seguro de fiança locatícia etc.).

Em contratos de locação, é comum que o locador seja representado por uma imobiliária. Nesse caso, além dos dados do locatário e do locador, será também necessário informar os dados da imobiliária, tais como nome empresarial, CNPJ, CRECI e endereço, e anexar seus respectivos comprovantes, inclusive a procuração.

É necessário reconhecer firma no contrato de locação residencial?

Não é necessário reconhecer firma do contrato de locação residencial para a sua validade. No entanto, caso queiram, as partes poderão fazê-lo.

O reconhecimento de firma garante a identidade das partes que assinam e pode ser um meio de conferir maior segurança na assinatura do documento.

É necessário registrar em cartório o contrato de locação residencial?

Não é necessário registrar em cartório o contrato de locação residencial para a sua validade.

No entanto, o contrato poderá ser registrado ou averbado no Cartório de Registro de Imóveis, para maior segurança. Os custos associados podem ser elevados e, por isso, devem ser avaliados pelas partes conjuntamente.

Durante a vigência do contrato de locação, é possível que o imóvel seja vendido a outra pessoa. O novo proprietário pode optar, então, por continuar a locação ou por solicitar o imóvel para si. Nesse caso, o locatário terá um prazo para desocupar o local. Em contratos assinados por prazo determinado e que possuam a chamada "cláusula de vigência", no entanto, o locatário terá o direito de permanecer no local até o encerramento da duração combinada com o locador, independentemente da vontade do novo proprietário.

Para que isso aconteça, o contrato deverá ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis, para que a locação seja averbada na matrícula do imóvel locado. Esse procedimento deve ser realizado logo após a assinatura do contrato de locação, mesmo que ainda não haja um projeto de venda do imóvel. Sem a averbação, o locatário não poderá futuramente exercer o seu direito de permanecer no imóvel.

Quanto custa para formalizar um contrato de locação residencial?

Após a finalização do contrato de locação residencial, não há custos obrigatórios associados, necessários à sua validação, exceto se as partes decidirem pelo reconhecimento de firma, registro ou averbação do documento. Nesse caso, o valor de cada ato pode ser verificado junto de cada cartório, com as respectivas tabelas de valores definidos pelos Estados.

Podem haver, ainda, custos relacionados às obrigações estabelecidas pelas partes dentro do próprio contrato, como a contratação de seguro contra incêndio, a constituição de garantias como o seguro fiança locatícia ou a caução em dinheiro, ou, ainda, aqueles relativos à impressão do contrato e de seus documentos anexos.

Nesses casos, locador e locatário deverão estabelecer, com antecedência, quais serão os custos envolvidos e os valores deverão ser consultados na instituição privada pertinente.

 

Quais são os tipos de garantia de um contrato de locação residencial?

A garantia é um recurso que pode ser exigido pelo locador ao locatário com a finalidade de assegurar o cumprimento do contrato. Se o locatário não pagar o aluguel conforme o combinado, o locador poderá receber, por outros meios, a quantia que lhe é devida. Pela lei são previstas quatro modalidades de garantia: a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Na fiança, uma pessoa alheia à locação (fiador) se compromete a arcar com as dívidas do locatário. Em geral, o fiador é alguém próximo ao locatário, como um familiar ou amigo. Na caução, por sua vez, o próprio locatário indica um bem móvel (como um veículo) ou imóvel, de sua propriedade, para responder por dívidas relacionadas à locação. É comum a utilização da caução em dinheiro. Nesse caso, o valor da caução não poderá ultrapassar o valor de três alugueis.

O seguro de fiança locatícia, por sua vez, é a fiança prestada por uma empresa seguradora. Nesse caso, a pessoa contrata, junto a essa instituição, um serviço de seguro e, caso não pague os valores ao dono do imóvel, a seguradora o fará. Há, por fim, a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, na qual o locatário repassa ao locador determinados investimentos em fundos específicos de garantia locatícia.

Para mais informações, consulte o guia "Os diferentes tipos de garantia no contrato de locação".

 

O que não pode faltar em um contrato de locação residencial?

Um contrato de locação residencial deve conter, pelo menos, as seguintes cláusulas ou informações:

• Qualificação completa das partes: Devem ser indicados os dados completos de identificação das partes envolvidas no contrato, como o nome completo/razão social, CPF/CNPJ, RG, estado civil, profissão e seu endereço completo;
• Objeto do contrato: Essa cláusula especifica a finalidade de utilização do imóvel, bem como seu endereço e suas características (número de cômodos, mobiliário etc.);
• Valor do aluguel, despesas e tributos: Deve ser definido o valor do aluguel mensal do imóvel, a data e a forma de pagamento, bem como as eventuais obrigações de cada parte com o pagamento de seguros e tributos (ex.: IPTU);
• Prazo do aluguel: Define o período de tempo durante o qual o locatário poderá utilizar o imóvel. A duração pode ser por prazo determinado ou indeterminado; e
• Garantia: Define se há ou não garantia e qual será ela (fiança, caução de valores ou bens, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento).

Caso o contrato de locação possua um fiador, será necessário incluir também sua qualificação e sua assinatura. Se for casado, a depender do regime de bens, o cônjuge do fiador também deverá ser qualificado e assinar o contrato.

Para contratos que possuam duração maior do que 10 anos, é necessária a autorização por escrito tanto do cônjuge do locador quanto do cônjuge do locatário, caso sejam casados. A autorização precisa ser dada apenas para o período que excede 10 anos e poderá ocorrer tanto no próprio contrato quanto em documento separado.

 

Quais são as leis aplicáveis ao contrato de locação residencial?

Aplicam-se ao contrato de locação residencial as seguintes leis:

• Lei federal n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002 ("Código Civil"), principalmente do art. 565 ao art. 578;
• Lei federal n. 8.245, de 18 de outubro de 1991 ("Lei do Inquilinato"); e
• Resolução CVM n. 175, de 23 de dezembro de 2022 (regras para fundos de investimento).

 

Como editar o modelo?

Você preenche um formulário. O documento é redigido diante dos seus olhos, conforme as suas respostas.

No fim, você o recebe nos formatos Word e PDF. Você pode editá-lo e reutilizá-lo.