Acuerdo de disolución de comunidad de bienes

El acuerdo de disolución de una comunidad de bienes voluntaria es un documento a través del cual varias personas físicas (llamados "comuneros") finalizan una comunidad de bienes, disolviéndola, y repartiendo los bienes entre ellos. La comunidad de bienes se crea cuando varias personas son propietarias de ciertos bienes (muebles e inmuebles) y pueden decidir poner fin a esa copropiedad y repartirse los bienes en cualquier momento. Por tanto, a través de este documento, los comuneros acuerdan poner fin a la comunidad de bienes que conformaban y repartirse entre ellos los bienes y derechos que tenga la comunidad (cada comunero recibirá unos bienes en proporción a su cuota de particiáción). Esta decisión de disolución puede ser por cualquier motivo, ya sea porque sea inviable la continuidad del proyecto entre los comuneros, o por el fallecimiento o incapacidad de uno de ellos, o por finalización del plazo por el que fue constituida o se consiga el fin social pretendido, o por voluntad de cualquiera de los comuneros que solicite la división de la cosa común, etc.

¿Qué es una comunidad de bienes?

Una comunidad de bienes ocurre cuando dos o más personas físicas son propietarias de una cosa o de un derecho, y tienen que ponerse de acuerdo para administrarlo. La comunidad de bienes se puede originar de manera voluntaria o de manera incidental. Por un lado, la comunidad de bienes voluntaria se da cuando dos o más personas se asocian voluntariamente con el objetivo de explotar o adquirir bienes o derechos conjuntamente. Suele ser habitual entre autónomos para iniciar y desarrollar un proyecto empresarial o un patrimonio común. Por otro lado, la comunidad de bienes incidental se da cuando viene impuesta a las personas, como por ejemplo, entre coherederos en el caso de una herencia o tras una donación. Por tanto, este tipo de comunidad de bienes nace como consecuencia de un hecho independiente de la voluntad de las partes.

Este documento está previsto para disolver una comunidad de bienes voluntaria. En caso de que se desee finalizar una comunidad de bienes incidental que recaiga sobre bienes indivisibles (no puede llevarse a cabo la división física del bien en los porcentajes correspondientes a cada copropietario, ya que ello llevaría a la destrucción del bien), el siguiente documento se encuentra mejor adaptado: contrato de extinción del condominio, mediante el cual todos los copropietarios adjudican su porcentaje de participación o cuota en favor de uno de los copropietarios a cambio del pago de un precio.

¿Cuáles son los pasos a seguir para disolver y liquidar una comunidad de bienes?

Antes de firmar el presente acuerdo privado de disolución de comunidad de bienes, es importante que los comuneros se aseguren de saldar todas las deudas que pueda tener la comunidad de bienes con personas físicas o jurídicas (proveedores, acreedores, etc), así como con la Administración (Hacienda, Seguridad Social, etc). En caso de deudas impagadas, los comuneros responderán con todos sus bienes personales, presentes y futuros.

Una vez abonadas todas las deudas pendientes, los comuneros deberán firmar este acuerdo de disolución para dividirse los bienes que integran la sociedad en proporción a las cuotas de participación. Este acuerdo tendrá que formalizarse en escritura pública ante Notario cuando se repartan inmuebles o se transmita o extingan los derechos reales sobre los bienes (como puede ser una hipoteca o un derecho de usufructo sobre un inmueble, o una prenda o reserva de dominio en el caso de un automóvil).

¿Cómo utilizar este documento?

Una vez que los comuneros tengan claro que desean disolver y liquidar la comunidad de bienes, tienen que firmar el presente acuerdo de disolución de comunidad de bienes. Este acuerdo contiene las siguientes cláusulas:

• La identidad de los comuneros (nombres completos, su identificación personal y su domicilio) y su porcentaje de participación en la comunidad de bienes;
• El nombre de la comunidad de bienes y su fecha de constitución;
• El motivo de disolución (si se desea incluirlo);
• Toda la información sobre las características de los bienes, incluyendo los datos registrales del mismo;
• Los bienes y derechos que recibirá cada comunero tras la liquidación y adjudicación calculado sobre su porcentaje de participación. En caso de que uno o varios de ellos reciban menos cantidad de dinero, la forma de compensación económica;
• En caso de controversia o conflicto, la posibilidad de elegir si acudirán al Juzgado correspondiente o si se someten al arbitraje;

Una vez cumplimentado el documento con las informaciones necesarias, el acuerdo debe ser firmado por todos los comuneros. Para un mayor nivel de seguridad, las firmas deberían figurar no sólo en la sección final del documento, sino también en el borde izquierdo de cada página que compone el documento, incluyendo, en su caso, las páginas de los anexos en los que se pudiera adjuntar todo otro documento suplementario que también formaría parte del acuerdo privado. El acuerdo debe ser firmado en tantas copias como comuneros haya para que cada una de las partes conserve una copia.

Por último, si alguno de los comuneros va a recibir un bien inmueble (vivienda, local comercial, etc) tras la disolución de la comunidad de bienes, entonces esta adjudicación se debe formalizar obligatoriamente ante Notario/a Público mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, e inscribrse en el Registro de la Propiedad, para que produzca plenos efectos frente a terceros. En el caso de los restantes bienes, serán las partes las que decidan si desean elevar a público el contenido de este acuerdo, ya que no es obligatorio.

Legislación aplicable

De forma general este acuerdo se rige por los artículos 392 y siguientes del Código Civil.

El propio Código Civil, en su artículo 400, recoge la posibilidad de extinguir el condominio siempre que uno de los copropietarios así lo exija y, en concreto, en su artículo 402 indica la posibilidad de los copropietarios de llevar a cabo la extinción mediante acuerdo entre ellos, como se puede realizar a través del presente contrato.

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