Escrito de oposición a que el copropietario use el bien en exclusiva

Este documento permite que los copropietarios de un bien inmueble se opongan expresamente al uso en exclusiva del inmueble por parte de uno de los copropietarios. Se trata de una comunicación obligatoria para poder acudir posteriormente a un procedimiento judicial para solicitar el cese de ese uso exclusivo y por ende que se permita la utilización del inmueble por parte de los demás copropietarios, y una indemnización mensual equivalente a una renta de alquiler mientras no devuelva las llaves del inmueble (vivienda, local comercial, etc).

Cuando varias personas son propietarias de un bien inmueble entonces nos encontramos ante una comunidad de bienes, comúnmente conocida como copropiedad. Mientras dure la copropiedad, todos los copropietarios tienen derecho a utilizar el bien inmueble siempre que lo utilicen conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impidan a los demás utilizar el inmueble. En otras palabras, todos los copropietarios pueden utilizar la cosa común, pero no pueden impedir que los demás lo utilicen ya que se estaría contraviniendo lo dispuesto en el Código Civil. En caso de que uno de los copropietarios quiera utilizar el bien en exclusiva, tendrá que pactarlo con todos los demás copropietarios, quienes tendrán que estar conforme.

En caso de que no se haya firmado ningún tipo de acuerdo, y un propietario esté utilizando un inmueble de manera exclusiva, sin abonar ningún tipo de compensación por ello, los demás copropietarios pueden enviarle el presente escrito de oposición al uso en exclusiva de dicho bien inmueble. Por ello, es conveniente que éste escrito lo firme la mayoría de los copropietarios (que sumen más del 50% de la cuota de participación entre todos) ya que es una manera de expresar y documentar este hecho. Si no se llega al 50% de los copropietarios, entonces el copropietario ocupante podrá seguir utilizando el inmueble en exclusiva.

Ejemplo: Pedro, Juan, Ana y Alicia son hermanos propietarios de un apartamento en Madrid, tras el fallecimiento de su madre, todos ellos con una cuota del 25% de la propiedad. Pedro, que vivía junto con su madre fallecida en ese piso antes de que todos los heredaran, lleva 12 meses utilizando el apartamento en exclusiva, y no abona ninguna cantidad de dinero a los demás copropietarios. Ante esta circunstancia, los otros tres hermanos deciden enviarle un escrito de oposición al uso en exclusiva de dicho inmueble, y reclamándole una renta o que abandone el inmueble para ponerlo en alquiler.

Si los copropietarios ya han llegado a un acuerdo mayoritario para ceder en exclusiva el uso del inmueble a uno de ellos a cambio de una compensación económica, entonces el siguiente documento se encuentra mejor adaptado: Acuerdo de compensación económica por el uso exclusivo del inmueble. En este acuerdo, el copropietario tendrá derecho de usar de manera exclusiva el inmueble durante un plazo de tiempo determinado.

¿Cómo utilizar este documento?

Mediante este documento, los copropietarios de un inmueble expresan su disconformidad con que uno de los copropietarios esté usando el inmueble en exclusiva, y solicitan el cese de ese uso exclusivo con la exigencia de que ponga el inmueble a disposición de los demás, dejándolo libre y entregando las llaves. Desde el momento de recepción de este escrito, y en caso de que el copropietario ocupante ignore la carta, los copropietarios podrán acudir al Juzgado para solicitar que el copropietario ocupante abandone el inmueble, y les compense con una indemnización mensual equivalente a la renta media del barrio donde se encuentre el inmueble, menos la parte proporcional a su cuota de dominio, por todos los meses que esté ocupando el inmueble sin autorización.

Ejemplo: Pedro, Juan, Ana y Alicia son hermanos propietarios de un apartamento en Madrid, tras el fallecimiento de su madre, todos ellos con una cuota del 25% de la propiedad. El apartamento se encuentra en el barrio Salamanca y tiene 50 metros cuadrados, y el precio medio de la zona por un inmueble de esas características es de 700 euros al mes. Pedro lleva utilizando el inmueble 12 meses de manera exclusiva, motivo por el cual los otros tres hermanos le envían este escrito de oposición el 1 de febrero 2021 para que abandone la vivienda. Si finalmente Pedro no abandona el piso hasta octubre del 2021, los tres hermanos podrán pedir una indemnización de 4725 euros (700 euros - 175 euros (cuota de Pedro) * 9 meses).

Este escrito incluye la posibilidad de incluir a varios propietarios, aunque también cuando la comunidad de bienes está formado por dos (ostentando cada uno el 50% de la propiedad). Asimismo, se prevén diferentes soluciones amistosas para proponer al copropietario ocupante, tales como:

• El uso del inmueble por turnos (cada copropietario tendá derecho a su uso en exclusiva durante unos meses al año);
• Que el copropietario siga usando el inmueble en exclusiva a cambio de una renta mensual: dicha renta equivaldrá a la renta media de alquiler de inmuebles similares;

En caso de que ninguna de las dos anteriores soluciones se adaptan a las necesidades de los copropietarios, el documento prevé la posibilidad de añadir cualquier otra solución.

Una vez cumplimentado el documento, este requerimiento debe ser firmado por los copropietarios que ven afectados sus derechos (y, en todo caso, deberán sumar la mayoría de la comunidad de bienes). A efectos de su prueba posterior, es conveniente que el presente escrito se envíe por un medio que permita acreditar su envío y recepción (burofax con acuse de recibo y certificación de texto, carta certificada).

Legislación aplicable

Le es aplicable el artículo 394 del Código Civil que regula expresamente la copropiedad. Asimismo, para solicitar la indemnización es aplicable el artículo 1902 del Código Civil.

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