17 de octubre 2022
17 de octubre 2022
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A la hora de iniciar un proyecto empresarial común, es importante saber qué formas sociales existen, y qué ventajas te pueden ofrecer cada una. Actualmente, la constitución de sociedades mercantiles (S.L, S.A) suelen ser las más habituales, pero cada vez más las comunidades de bienes están ganando terreno gracias a la sencillez y su menor coste económico para su creación.
En la presenta guía se va a explicar, en primer lugar, qué es una comunidad de bienes, cómo se constituye, qué diferencias hay con las sociedades mercantiles, y qué derechos y obligaciones tienen los comuneros (persona que posee en común con otra u otras una cosa mueble o inmueble). En segundo lugar, se expondrá las diferentes formas de extinguir y disolver una comunidad de bienes. Finalmente, se abordará las ventajas y desventajas de la comunidad de bienes.
Una comunidad de bienes ocurre cuando dos o más personas físicas son propietarias de una cosa o de un derecho, y tienen que ponerse de acuerdo para administrarlo. La comunidad de bienes se puede originar de manera voluntaria o de manera incidental. Por un lado, la comunidad de bienes voluntaria se da cuando dos o más personas se asocian voluntariamente con el objetivo de explotar o adquirir bienes o derechos conjuntamente. Suele ser habitual entre autónomos para iniciar y desarrollar un proyecto empresarial o un patrimonio común. Por otro lado, la comunidad de bienes incidental se da cuando viene impuesta a las personas, como por ejemplo, entre coherederos en el caso de una herencia o tras una donación. Por tanto, este tipo de comunidad de bienes nace como consecuencia de un hecho independiente de la voluntad de las partes.
Ejemplo de comunidad de bienes voluntaria:
Ana y Lucía son profesionales independientes, siendo la primera fotógrafa y la segunda, profesional de marketing y redes sociales. Deciden constituir una comunidad de bienes denominada FOTOPLUS con el objetivo de iniciar un proyecto empresarial común, aportando cada una su trabajo, y un capital inicial de 1.000 euros cada una.
Ejemplo de comunidad de bienes incidental:
Tras el fallecimiento de Josefa, sus hijos Pedro, Juan, Ana y Alicia heredan un apartamento en Madrid, y pasarán a tener cada uno una cuota del 25% de la propiedad. Por tanto, se ha creado una comunidad de bienes incidental, y ahora los cuatro comuneros tendrán derecho a utilizar y disponer de la vivienda siempre que no perjudique a los demás, y cualquier decisión sobre la misma tendrá que tomarse por mayoría de votos.
Para constituir una comunidad de bienes voluntaria, los comuneros tienen que firmar un contrato privado donde se tendrá que regular las siguientes cláusulas:
En caso de que los comuneros aporten bienes inmuebles o derechos reales a la comunidad, entonces tendrán que acudir obligatoriamente a un Notario para elevar el contrato a escritura pública (es decir, el contrato se formaliza y autoriza por un notario público). En todo caso, es aconsejable siempre elevarlo a escritura pública por si surgieran discrepancia en un futuro.
Una vez firmado el contrato privado, o tras su elavación a escritura pública, los comuneros tendrán que dar de alta la comunidad de bienes en Hacienda. Para ello se cursará alta censal (modelo 036) y se solicitará el CIF y el alta en el IAE.
Aunque la comunidad de bienes puede parecer similar a la creación de una sociedad mercantil (S.L, S.A), ya que ambas dos tienen como objetivo gestionar un patrimonio común, la manera de realizarlo es diferente. A continuación, se expondrán algunas de las diferencias más significativas entre una y otra:
El Código Civil prevé una serie de derechos y obligaciones mínimas por parte de los comuneros, aunque siempre podrán pactar más cláusulas en el contrato privado que firmen. A continuación se expondrán estos derechos y obligaciones mínimas.
En primer lugar, todo comunero tiene derecho a utilizar el bien común siempre que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida el derecho de los demás comuneros a utilizarla. Por tanto, los comuneros no pueden alterar (transformar) los bienes de la comunidad sin el consentimiento unánime de todos los demás.
Puede suceder que tras el fallecimiento de una persona varios familiares hayan heredado una vivienda, y uno de los comuneros esté utilizando de forma exclusiva dicha vivienda, sin abonar una compensación económica a los demás comuneros, e impidiendo que los demás utilicen el inmueble. En estos supuestos, los demás copropietarios pueden enviarle un escrito de oposición al uso en exclusiva de dicho bien inmueble. Se trata de una comunicación obligatoria para poder acudir posteriormente a un procedimiento judicial para solicitar el cese de ese uso exclusivo y por ende que se permita la utilización del inmueble por parte de los demás comuneros, y una indemnización mensual equivalente a una renta de alquiler mientras no devuelva las llaves del inmueble (vivienda, local comercial, etc).
Si los comuneros llegan a un acuerdo mayoritario para ceder en exclusiva el uso del inmueble a uno de ellos a cambio de una compensación económica, entonces tendrán que firmar un Acuerdo de compensación económica por el uso exclusivo del inmueble. En este acuerdo, el copropietario tendrá derecho de usar de manera exclusiva el inmueble durante un plazo de tiempo determinado.
En segundo lugar, cada comunero tiene Derecho a la plena propiedad de su cuota y de los frutos que le correspondan, por lo que puede vender, ceder o hipotecar su cuota. En el supuesto caso, en el que uno de los comuneros quiera vender su cuota, los demás comuneros tendrán derecho preferente de adquisición sobre la cuota que pretenda venderse (es decir, los demás miembros de la comunidad podrán comprar primero las acciones, antes de que terceras personas puedan comprar las acciones).
En tercer lugar, todo comunero tiene derecho a recibir los beneficios de acuerdo con su cuota de participación (por ello, es importante que en el contrato privado se indique bien qué cuota tiene cada comunero). Además, cada comunero tiene derecho a obligar a los demás a que contribuyan en los gastos necesarios para la conservación del bien común.
En cuarto lugar, los comuneros tendrán la obligación de cumplir los acuerdos adoptados por mayoría de las cuotas de participación, aunque haya votado en contra. En el supuesto de no alcanzarse esa mayoría habrá que acudir a la vía judicial para obtener la respuesta a la forma de defender la copropiedad.
En quinto lugar, todo comunero tiene el derecho a defender el bien común, ya sea contra los otros comuneros o contra terceros, y siempre en beneficio de la comunidad de bienes.
Finalmente, cualquier comunero tiene derecho a renunciar a su cuota y a no seguir formando parte de la comunidad de bienes, siempre que lo acepten los demás comuneros. En este caso, la cuota de participación del comunero que renuncia se repartirá proporcionalmente entre los restantes comuneros. Además, cualquier comunero puede ejercer la acción de división, que consiste en poner fin a la comunidad de bienes, diviendo el bien entre los comuneros. No obstante, esta acción no podrá ejercerse si existiera un pacto de indivisión del bien común, que tendrá una duración determinada y en todo caso no podrá exceder de 10 años, prorrogable.
La comunidad de bienes puede disolverse por diferentes motivos, algunos previstos en el Código Civil, y otros previstos en el propio contrato de constitución de la comunidad de bienes.
Por un lado, una comunidad de bienes se disolverá por haber llegado a término la duración pactada en el contrato. No obstante, los comuneros tendrán que tomar este acuerdo por unanimidad pues cabría la posibilidad de prolongar el termino establecido. Además, los comuneros podrán disolver la comunidad de bienes en cualquier momento, por acuerdo expreso y unánime de todos los comuneros.
También es causa de disolución de la comunidad de bienes, la muerte o incapacidad de uno de los comuneros, salvo que se hubiera pactado la continuidad con sus herederos. En este ultimo supuesto, si los herederos no llegaran a un acuerdo con los comuneros sobrevivientes, se les liquidará la parte que les corresponda, continuando la comunidad sin ellos, y haciendo acrecer la parte alícuota de cada uno de ellos.
Asimismo, la comunidad de bienes puede extinguirse si uno de los comuneros adquiere todas las cuotas en que se divide el bien común (ahí, obviamente, ya no existiría una comunidad), o si todos los comuneros, salvo uno, renuncian a sus cuotas.
Finalmente, se podrá extinguir si unos de los comuneros ejerce la acción de división. Esta acción consiste en el derecho de cada comunero a separarse de la comunidad de la que forma parte (siempre y cuando no hubiera existido un pacto previo de indivisibilidad). Si se trata de un bien divisible, los comuneros podrán llegar a un acuerdo para dividir la cosa común y adjudicar cada parte resultante a cada uno de los comuneros (por ejemplo, una finca de cultivo de 400 hectáreas se podrá dividir en cuatro de 100 hectáreas) o pueden acordar vender la cosa común y repartir el precio en proporción a la cuota de cada comunero. Si no hay acuerdo entre los comuneros, entonces tendrán que acudir a un procedimiento judicial de división de cosa común.
¿Qué ocurre cuando el bien es indivisible?
Esto suele ser habitual cuando la cosa común es un bien inmueble (vivienda, locales comerciales, etc) o un bien mueble (vehículo, embarcacioenes, aeronaves, etc), donde es imposible dividir el bien ya que ello llevaría a su destrucción. Pues bien, hay diferentes posibilidades según si hay acuerdo entre los comuneros o no.
Si hay acuerdo, los comuneros podrán acordar adjudicar la vivienda a uno de los comuneros a cambio de que indemnice a los demás comuneros por el valor de su cuota (para ello, tendrán que firmar un contrato de extinción de condominio); o bien, vender la vivienda, y repartir el precio en proporción a la cuota de cada comunero.
Si no hay acuerdo, los comuneros tendrán que acudir a un procedimiento judicial de división de cosa común. Este procedimiento judicial terminará con la subasta de la vivienda, y el reparto del precio obtenido en la subasta en proporción a la cuota de cada comunero.
A la hora de iniciar un proyecto empresarial, es importante que las partes sepan qué forma social les benefia más. A continuación se indicarán las ventajas y desventajas de constituir una comunidad de bienes.
Entre las ventajas, destaca la posibilidad de constituirse de forma sencilla y rápida, sin que los integrantes tengan que aportar un capital social inicial, y sin tener que elevar el contrato privado a escritura pública (salvo los supuestos donde se aporte bienes inmuebles), ahorrándose así costes y trámites. Al ser la constitución tan sencilla y flexible, suele ser ideal para asociaciones de profesionales o negocios familiares.
Los comuneros podrán decidir cuál será el capital mínimo de la comunidad de bienes, pudiendo aportar, por ejemplo, una suma de dinero (capital), bienes muebles o inmuebles (local comercial), derechos inmateriales (patentes o licencias sobre software, por ejemplo), etc. La única limitación es que no puede aportarse solo trabajo, sino que este debe ir acompañado de una aportación patrimonial.
La principal desventaja de una comunidad de bienes es que no limita la responsabilidad de sus socios, por lo que, en caso de deudas o de responsabilidad civil, cada comunero tendrá que responder con todos sus bienes presentes y futuros.