16 de enero de 2024
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16 de enero de 2024
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Un depósito es un tipo de garantía que se puede establecer en muchos contratos, por ejemplo en los contratos de obra, y es muy común que se establezca en los contratos de arrendamiento.
Las partes en un contrato de arrendamiento son: el arrendador (la persona que es dueña del bien que se da en arrendamiento) y el arrendatario (la persona a la que se le permite utilizar el bien a cambio del pago de una renta).
Particularmente en los contratos de arrendamiento, el depósito en garantía se constituye entregando una cantidad de dinero al arrendador. Esta cantidad de dinero se establece en el contrato de arrendamiento por acuerdo entre las partes y puede consistir en el equivalente a un mes de renta. Sin embargo, esto aunque es muy común, no es una regla que hay que seguir. El depósito puede consistir en una cantidad diferente, por ejemplo en el equivalente a 2 rentas, o en el equivalente al 50% de una renta.
El depósito sirve para garantizar las obligaciones del arrendatario, esto es para asegurarse que el arrendatario cumplirá todos los términos del contrato, particularmente los daños que pudiera causar el arrendatario al inmueble, así como el incumplimiento del pago de la renta. Esta es la razón por la que usualmente se solicita que el depósito sea equivalente a un mes de renta, pero como se ha señalado antes no es una regla que sea indispensable seguir. De hecho es perfectamente posible celebrar el contrato de arrendamiento sin constituir ninguna garantía.
Una vez que se da por finalizado el contrato de arrendamiento y si el arrendatario no tiene obligaciones pendientes por cumplir, esto es si no adeuda ninguna renta, si regresa el inmueble únicamente con el desgaste esperado por un uso normal, y en general si cumple con lo establecido en el contrato, el depósito debe ser devuelto al arrendatario. Por otro lado, si el arrendatario no cumple con alguna(s) de sus obligaciones el depósito puede ser retenido total o parcialmente.
El depósito (en dinero) como garantía no es obligatorio para celebrar un contrato de arrendamiento y las partes pueden decidir incluso no incluir ninguna garantía en el contrato de arrendamiento, o bien pueden decidir constituir otros tipos de garantías como las siguientes:
Un aval o fiador es una persona que se compromete a cumplir con las obligaciones del arrendatario en caso de que este las incumpla.
Ejemplo 1. Si una persona se constituye como fiador o aval de un arrendatario y al terminar el contrato este adeuda 2 meses de renta, el arrendador puede exigir el pago de las rentas adeudadas al arrendatario (principal obligado) y si este no realiza el pago correspondiente, el arrendador puede exigir el pago al fiador.
Ejemplo 2. Al terminar el contrato de arrendamiento, el arrendador descubre que el inmueble ha sido dañado. En este caso el arrendador puede exigir el pago de los daños al arrendatario, y si este no realiza el pago correspondiente, el arrendador puede exigir el pago al fiador.
Este tipo de garantía consiste en que siempre que el arrendatario incumpla una de sus obligaciones el arrendador podrá solicitar al fiador su cumplimiento a través del fiador.
Cuando una persona se compromete como aval o fiador, tendrá la obligación de responder por el arrendatario hasta una cantidad de dinero establecida, y no se podrá exigir al aval más de dicha cantidad. Si la cantidad que se compromete a garantizar el fiador es muy grande, deberá responder con todo su patrimonio disponible hasta cubrir la deuda total causada por el incumplimiento del arrendatario.
Un título de crédito puede consistir, por ejemplo en un pagaré o en una serie de pagarés, o bien cualquier título de crédito que tenga a su favor el arrendatario, como un certificado de depósito. Al igual que en el caso del depósito en dinero, al finalizar el contrato, si el arrendatario ha cumplido con todas sus obligaciones, el título de crédito debe ser devuelto y en su caso endosado al arrendatario.
Sin embargo, en caso de que el arrendatario incumpla sus obligaciones el arrendador puede ejecutar el título de crédito, por ejemplo si se trata de un pagaré, tiene la posibilidad de cobrarlo a partir de la fecha indicada en el pagaré. Por último, en caso de que el arrendador tenga problemas para cobrar el título de crédito, puede acudir a los tribunales demandado al arrendatario, sin embargo, el trámite será mucho más rápido y sencillo al existir el título de crédito.
También puede el arrendador negociar el título de crédito, esto es puede venderlo a un tercero interesado en obtenerlo y así recuperar el pago debido o una parte de este.
Este tipo de garantía funciona de manera similar al deposito de dinero. La primera diferencia consiste en que en lugar de entregar efectivo se entrega un bien mueble o inmueble.
Los bienes inmuebles son por ejemplo: casas, departamentos, terrenos, etc.
Los bienes muebles son por ejemplo un automóvil, un electrodomésticos, joyas, relojes, etc.
Al igual que en el deposito en dinero, al terminar el contrato si el arrendatario ha cumplido todas las obligaciones del contrato, el arrendador debe devolver al arrendatario el bien que se haya dado en garantía y en caso de que el arrendatario incumpla sus obligaciones el arrendador tendrá la posibilidad de hacer efectiva la garantía. Sin embargo esto debe realizarse a través de un procedimiento judicial en el que se subastará el bien y se pagará al arrendador la cantidad debida; si existe algún excedente este se le entrega al arrendatario.
En este tipo de depósito el bien puede quedar bajo resguardo del arrendatario (por ejemplo si el depósito es sobre un vehículo, el arrendatario puede conservarlo y continuar usándolo, la prenda sólo queda establecida en el contrato), o bajo el resguardo del arrendador. En este último caso, el arrendador no tendrá permitido hacer uso del bien que se le entrega en depósito.
Sólo cuando el arrendatario ha incumplido las obligaciones del contrato de arrendamiento, ya sea no haber pagado la renta o regresar el inmueble en mal estado, en cuyo caso el arrendador puede negarse a devolver el depósito o la garantía que le ha entregado el arrendatario.
El desgaste natural del inmueble, no se considerará como daño al mismo y por lo tanto no podrá ser razón suficiente para no devolver el depósito.
Sí las partes así lo acuerdan, es posible cambiar la garantía en un contrato de arrendamiento, por ejemplo si el depósito inicial es de $10,000 pesos, las partes pueden acordar aumentar o disminuir esa cantidad, o pueden cambiar el dinero por un título de crédito o por el depósito de un bien.
La devolución del depósito o garantía puede solicitarse después de que ha terminado el contrato de arrendamiento y el arrendatario ha cumplido con todas sus obligaciones, es decir no tiene rentas pendientes de pagar y el inmueble no presenta ningún daño.
Usualmente la garantía se establece en el mismo contrato de arrendamiento, pero puede hacerse en un documento independiente en el que se señale que se constituye una garantía con relación al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.