Escrito requiriendo división de cosa común

Este documento permite que una o varias personas que son propietarias de uno(s) biene(s) (muebles o inmuebles) solicite(n) amistosamente a otro de los propietarios a dividir la cosa común porque ya no se quiere pertenecer a la comunidad de bienes. Los bienes comunes pueden ser divisibles (que pueden dividirse entre los copropietarios sin destruir el bien, como por ejemplo, un terreno sin edificar) o indivisibles (no puede llevarse a cabo la división física del bien en los porcentajes correspondientes a cada copropietario, ya que ello llevaría a la destrucción del bien, como ocurre ocurre en el caso de viviendas, apartamentos, embarcaciones, automóviles, etc), y dependiendo del tipo de bien, se ofrecerá una solución u otra.

• En caso de tratarse de un bien indivisible, se ofrece la oportunidad de que el otro copropietario adquiera el/los bien(es) de forma completa, indemnizando a los demás copropietarios, y en caso de que no quiera o pueda, vender el/los bien(es) a una tercera persona para repartirse el precio entre ellos.
• En caso de tratarse de un bien divisible, se propone la división del bien y el reparto entre los comuneros en función de su cuota de participación. Por ejemplo, en caso de que un terreno sin edificar tenga cuatro copropietarios (con una cuota de participación cada uno de ellos del 25%), uno de los copropietarios puede proponer al resto de dividir el terreno en cuatro parcelas iguales, asignándose cada parcela a cada uno de ellos.

Si se hubiera llegado ya a un acuerdo entre los copropietarios, mediante el cual se adjudica todas las cuotas de participación de los distintos copropietarios en favor de unos de ellos de un bien que no pueda dividirse físicamente, a cambio del pago del precio, entonces el siguiente documento se encuentra mejor adaptado: contrato de extinción del condominio o copropiedad.

Si lo que se quiere es expresar disconformidad con que uno de los copropietarios esté usando el inmueble en exclusiva, sin abonar ninguna compensación, entonces se deberá firmar un escrito de oposición a que el copropietario use el bien en exclusiva, donde se solicitará el cese de ese uso exclusivo con la exigencia de que ponga el inmueble a disposición de los demás, dejándolo libre y entregando las llaves. No obstante, si los copropietarios ya han llegado a un acuerdo mayoritario para ceder en exclusiva el uso del inmueble a uno de ellos a cambio de una compensación económica, entonces se deberá rellenar el siguiente documento: Acuerdo de compensación económica por el uso exclusivo del inmueble.

En el supuesto de que este escrito requiriendo la división de cosa común sea ignorado, se podrá acudir a un procedimiento judicial para iniciar la acción de división de cosa común. En caso de tratarse de un bien divisible, el procedimiento judicial finalizará con la declaración de divisibilidad del bien y con la partición de la misma entre los copropietarios. En caso de tratarse de un bien indivisible, el procedimiento judicial finalizará con la declaración de indivisibilidad del bien y con la venta del bien en subasta pública a fin de poder disolver la comunidad de bienes y repartir el precio obtenido entre los copropietarios según su cuota de propiedad.

Ejemplo: Pedro, Juan y Ana son hermanos propietarios de un apartamento en Madrid. Pedro y Juan no quieren seguir en comunidad con el resto, por lo que al ser un bien indivisible (el apartamento no puede partirse en tres partes iguales) informan a Ana de este hecho y la ofrecen la posibilidad de que adquiera el piso completa ella, indemnizándoles según su cuota de participación, o en caso de que no quiera o no pueda adquirir el piso completo, la venta a un tercero del inmueble repartiendo el precio conforme a la participación que tenía cada uno en la comunidad.

• Comunidad de bienes

Cuando varias personas (independientemente de la cuota de participación sobre el bien) son propietarias de un bien (mueble o inmueble) entonces nos encontramos ante una comunidad de bienes, comúnmente conocida como copropiedad. Mientras dure la copropiedad, todos los copropietarios tienen derecho a utilizar el bien siempre que lo utilicen conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impidan a los demás utilizar el bien. No obstante, el Código Civil indica que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad de bienes, por lo que cada uno de ellos podrá pedir en cualquier momento que se divida la cosa común.

¿Cómo utilizar este documento?

Mediante este documento, uno o varios copropietarios de uno(s) bien(es) (mueble o inmueble) requieren a otro copropietario, de forma amistosa, que se divida la cosa común ya que no se quiere seguir con esa propiedad compartida.

Este escrito incluye la posibilidad de incluir a varios copropietarios, aunque también cuando la comunidad de bienes está formado por únicamente dos. Asimismo, se prevén diferentes soluciones amistosas para proponer al copropietario dependiendo de si el/los bien(es) compartido(s) son divisibles o indivisibles. Si se trata de un bien divisible (ej. una parcela sin nada construido), se solicita la división del bien y el reparto entre los copropietarios. Si se trata de un bien indivisible (ej. un apartamento, un barco, un coche, etc), se ofrece la posibilidad de que el copropietario adquiera el bien de forma completa, indemnización a los demás copropietarios; o, en caso de que no quiera o pueda, la venta del bien a un tercero para repartirse el precio entre ellos. En caso de tratarse de un bien inmueble, se ofrece la posibilidad de acudir a una agencia inmobilario, o acudir directamente a la subasta pública.

Desde el momento de recepción de este escrito, y en caso de que el copropietario ignore la carta, los copropietarios podrán acudir al Juzgado para solicitar la extinción de la comunidad de bienes mediante la venta del bien y reparto de lo conseguido entre todos los propietarios a razón de su participación.

Este requerimiento previo tiene dos objetivos: en primer lugar, intentar llegar a un acuerdo amistoso sobre el/los bien(es) que se tiene(n) en copropiedad para así evitar un procedimiento judicial. En segundo lugar, este escrito también serviría para acreditar en un eventual procedimiento judicial que se ha intentado llegar a un acuerdo para poner fin a la comunidad de bienes, pues ello demostraría la buena fe de la parte demandante, y la condena en costas de la parte demandada.

Una vez cumplimentado el documento, este requerimiento debe ser firmado por los copropietarios que desean dividir el/los bien(es) comun(es) indivisible(s). A efectos de su prueba posterior, es conveniente que el presente escrito se envíe por un medio que permita acreditar su envío y recepción (burofax con acuse de recibo y certificación de texto, o carta certificada).

Legislación aplicable

Le es aplicable el artículo 394 del Código Civil que regula expresamente la copropiedad, y el artículo 400 que regula la acción de división de la cosa común al indicar que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad.

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