Contrato de extinción de condominio

El contrato de extinción del condominio o copropiedad es un acuerdo adoptado entre las distintas personas propietarias de un condominio (copropietarios) con el fin de realizar la adjudicación de todas las cuotas o partes correspondientes a los distintos copropietarios en favor de uno de ellos (adquirente o adjudicatario) de un bien que no pueda dividirse físicamente sin dar lugar a su destrucción. Esta adjudicación se realizará a cambio del pago del precio correspondiente a cada uno de los restantes copropietarios (transmitentes), de acuerdo con el porcentaje de la propiedad que corresponde a cada transmitente.

Situación de condominio

Nos encontramos ante un condominio (también conocido como copropiedad o comunidad de bienes) cuando la propiedad o titularidad sobre un bien se divide entre dos o más copropietarios, independientemente del porcentaje de participación sobre la propiedad que le corresponda a cada copropietario.

Por otro lado, nos encontramos ante un condominio proindiviso o condominio indivisible cuando el bien propiedad de los copropietarios es esencialmente indivisible (no puede llevarse a cabo la división física del bien en los porcentajes correspondientes a cada copropietario, ya que ello llevaría a la destrucción del bien), como ocurre en el caso de bienes inmuebles tales como viviendas, apartamentos, casas unifamiliares, locales comerciales o fincas rústicas; o de bienes muebles tales como embarcaciones, automóviles, aeronaves o maquinaria industrial.

A través del presente documento, se puede regular la extinción de condominio sobre bienes esencialmente indivisibles, tanto de bienes muebles como bienes inmuebles, ya sean los copropietarios personas físicas o personas jurídicas.

Extinción de condominio

La extinción del condominio tiene como principal resultado la unificación de la propiedad en una sola persona (desaparecen cada una de las cuotas de participación, permaneciendo un sólo propietario tras la conclusión de este contrato, denominado adquirente). La extinción del condominio también se podrá realizar mediante la transmisión de las cuotas de cada copropietario en favor de un tercero (es decir, una persona que no es copropietaria del condominio). En este caso, nos encontraremos ante la venta del bien que se formalizará a través del correspondiente contrato de compraventa o ante un contrato especial, dependiendo del tipo de bien cuya titularidad se divide entre varios copropietarios, como es el caso del contrato de compraventa de vehículos de segunda mano.

Una de las principales características de la extinción de condominio es su ventaja fiscal frente a la extinción parcial del dominio (conocido como venta de cuotas de la propiedad), así como la venta de todas las cuotas a un tercero formalizado a través de un contrato de compraventa. De esta forma, la extinción de condominio tributa únicamente por el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, cuyo tipo impositivo oscila entre el 0,5 y el 1,5% dependiendo de la comunidad autónoma donde se sitúe el inmueble. Por contra, la venta de cuotas del condominio sin llevar a cabo su completa extinción (es decir, solo venden uno o varios copropietarios, permaneciendo más de una persona como propietaria del bien), así como la venta de todas las cuotas a un tercero, tributará por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales como el resto de compraventas de bienes.

El contrato de extinción de condominio se formulará siempre que todos los copropietarios estén de acuerdo en adjudicar su parte o cuota en favor de uno de los copropietarios. En el caso de que no exista un acuerdo entre todos los copropietarios, se podrán acudir a otras vías como es la venta del bien a un tercero, llevando a cabo el reparto del precio en proporción a sus cuotas sobre el bien, o incluso, en el caso de falta de acuerdo incluso en la venta del bien, se podrá llegar a solicitar en vía judicial la división del mismo mediante subasta pública.

Por otro lado, la extinción del condominio no afectará en ningún caso a las terceras personas que dispongan de derechos sobre el bien que se encuentra en situación de condominio (como puede ser una hipoteca o un derecho de usufructo sobre un inmueble, o una prenda o reserva de dominio en el caso de un automóvil). Dichos derechos permanecerán sobre el bien, debiendo respetar el adquirente en todo momento su vigencia.

Finalmente, como se ha indicado anteriormente, tras la extinción del condominio, el adquirente se convertirá en el único propietario del inmueble, debiendo asumir, desde ese momento, todas las obligaciones ligadas con el mismo, como es, a modo de ejemplo, el pago de los impuestos y tasas locales que recaigan sobre el bien tales como el Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.) en el caso de bienes inmuebles, o el pago del Impuesto de circulación, en el caso de automóviles.

¿Cómo utilizar este documento?

Este documento debe ser utilizado para realizar la extinción de situaciones de condominio o copropiedad que recaen sobre bienes inmuebles (como pueden ser viviendas, locales comerciales, fincas agrícolas o plazas de garaje), así como sobre bienes muebles (como automóviles, aeronaves, embarcaciones o maquinaria industrial) que son esencialmente indivisibles (es decir, no se puede adjudicar a cada parte su cuota sin que se produzca la destrucción del bien al llevar a cabo su división).

Este documento permite cumplir con los siguientes requisitos para que el mismo sea válido:

• Incluir la información de todos los copropietarios del bien en situación de condominio que figuran como propietarios en el correspondiente Registro de la Propiedad en el caso de inmuebles, y en los registros administrativos correspondientes en el caso de los restantes bienes (ej. Registro de tráfico). Esta información se debe incluir independientemente de la situación que ha derivado el condominio (ya sea por reparto de bienes derivados de una herencia, por disolución de comunidad de gananciales tras un divorcio, etc.).

• Recoger de forma expresa la cuota de participación de cada copropietario sobre el bien (el porcentaje (% ) que cada propietario dispone sobre el bien), ya que a partir de este se podrá estimar la parte del precio del bien que corresponde a cada una de las Partes como compensación por la transmisión de su cuota.

• Indicar toda la información sobre las características del bien, incluyendo sus datos registrales, así como de la escritura pública o contrato privado de donde se deriva la situación de condominio sobre el bien (como puede ser escrituras de división de herencia, o de liquidación de sociedades de gananciales tras un proceso de divorcio).

• Incluir la firma de todos los copropietarios del bien como manifestación de su consentimiento en el traspaso de sus cuotas en favor del adquirente.

Por último, es importante señalar que para realizar correctamente la extinción del condominio y garantizar que surta plenos efectos frente a terceros, la adjudicación se debe formalizar ante Notario/a Público mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública en el caso de que el condominio recaiga sobre un inmueble. Además, será necesario su correcta inscripción en el Registro de la Propiedad o registro administrativo correspondiente para que la adjudicación produzca plenos efectos frente a terceros. En el caso de los restantes bienes, serán las partes las que decidan si desean elevar a público el contenido de este acuerdo, ya que no es obligatorio su formalización a través de escritura pública para que surta efectos frente a terceros.

Legislación aplicable

El condominio se encuentra regulado de forma expresa en el Título III del Libro II del Código Civil (artículos 392 y ss.). El propio Código Civil, en su artículo 400, recoge la posibilidad de extinguir el condominio siempre que uno de los copropietarios así lo exija y, en concreto, en su artículo 402 indica la posibilidad de los copropietarios de llevar a cabo la extinción mediante acuerdo entre ellos, como se puede realizar a través del presente contrato.

Ayuda de un abogado

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