จะย้ายผู้เช่าออกจากสถานที่เช่าต้องดำเนินการ อย่างไร

ปัญหาผู้เช่าไม่ยอมย้ายออกจากสถานที่เช่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง เป็นปัญหาที่พบได้บ่อยและทั่วไปในการนำสิ่งปลูกสร้างออกให้เช่า และมักเป็นปัญหาที่ผู้ให้เช่ามักกังวลที่สุดในการนำสิ่งปลูกสร้างออกให้เช่า เนื่องจากผู้ให้เช่าอาจมีข้อจำกัดบางอย่างที่ไม่อาจสามารถจัดการกับผู้เช่าได้ตามอำเภอใจตามความต้องการของผู้ให้เช่า เนื่องจากอาจเป็นการกระทำที่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและขัดต่อกฎหมาย และผู้ให้เช่าอาจมีความรับผิดตามกฎหมายไม่ว่าทางแพ่ง (เช่น ชดใช้ค่าเสียหาย) และ/หรือทางอาญา (เช่น โทษปรับและ/หรือจำคุก) เสียเอง เช่น การขับไล่ผู้เช่าออกจากสถานที่เช่าด้วยตนเอง การทำร้ายร่างกายและ/หรือทำลายทรัพย์สินของผู้เช่า

สาเหตุที่ผู้เช่าไม่ยอมย้ายออก

เช่นเดียวกับการแก้ปัญหาทั่วไป ผู้ให้เช่าควรสืบหาข้อเท็จจริงอันเป็นสาเหตุที่แท้จริงที่ทำให้ผู้เช่าไม่ยอมย้ายออกจากสถานที่เช่า โดยการพูดคุยสอบถาม หรือค้นหาข้อเท็จจริงเพิ่มเติมด้วยตนเอง ทั้งนี้ เนื่องจากสาเหตุที่ผู้เช่าไม่ยอมย้ายออกจากสถานที่เช่าอาจมีสาเหตุและที่มาที่หลากหลาย ซึ่งวิธีการแก้ปัญหาหรือรับมือก็แตกต่างกันไป เช่น

สาเหตุเพียงเล็กน้อย เช่น เกิดจากความเข้าใจผิดคิดว่ายังอยู่ในระยะเวลาการเช่า หลงลืมว่าต้องย้ายออก
สาเหตุปัญหาความจำเป็นของตัวผู้เช่าเอง เช่น ยังไม่สามารถหาที่เช่าเพื่ออยู่อาศัยที่ใหม่ได้ อยู่ในระหว่างติดต่อและรอผู้ขนส่งมาดำเนินการขนย้ายสิ่งของออก หรือ
สาเหตุความจงใจของผู้เช่า เช่น จงใจไม่ย้ายออกเพื่อให้ผู้ให้เช่าได้รับความเดือดร้อนและเสียหาย

ในกรณีที่ผู้ให้เช่าไม่ได้ต้องการบอกเลิกสัญญาเช่า แต่เพียงต้องการติดตามทวงถามค่าเช่าที่ผู้เช่าค้างชำระ ผู้ให้เช่าอาจเลือกจัดทำหนังสือเตือนชำระค่าเช่าล่าช้า

ช่วยเหลือออมชอม

เมื่อผู้ให้เช่าทราบถึงสาเหตุที่แท้จริงที่ทำให้ผู้เช่าไม่ยอมย้ายออกจากสถานที่เช่าแล้ว ผู้ให้เช่าอาจพิจารณาให้ความช่วยเหลือตามสมควร เนื่องจากการช่วยเหลือดังกล่าวย่อมอาจช่วยผู้เช่าในการแก้ไขปัญหาดังกล่าวได้ไม่มากก็น้อย ซึ่งหากปัญหาดังกล่าวได้รับการแก้ไขย่อมมีความเป็นไปได้ที่ผู้เช่าจะย้ายออกจากสถานที่เช่า ซึ่งจะทำให้ทั้ง 2 ฝ่าย ไม่ว่าผู้ให้เช่าและผู้เช่าต่างได้รับประโยชน์จากสถานการณ์ดังกล่าวนี้ (Win-Win Situation) เช่น

ในกรณีที่สาเหตุหรือต้นเหตุเกิดจากการหลงลืม การเข้าใจผิดผู้เช่า ผู้ให้เช่าอาจบอกกล่าว สื่อสาร หรือจัดทำหนังสือแจ้งให้ย้ายออกจากสถานที่เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรแจ้งให้ผู้เช่าทราบถึงหน้าที่ของผู้เช่าที่จะต้องย้ายออกจากสถานที่เช่า หรือ
ในกรณีที่สาเหตุหรือต้นเหตุเกิดจากความจำเป็นของตัวผู้เช่าเอง ผู้ให้เช่าอาจช่วยติดต่อประสานงาน แนะนำสถานที่เช่าอื่นที่พร้อมรับผู้เช่า หรือผู้ขนส่งที่ผู้ให้เช่าคุ้นเคย เพื่อช่วยในการย้ายออกของผู้เช่า

ตรวจสอบสิทธิของผู้เช่า

ก่อนการอ้างสิทธิใดๆ ต่อผู้เช่า (เช่น การเรียกค่าปรับ การให้ผู้เช่าย้ายออกจากสถานที่เช่า) ผู้ให้เช่าควรตรวจสอบสิทธิและหน้าที่ของผู้เช่าที่เกี่ยวกับการย้ายออกจากสถานที่เช่า ไม่ว่าตามสัญญาเช่าหรือตามกฎหมายเกี่ยวกับการเช่า เช่น

สัญญาเช่าอาจกำหนดให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องย้ายออกจากสถานที่เช่าทันทีเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ในกรณีเช่นนี้ ผู้ให้เช่าควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญาเช่าได้สิ้นสุดลงแล้ว เนื่องจากในบางกรณีสัญญาเช่ายังไม่ได้สิ้นสุดลงซึ่งผู้เช่าย่อมยังคงมีสิทธิครอบครองหรือใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่าอยู่ เช่น

ครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว แต่ในสัญญามีข้อกำหนดให้ต่อสัญญาอัตโนมัติหากไม่มีฝ่ายใดทักท้วง
ผู้เช่าปฏิบัติผิดสัญญา แต่ผู้ให้เช่าเพียงบอกกล่าวตักเตือนให้แก้ไข แต่ยังไม่ได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าตามวิธีการที่กำหนดในสัญญา

ในบางกรณี สัญญาเช่าอาจกำหนดให้สิทธิผู้เช่าระยะเวลาหนึ่งในการดำเนินการขนย้ายสิ่งของออกภายหลังจากการเช่าสิ้นสุดลง เช่น ผู้เช่าต้องย้ายออกภายใน 7 วันนับจากวันที่สัญญาสิ้นสุดลง

ดังนั้น หากตรวจสอบสิทธิของผู้เช่าแล้วพบว่าผู้เช่ายังมีสิทธิครอบครองหรือใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่าอยู่ ผู้ให้เช่าย่อมไม่อาจบังคับให้ผู้เช่าย้ายออกไปจากสถานที่เช่าได้จนกว่าจะได้ดำเนินการให้เป็นไปตามสัญญาเช่า หรือกฎหมายเกี่ยวกับการเช่านั้น

ในกรณีที่สัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุดลง ผู้ให้เช่าจะต้องบอกเลิกสัญญาเช่าตามหลักเกณฑ์ วิธี ระยะเวลา และเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า (ถ้ามี) หรือตามกฎหมายเสียก่อน โดยผู้ให้เช่าอาจจัดทำหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาเพื่อบอกเลิกสัญญาเช่าแก่ผู้เช่า

บอกกล่าวสื่อสาร

เมื่อผู้ให้เช่าได้ให้ความช่วยเหลือออมชอมตามสมควร และได้ตรวจสอบสิทธิของผู้เช่าจนเป็นที่แน่ใจแล้วว่าผู้เช่าไม่มีสิทธิที่จะครอบครองหรือใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่าได้อีกต่อไป ผู้เช่าควรบอกกล่าวสื่อสารกับผู้เช่าให้ชัดเจน โดยนอกจากการบอกกล่าวด้วยวาจาแล้ว ผู้ให้เช่าอาจจัดทำ หนังสือแจ้งให้ย้ายออกจากสถานที่เช่า เพื่อให้ผู้เช่าทราบถึงหน้าที่ของตนที่จะต้องย้ายออกจากสถานที่เช่าตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า หรือหนังสือแจ้งให้ย้ายออกจากสถานที่เช่าดังกล่าวนั้น

ในการจัดทำหนังสือแจ้งให้ย้ายออกจากสถานที่เช่า ผู้ให้เช่าอาจระบุมาตรการดำเนินการขั้นถัดไป หากผู้เช่ายังคงไม่ส่งมอบสถานที่เช่าคืนให้แก่ผู้ให้เช่าเพื่อให้ผู้เช่ารับทราบถึงผลกระทบหากยังไม่ดำเนินการย้ายออก

มาตรการเด็ดขาด

เมื่อผู้เช่าได้รับการบอกกล่าวสื่อสารและหนังสือแจ้งให้ย้ายออกจากสถานที่เช่าแล้ว แต่ผู้เช่าก็ยังไม่ดำเนินการย้ายออกภายในระยะเวลาและเงื่อนไขที่กำหนด ผู้ให้เช่าอาจตรวจสอบสิทธิของผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่าว่าผู้ให้เช่ามีสิทธิดำเนินการอย่างไรได้บ้างกับผู้เช่าในกรณีเช่นนี้ เช่น

การเรียกเก็บดอกเบี้ยผิดนัด ค่าปรับ ค่าเสียหายในกรณีที่ผู้เช่าไม่ยอมย้ายออกจากสถานที่เช่า
การริบเงินประกันการเช่าในกรณีที่ผู้เช่าได้วางหลักประกันการเช่าเอาไว้เป็นหลักประกันการปฏิบัติตามสัญญา
การยุติการให้บริการสาธารณูปโภค เช่น การตัดน้ำ ตัดไฟ ตัดอินเตอร์เน็ต การระงับการใช้งานบัตรผ่านเข้าออกอาคาร (Keycard)
การปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่า
การเข้าไปในสถานที่เช่าเพื่อยึดหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า

การยุติการให้บริการสาธารณูปโภค การปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่า และการเข้าไปในสถานที่เช่าเพื่อยึดหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า ย่อมเป็นการรบกวนสิทธิของผู้เช่าซึ่งอาจทำให้ผู้ให้เช่ามีความรับผิดตามกฎหมายได้ อย่างไรก็ดี หากผู้ให้เช่าได้บอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมาย (เช่น ได้ทำหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญา แจ้งให้ผู้เช่าทราบเป็นลายลักษณ์อักษรแล้ว) และคู่สัญญาได้กำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะดำเนินการดังกล่าวได้ไว้ในสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าอาจดำเนินการดังกล่าวได้ ทั้งนี้ ผู้ให้เช่าจะต้องดำเนินการด้วยความระมัดระวังและควรแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าก่อนการดำเนินการดังกล่าวนั้น (เช่น แจ้งมาตรการดำเนินการไว้ในหนังสือแจ้งให้ย้ายออกจากสถานที่เช่าแล้ว)

ดำเนินการทางกฎหมาย

เมื่อผู้ให้เช่าได้ดำเนินการตามมาตรการเด็ดขาดแล้ว แต่ผู้เช่าก็ยังไม่ดำเนินการย้ายออกภายในระยะเวลาและเงื่อนไขที่กำหนด ผู้ให้เช่าอาจพิจารณาดำเนินการทางกฎหมายกับผู้เช่า เช่น

การแต่งตั้งทนายความเพื่อบอกกล่าวทวงถาม และดำเนินคดี
การฟ้องร้องดำเนินคดีขับไล่ และดำเนินการบังคับคดีกับผู้เช่า รวมถึงเรียกร้องค่าเสียหาย หรือหนี้ค้างชำระต่างๆ เช่น ค่าเช่าที่ค้างชำระ ดอกเบี้ยผิดนัด ค่าปรับ ค่าเสียหาย (ถ้ามี)

อย่างไรก็ดี ในการฟ้องดำเนินคดีเรียกร้องค่าเช่ากรณีทั่วไปมีกำหนดอายุความ 5 ปีนับตั้งแต่วันที่ผิดนัดชำระค่าเช่า และ 2 ปี ในกรณีที่ผู้ให้เช่าเป็นผู้ประกอบธุรกิจในการให้เช่าสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น ผู้ให้เช่าจะต้องดำเนินการฟ้องร้องดำเนินคดีภายในระยะเวลาที่กำหนดหากมีค่าเช่าค้างชำระอยู่ด้วย นอกจากนี้ สิทธิในการฟ้องดำเนินคดีเรียกร้องตามสัญญาเช่า (เช่น ค่าปรับ ค่าเสียหายกับทรัพย์ที่เช่า) จะมีอายุความเพียง 6 เดือนนับตั้งแต่วันที่ส่งคืนทรัพย์สินที่เช่านั้น

ข้อจำกัด

ตามที่ได้กล่าวข้างต้น การบังคับให้ผู้เช่าออกจากสถานที่เช่าอาจมีข้อจำกัดบางประการที่ผู้ให้เช่าไม่อาจสามารถดำเนินการต่อผู้เช่าหรือทรัพย์สินของผู้เช่าได้โดยรง เนื่องจากอาจเป็นการกระทำที่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและขัดต่อกฎหมายได้ ผู้ให้เช่าหรือผู้กระทำการอาจมีความรับผิดตามกฎหมายไม่ว่าทางแพ่ง (เช่น ชดใช้ค่าเสียหาย) และ/หรือทางอาญา (เช่น โทษปรับและ/หรือจำคุก) โดยการดำเนินการ เช่น

การขับไล่ผู้เช่าออกจากสถานที่เช่าด้วยตนเอง เนื่องจากอาจถือเป็นเป็นความผิดทางอาญา (เช่น ความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์ ฐานบุกรุก หรือฐานข่มขู่) โดยที่ผู้ให้เช่าสามารถฟ้องร้องดำเนินคดีทางศาล (เช่น ฟ้องขับไล่ และฟ้องเรียกค่าเช่าค้างชำระ) และดำเนินการบังคับคดีตามขั้นตอนของกฎหมายต่อไปตามที่ได้อธิบายไว้แล้วข้างต้น
การทำร้ายร่างกายและ/หรือทำลายทรัพย์สินของผู้เช่าโดยเฉพาะการใช้กำลังประทุษร้ายต่อตัวผู้เช่า ย่อมเป็นการกระทำที่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและเป็นความผิดตามกฎหมาย (เช่น ความผิดฐานทําร้ายร่างกาย) แม้ว่าผู้เช่าจะได้ยินยอมไว้ในสัญญาเช่าล่วงหน้าแล้วก็ตาม

สรุป

ในการจะดำเนินการให้ผู้เช่าย้ายออกจากสถานที่เช่าสามารถดำเนินการได้โดยอาจเริ่มจากวิธีการง่ายๆ ทั่วไป (เช่น การเจรจาสร้างความเข้าใจ พูดคุย การบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษร และให้ควาช่วยเหลือต่างๆ ตามสมควร) ไปถึงวิธีที่มีความเด็ดขาด (เช่น ดำเนินการตามมาตรการและสิทธิของผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่า โดยดำเนินการด้วยความระมัดระวังไม่กระทำการที่ผิดกฎหมายเสียเอง) รวมไปถึงการดำเนินการทางกฎหมายถึงที่สุด (เช่น ฟ้องร้องดำเนินคดีขับไล่ และบังคับคดี)

ดังนั้น จะพิจารณาได้ว่าการจัดทำหนังสือแจ้งให้ย้ายออกจากสถานที่เช่า นอกจากจะช่วยสร้างความเข้าใจ ความตระหนักรู้ให้ผู้เช่าทราบถึงหน้าที่ของตน รวมถึงมาตรการที่ผู้ให้เช่าจะดำเนินการใช้บังคับกับผู้เช่าแล้ว การบอกกล่าวเป็นหนังสือยังสามารถใช้เป็นหลักฐานในกรณีที่ต้องมีการดำเนินการทางกฎหมายได้อีกด้วย

นอกจากนี้ ผู้ให้เช่าอาจมีมาตรการป้องกันกรณีดังกล่าวไว้ล่วงหน้า เช่น กำหนดข้อตกลงในสัญญาเช่าที่ให้สิทธิผู้ให้เช่าดำเนินการต่างๆ ตามที่ได้อธิบายไว้ข้างต้น ในขณะทำสัญญาเช่า (เช่น สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ หรือสัญญาเช่าช่วง) และการพิจารณาคุณสมบัติของตัวผู้เช่าก่อนการตกลงให้เช่า (เช่น สถานะความมั่นคงทางการเงิน พฤติกรรมของผู้เช่า)