Acuerdo de compensación económica por el uso exclusivo del inmueble

El acuerdo de compensación económica por el uso exclusivo del inmueble es un pacto entre todos los copropietarios de un inmueble (vivienda, local comercial, garaje, etc) mediante el cual se cede el uso exclusivo de dicho inmueble a uno de ellos a cambio de una contraprestación económica. Por tanto, ese copropietario tendrá derecho de usar de manera exclusiva el inmueble durante un plazo de tiempo determinado.

Cuando varias personas son propietarias de un bien inmueble entonces nos encontramos ante una comunidad de bienes, comúnmente conocida como copropiedad. Mientras dure la copropiedad, todos los copropietarios tienen derecho a utilizar el bien inmueble siempre que lo utilicen conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impidan a los demás utilizar el inmueble. En otras palabras, todos los copropietarios pueden utilizar la cosa común, pero no pueden impedir que los demás lo utilicen ya que se estaría contraviniendo lo dispuesto en el Código Civil. En caso de que uno de los copropietarios quiera utilizar el bien en exclusiva, tendrá que pactarlo con todos los demás copropietarios, quienes tendrán que estar conforme.

En caso de que no se haya firmado ningún tipo de acuerdo, y un propietario esté utilizando un inmueble de manera exclusiva, sin abonar ningún tipo de compensación por ello, los demás copropietarios pueden enviarle un escrito de oposición al uso en exclusiva de dicho bien inmueble. Este escrito es una comunicación obligatoria para poder solicitar posteriormente una indemnización mensual equivalente a una renta de alquiler mientras no devuelva las llaves del inmueble (vivienda, local comercial, etc). Además, esta comunicación permitirá acudir a un procedimiento judicial para solicitar el cese de ese uso exclusivo y por ende que se permita la utilización del inmueble por parte de los demás copropietarios, y la susodicha indemnización.

Ejemplo: Pedro, Juan, Ana y Alicia son hermanos propietarios de un apartamento en Madrid, tras el fallecimiento de su madre, todos ellos con una cuota del 25% de la propiedad. Pedro, que vivía junto con su madre fallecida en ese piso antes de que todos los heredaran, lleva 12 meses utilizando el apartamento en exclusiva, y no abona ninguna cantidad de dinero a los demás copropietarios. Ante esta circunstancia, los otros tres hermanos deciden enviarle un escrito de oposición al uso en exclusiva de dicho inmueble, y reclamándole una renta o que abandone el inmueble para ponerlo en alquiler.

Si se desea obtener más información sobre cómo surge la copropiedad o la comunidad de bienes y analizar qué se puede hacer cuando uno de los copropietarios está utilizando el inmueble en exclusiva, se recomienda la lectura de la siguiente guía: ¿Puede un copropietario impedir que los demás disfruten de un inmueble?

¿Cómo utilizar este documento?

Una vez que los copropietarios hayan acordado que uno de ellos pueda utilizar el bien inmueble común en exclusiva, será necesario que se firme este acuerdo para regular las cláusulas de la cesión, y evitar así cualquier problema en un futuro. Este documento puede ser utilizado por copropietarios que sean tanto personas físicas o jurídicas (empresas, asociaciones, etc), siempre y cuando tengan un porcentaje de propiedad sobre el inmueble.

Este acuerdo regula, entre otras cosas, los siguientes elementos:

• el importe de la contraprestación económica que tendrá que abonar el copropietario ocupante a los demás copropietarios cesionarios por el uso exclusivo del inmueble: la contraprestación se fijará atentiendo a la renta media de la zona, menos la parte proporcional a su cuota de dominio. Por ejemplo, si el inmueble tiene tres copropietarios en total, y se pacta un importe de 300 euros, el copropietario ocupante deberá abonar 100 euros a los otros dos copropietarios por el uso exclusivo del inmueble;
  
• su forma de pago (si se abonará a cada copropietario su parte correspondiente, o únicamente a uno de ellos quien luego se encargará de distribuirlo entre los demás);
• el plazo de duración de la cesión del uso (no existe ninguna limitación respecto a la duración del acuerdo, pudiendo las partes elegir el plazo que deseen);
• las consecuencias de no cumplir lo pactado.

Una vez cumplimentado el documento con las informaciones necesarias relativas a las partes, al contrato de arrendamiento y a las condiciones en las que se pone fin al mismo, el acuerdo debe ser firmado por las partes o, en su caso, por sus representantes, que deberán exhibir la autorización, o en su caso poder notarial, que les habilita a ello en el momento de la firma.

Para un mayor nivel de seguridad, las firmas han de figurar no sólo en la sección final del documento, sino también en el borde izquierdo de cada página que compone el documento, incluyendo, en su caso, las páginas de los anexos en los que se pudiera adjuntar todo otro documento suplementario que también formaría parte del acuerdo. El mismo debe ser firmado en tantas copias como copropietarios firmen el acuerdo para que cada una de las partes conserve una copia.

Legislación aplicable

Le es aplicable el artículo 394 del Código Civil que regula expresamente la copropiedad. Además, este acuerdo se rige por la autonomía de la voluntad (artículo 1255) y a la validez de los contratos (artículos 1261 a 1277).

Ayuda de un abogado

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¿Cómo modificar el modelo?

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