Contrato de arrendamiento de vivienda para uso turístico o vacacional

¿Qué es un contrato de arrendamiento de vivienda para uso turístico?

El contrato de arrendamiento de vivienda para uso turístico o vacacional es un acuerdo mediante el cual, la parte arrendadora (propietaria del inmueble) cede el uso de la vivienda, de manera temporal, a la parte arrendataria (inquilina) que lo ocupará dándole un uso vacacional, de ocio, turismo o similares.

La parte arrendataria se compromete, en contraprestación, a satisfacer un pagos conocido como renta, precio de la renta, o de forma más común, alquiler.

¿Qué tipos de contratos de arrendamiento existen?

Existen diferentes tipos de arrendamiento, dependiendo de cuál sea el espacio que se alquila:

• Contrato de arrendamiento de vivienda habitual: es aquel acuerdo mediante el cual el arrendador entrega o cede un inmueble a la parte arrendataria para que éste lo ocupe como su vivienda principal o habitual, a cambio del pago de una renta.
• Contrato de arrendamiento de local de negocio: es aquel acuerdo mediante el cual el arrendador entrega o cede uno o varios inmuebles a la parte arrendataria para que inicie la actividad comercial que se quiera, a cambio del pago de una renta.
• Contrato de arrendamiento de habitación: es aquel acuerdo mediante el cual el arrendador cede una habitación ubicada al interior de una vivienda, así como el derecho a utilizar de forma compartida con otras personas (es decir, no en exclusiva) las zonas comunes de la vivienda (cocina, salón y cuarto de baño) por un tiempo determinado y a cambio del pago de una renta.
• Contrato de arrendamiento de plaza de garaje: es un acuerdo que permite al propietario de una plaza de garaje o aparcamiento ofrecer su uso y disfrute a un tercero mediante un arrendamiento o alquiler.
• Contrato de arrendamiento de trastero: es un acuerdo mediante el cual el arrendador cede el uso de un cuarto trastero (guardamuebles, almacén, etc.) por un tiempo determinado y a cambio del pago de una renta.
• Contrato de arrendamiento rústico: es un acuerdo mediante el cual el arrendador cede el uso de una o varias fincas (o bienes inmuebles) o parte de ellas o de una explotación agraria para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal por un tiempo determinado y a cambio del pago de una renta.

Es importante que las partes involucradas tengan claro qué tipo de contrato de alquiler se quiere realizar. Un elemento esencial para distinguir es el uso que se va a hacer de la vivienda objeto de alquiler, de tal modo, si la vivienda arrendada se va a destinar a vivienda estable y permanente del arrendatario, estaríamos ante un contrato de vivienda habitual. Por el contrario, estaríamos ante un arrendamiento de vivienda para uso turístico cuando la finalidad sea ocasional, provisional o transitorio.

¿Es obligatoria la celebración por escrito de un contrato de arrendamiento de vivienda para uso turístico?

No, no es obligatoria. Las partes puede acordar un contrato de arrendamiento de vivienda para uso turístico de forma oral, es decir, acordar verbalmente el alquiler de la vivienda turística.

Ahora bien, la firma del contrato por escrito permite fijar los acuerdos del arrendamiento entre el arrendador y el arrendatario, y facilita la prueba de su contenido en el caso de que cualquiera de las partes tenga que reclamar en vía judicial el cumplimiento del contrato.

¿Qué está prohibido en un contrato de arrendamiento de vivienda para uso turístico?

En primer lugar, no se puede pactar una duración de larga estancia (normalmente 1-3 meses como máximo, dependiendo de cada Comunidad Autónoma). En caso de que se quiera pactar una duración mayor, entonces se tendrá que firmar otro tipo de contrato de arrendamiento.

En segundo lugar, únicamente podrá tener como finalidad el alquiler vacacional. En este sentido, la vivienda deberá estar acondicionada y amueblada para recibir a los huéspedes, además de contar con una licencia turística y estar registrada como tal según la normativa autonómica.

En tercer lugar, no se puede alquilar una vivienda con fines turísticos de manera inmediata, sino que el arrendador deberá cumplir con una serie de requisitos establecidos por la legislación autonómica donde se encuentre la vivienda. Por ejemplo, se podrá requerir que tenga calefacción y suministro de agua, que tenga ventilación directa al exterior, que haya un extintor, etc.

¿Cuáles son los requisitos previos a la firma del contrato de arrendamiento de vivienda para uso turístico?

Se debe comprobar que se cumplen con todos los requisitos administrativos que emanen de la normativa autonómica específica para poder iniciar esta actividad de alquiler.

Por ejemplo la normativa podría exigir: unos metros cuadrados mínimos para la vivienda, o unos servicios mínimos como internet/wifi, o la colocación de una placa indicativa de vivienda vacacional, o la firma de una Declaración Responsable de Inicio de Actividad de Vivienda Turística, etc.

¿Quién puede firmar un contrato de arrendamiento de vivienda para uso turístico?

El contrato de arrendamiento de vivienda para uso turístico se puede formalizar tanto por personas jurídicas o empresas como por personas físicas o individuales.

No deben cumplir con requisitos especiales para la firma de un contrato de arrendamiento de vivienda para uso turístico. En todo caso, las partes deben disponer de la capacidad suficiente para la firma del contrato. En relación con esto, es importante tener en cuenta lo siguiente:

• Las partes, tanto el arrendador como el arrendatario, deben ser mayores de edad, es decir, mayores de 18 años, o en caso contrario, contar con la autorización de sus padres o tutores.
• Si una de las partes es una persona jurídica, la firma de este contrato se debe por su representante o persona autorizada por la persona jurídica (p. ej. por un administrador de la empresa).
• Las personas incapacitadas por sentencia judicial o declaradas pródigas deben contar con la autorización de la persona designada para representarles.

¿Cuál es la duración del contrato de arrendamiento de vivienda para uso turístico?

Este tipo de contratos se rige por la voluntad de las partes, por lo que el plazo de duración será el pactado entre las partes.

No obstante, como este tipo de alquiler tiene como objetivo un uso vacacional, de ocio o de turismo, no se podrá pactar una duración de larga estancia, y se deberá indicar una fecha de entrada en la vivienda y una fecha de salida.

En todo caso, algunas normativas autonómicas indican expresamente el plazo de duración máximo que pueden tener este tipo de alquileres vacacionales, por lo que es esencial que el arrendador se informe sobre la normativa aplicable a la vivienda que quiere alquilar con fines turísticos. Por ejemplo, la normativa de Andalucía indica que no se podrá alquilar para uso vacacional más de dos meses de forma continuada a una misma persona. En caso de que se haya pactado una duración mayor, entonces se estará ante un contrato de alquiler de temporada o incluso un contrato de arrendamiento de vivienda habitual.

¿Qué es necesario realizar una vez el contrato de arrendamiento de vivienda para uso turístico esté preparado?

El contrato de arrendamiento de vivienda para uso turístico debe ser firmado por las partes o, en su caso, por sus representantes, que deberán exhibir la autorización, o en su caso poder notarial, que les habilita a ello en el momento de la firma. Para dotarlo de un mayor nivel de seguridad, las firmas han de figurar no sólo en la sección final del documento, sino también en el borde izquierdo de cada página que compone el documento, incluyendo, en su caso, las páginas de los anexos en los que se pudiera adjuntar todo otro documento suplementario que también formaría parte del contrato.

No es necesario realizar ningún tipo de formalidad o trámite adicional tras la firma del contrato. Tras su firma, el arrendador estará obligado a poner a disposición del arrendatario la vivienda, y éste deberá abonar la renta pactada.

¿Qué documentos deben adjuntar las partes a este contrato de arrendamiento de vivienda para uso turístico?

Las partes pueden adjuntar libremente los documentos que deseen para clarificar el contenido del contrato, así como para demostrar la capacidad para la firma del contrato de un representante o apoderado del cliente o profesional.

Un documento habitual para incluir como anexo es un inventario de los bienes muebles que se encuentran en la vivienda.

¿Es necesario firmar este contrato de arrendamiento de vivienda para uso turístico ante notario público?

No es necesario firmar el contrato de arrendamiento de vivienda para uso turístico ante notario ya que tiene validez por sí mismo.

¿Qué debe incluir un contrato de arrendamiento de vivienda para uso turístico?

El contrato de arrendamiento de vivienda para uso turístico debe incluir, como mínimo, los siguientes puntos:

• La descripción de las partes, arrendador(es) y arrendatario(s) (consistirán en el nombre, apellidos, DNI, domicilio e indicación de si actúan en nombre propio o por representación);
• La identificación de la vivienda, indicando la dirección de la vivienda en la que se encuentra;
• La fecha de entrada del arrendatario y la fecha de salida;
• El importe de la renta y su forma de pago (por lo general, el pago será mensual y durante los primeros siete días del mes);
• Las normas de convivencia que deberá respetar el arrendatario;
• Penalizaciones en caso de desistimiento o cancelación.

¿Cuál es la legislación aplicable al contrato de arrendamiento de vivienda para uso turístico?

Los contratos de arrendamiento de vivienda para uso turístico pueden venir regulados por la normativa específica de cada comunidad autónoma o por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU): dependerá de si se cumple con los requisitos estipulados en el artículo 5.e) de la LAU.

El artículo 5 e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), establece que se excluye del ámbito de aplicación de la LAU los alquileres que comprendan:

• La cesión temporal (alquiler) de una vivienda amueblada y equipada para uso inmediato
• A su vez, esa vivienda ha sido comercializada/promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción
• A su vez, dicha vivienda es promocionada con finalidad lucrativa (el propietario se lucra con el alquiler)
• A su vez, la vivienda se encuentra sometida a una normativa sectorial específica (ej: normativa autonómica en materia de viviendas de uso turístico)

Por tanto, si se cumplen los tres primeros puntos, y además, la comunidad autónoma donde se encuentra la vivienda tiene regulada la cesión de viviendas turísticas (es decir, tiene normativa sectorial específica), entonces en dicho alquiler se aplicará la norma de la comunidad autónoma, y no la LAU. Es imprescindible que se cumplan todos los anteriores puntos, puesto que en caso contrario, se seguirá aplicando la LAU.

Las comunidades autónomas que tienen normativa sectorial específica son las siguientes:

• Andalucía: Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos.
• Aragón: Decreto 80/2015, de 5 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas de uso turístico en Aragón.
• Principado de Asturias: Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico.
• Islas Baleares: Ley 6/2017, de 31 de julio, de modificación de la Ley 8/2012, de 19 de julio, de turismo de las Illes Balears, relativa a la comercialización de estancias turísticas en viviendas.
• Canarias: Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias.
• Cantabria: Decreto 225/2019, de 28 de noviembre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria.
• Castilla y León: Decreto 3/2017, de 16 de febrero, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento en la modalidad de vivienda de uso turístico en la Comunidad de Castilla y León.
• Castilla La Mancha: Decreto 36/2018, de 29 de mayo, por el que se establece la ordenación de los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico en Castilla-La Mancha.
• Cataluña: Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico.
• Comunidad Valenciana: Decreto 92/2009, de 3 de julio, del Consell, por el que aprueba el reglamento regulador de las viviendas turísticas denominadas apartamentos, villas, chalés, bungalows y similares, y de las empresas gestoras, personas jurídicas o físicas, dedicadas a la cesión de su uso y disfrute, en el ámbito territorial de la Comunitat Valenciana.
• Galicia: Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia.
• La Rioja: Decreto 40/2018, de 23 de noviembre, por el que se modifica el Decreto 10/2017, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento General de Turismo de La Rioja en desarrollo de la Ley 2/2001, de 31 de mayo, de Turismo de La Rioja.
• Comunidad de Madrid: Decreto 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid.
• Murcia: Decreto n.º 256/2019, de 10 de octubre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en la Región de Murcia.
• País Vasco: Decreto 101/2018, de 3 de julio, de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico.

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