5 Juli 2019
5 Juli 2019
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4,5 - 1 Rezension
Mieter und Vermieter haben im Bezug auf einen Mietvertrag unterschiedliche Rechte und Pflichten. Dieser Guide soll als ein Überblick der einzelnen Rechte und Pflichten eines Vermieters gegenüber einem Mieter aus einem Mietvertrag dienen.
In Deutschland ist ein Mietvertrag ein gegenseitiger schuldrechtlicher Vertrag zur zeitweisen Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt, durch den sich eine Vertragspartei (der Vermieter) dazu verpflichtet, der anderen Partei (dem Mieter) den Gebrauch der gemieteten Sache zu gewähren, während die Gegenleistung des Mieters in der Zahlung der vereinbarten Miete besteht.
Hierbei können Mietverträge über bewegliche (Gegenstände) und unbewegliche (Immobilien, Grundstücke) Sachen geschlossen werden. Dieser Guide wird sich vorwiegen auf Mietverträge bezüglich unbeweglicher Sachen beziehen.
Definition Pflicht: Pflicht oder Rechtspflicht sind im Recht die einem Rechtssubjekt durch Rechtsnormen oder Vertrag auferlegten Verhaltensregeln.
Ein Mietvertrag ist bekanntermaßen etwas gegensätzliches, beide Parteien erbringen eine Leistung und haben dementsprechend Rechte und Pflichten. Auch Vermieter haben neben der Bereitstellung Ihrer Wohnung einige Pflichten zu erfüllen.
In erster Linie ist der Vermieter verpflichtet, das Mietobjekt (Wohnung, Haus etc.) dem Mieter in dem Zustand zu überlassen, der vom Vertrag her ausgemacht wurde. Diese Leistungspflicht erstreckt sich auf die komplette Mietzeit. Die Kosten für die Instandhaltung des Mietobjektes können also nicht auf den Mieter umgelegt werden, sondern müssen vom Vermieter selbst getragen werden. Dies richtet sich nach §535ff BGB, zusätzlich können Schäden an der Wohnung nicht verjähren.
Definition Verjährung: Verjährung ist die durch Zeitablauf begründete Situation, die für den Verpflichteten das Recht begründet, dem Anspruch des Berechtigten mit Leistungsverweigerung entgegenzutreten.
Am besten lässt dies sich anhand eines Beispiels veranschaulichen:
Mieter A lebt seit 12 Jahren in der Wohnung des Vermieters B. In dieser Wohnung besteht ein undichtes Fenster. Hier kann der Vermieter nicht einwenden, dass dieser Mangel bzw. Schaden schon lange besteht, sondern muss unabhängig von der Zeit die Reparatur des Fensters durchführen.
Der Vermieter ist also zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet, hierin sind auch Reparaturen an der Mietsache zu sehen.
In der Winterzeit, also vom 1. Oktober eines Jahres zum 1. April des Folgejahres, besteht die sogenannte Heizperiode. In dieser Zeit ist der Vermieter verpflichtet dafür zu Sorgen, dass die Heizung funktioniert. Es muss eine Temperatur von mindestens 18 Grad (bzw. 20 Grad, hängt von den Urteilen der entsprechenden Gerichte ab) eingehalten werden. Diese Pflicht bezieht sich allerdings nicht auf den ganzen Tag, sondern nur zu den üblichen Tageszeiten, also grundsätzlich (hier auch von Urteilen abhängig) von 7:00 bis 23:00 Uhr.
Der Vermieter ist auch dazu verpflichtet, die Aufnahme enger Familienmitglieder zu gestatten.
Definition enge Familienmitglieder: Enge Familienmitglieder sind die Kinder wie auch Ehepartner, eingetragene Lebenspartnerschaften einer Person.
Einer Aufnahme muss der Vermieter nicht zustimmen, wenn die Wohnung überlegt ist. Eine Überbelegung gilt gemäß Mietrecht als vertragswidriger Gebrauch einer Mietwohnung.
Als allgemeiner Rahmen wird dabei in der Rechtsprechung davon ausgegangen, dass für jede in der Wohnung lebende Person ungefähr acht bis zehn Quadratmeter Wohnfläche gerechnet werden sollten. Kann der Vermieter nachweisen, dass dies nicht der Fall ist und deutlich mehr Menschen in der Wohnung leben, erlaubt ihm das Mietrecht in vielen Fällen, dem Mieter zu kündigen.
Wann eine Wohnung überbelegt ist, geben auch die Wohnungsaufsichtsgesetze der einzelnen deutschen Bundesländer an: so gilt zum Beispiel in Bayern, dass für jede Person mindestens zehn Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen sollten, in Berlin sind es neun Quadratmeter. Für Kinder gelten meist niedrigere Werte, häufig etwa sechs Quadratmeter.
Zusätzlich hat der Vermieter auch die Pflicht, einer Untervermietung der Mietsache durch den Mieter zuzulassen. Dies gilt allerdings nicht grundsätzlich, sonder unter bestimmten Voraussetzungen. So kann sich der Mieter auf eine Untervermietung bestehen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Ein berechtigtes Interesse besteht z.B. bei einer beruflichen Tätigkeit im Ausland.
Der Vermieter hat aber das Recht, den Namen des Untermieters zu erfahren, hierzu ist der Mieter gegenüber dem Vermieter verpflichtet.
Für die Sicherheit im Haus ist der Vermieter beispielsweise auch zuständig. Hierbei ist aber nicht ein erhöhter Einbruchsschutz gemeint, sondern Einbruchsgefahr durch bauliche Mängel. Lassen sich z.B. Fenster nicht richtig schließen oder gibt es Anbauten, die nicht abgeschlossen werden können, entsteht für den Vermieter die Pflicht nachzubessern, um so den Einbruchschutz für die Mietwohnung zu erhöhen. Er muss auch dafür sorgen, dass bei Glätte gestreut wird. Diese Pflicht kann der Vermieter auf die Mieter umlegen.
Definition: Die vom Recht gewährte, in einem subjektiven Recht verkörperte Machtbefugnis oder Berechtigung, der Anspruch aufgrund einer Anspruchsgrundlage.
Es kann oft vorkommen, dass ein Vermieter seine Wohnung bzw. das Haus weiterveräußern möchte. Dann kommt eine Kündigung in Frage. In großen Städten, kann es oft ratsam sein, diese nach 10 Jahren steuerfrei weiter zu verkaufen und damit die Wertsteigerung gewinnbringend einzusetzen.
Hierbei entsteht das Problem, dass in der Wohnung meist schon ein Mieter ist. Der neue Eigentümer kann als nicht direkt die Immobilie für sich selbst nutzen. Immobilien Investoren möchten auch nicht, alte, zu niedrig bewertete Mietverträge übernehmen.
Der Vermieter kann den Mieter jedoch nicht ohne weiteres „rausschmeißen", er muss die Wohnung mitsamt Mieter am Markt anbieten, das regelt §566 BGB, „Kauf bricht nicht Miete". Eine Möglichkeit ist es, den Mieter mit einer Summe aus der Miete „herauszukaufen".
Die meist eingesetzte Methode ist die Eigenbedarfserklärung. Hier gibt der Vermieter ein "berechtigtes Interesse" an, die Wohnung zurückzuwollen. Nach §573 BGB muss der Vermieter eine ordnungsgemäße Eigenbedarfserklärung schriftlich an den Mieter abgeben, die "vernünftige und nachvollziehbare" Gründe enthalten.
Definition: Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die (ganze) Mieterwohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person, zum Beispiel eine Pflegekraft, oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt.
Familienangehörige, zu deren Gunsten der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen kann, sind zum Beispiel Eltern oder Kinder des Vermieters, Enkel oder Geschwister. Entferntere Familienangehörige gehören in aller Regel nicht hierzu.
Der Vermieter muss die Wohnung aber tatsächlich benötigen. Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen reicht nicht aus. Daher liegt Eigenbedarf erst dann vor, wenn der wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen kann, warum er oder eine begünstigte Person die Wohnung beziehen will. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Vermieter selbst in der gekündigten Wohnung seinen Altersruhesitz begründen oder wenn der Vermieter seinem Kind die gekündigte Wohnung zur Verfügung stellen will, weil sonst die Gefahr besteht, daß sich das Kind vom Elternhaus löst.
Diese Begründung muss schriftlich mit im Rahmen eines Kündigungsschreibens erfolgen. Es muss angegeben werden, für welche Person er die Wohnung benötigt, und er muß einen konkreten Sachverhalt beschreiben, auf den er das Interesse dieser Person an der Wohnung stützt.
Grundsätzlich ist die Erklärung unbegründet wenn:
Das ist der Fall, wenn der Vermieter oder die Person, zu deren Gunsten gekündigt worden ist, die Mietwohnung ernsthaft überhaupt nicht nutzen will. Es geht dem Vermieter also darum, einen "lästigen" Mieter loszuwerden. Hinweise sind: Vorhergegangene Streitigkeiten über Heiz- und Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhung oder Mietminderung.
Beim rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf besteht dieser nur "auf Papier", die Kündigung ist daher from unbillig und daher auch unzulässig. Ein Beispiel wäre, wenn im gleichen Haus eine andere oder mehrere vergleichbare Wohnungen leer stehen und der Vermieter auch dort einziehen könnte. Hält der Vermieter trotz leerstehender Wohnung an der Kündigung fest, ist das rechtsmissbräuchlich.
Missbräuchlich kann der Eigenbedarf auch sein, wenn der Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht, wenn zum Beispiel eine Vermieterin mit ihrem kleinen Kind eine 250 Quadratmeter große 7-Zimmer-Wohnung kündigt.
Die Eigenbedarfskündigung ist ebenfalls unwirksam, wenn die Wohnung gar nicht in der Art und Weise genutzt werden kann, wie der Vermieter im Kündigungsschreiben vorgibt. Also im Widerspruch zum Zweck steht. Kündigt der Vermieter für seine 80jährige gehbehinderte Mutter eine Wohnung im 6. Stock ohne Aufzug, dafür aber mit Einzelkohleöfen, dann ist diese Wohnung für die 80-jährige sicherlich nicht geeignet.
Die wichtigste Ausnahme ist, wenn das Interesse des Mieters am Fortbestehen des Mietverhältnisses größer ist, als das des Vermieters am Auszug. Wenn also der Umzug für den Mieter eine enorme Belastung darstellt, kann er einen Widerspruch einlegen. Beispiele wären eine Schwangerschaft, wenn ein Student an seiner Abschlussarbeit schreibt oder bei Mietern in hohem Alter, die sich in der neuen Umgebung nicht zurechtfinden können. Dies muss jedoch im Einzelfall entschieden werden.
Innerhalb enger gesetzlicher Vorgaben und Fristen haben Sie als Vermieter das Recht, die Miete zu erhöhen. Dabei müssen Gründe angegeben und genau dargelegt werden. Dies trifft beispielsweise dann zu, wenn eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen veranlasst wird.
Bei der Mieterhöhung hat der Vermieter also nicht freie Hand, denn es gilt sowohl eine Höchstmiete als auch eine Obergrenze dafür, wie oft die Miete erhöht werden darf. Neben Modernisierungsmaßnahmen ist die Anpassung an die „ortsübliche Vergleichsmiete" der häufigste Grund.
Die Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist beispielsweise dann ein logischer Schritt, wenn ein Mieter bereits viele Jahre in einer Wohnung lebt und dafür einen – nach heutigen Maßstäben – sehr günstigen Mietpreis zahlt. Der Vermieter hat dann das Recht, die Miete anzupassen. Im Zeitraum von drei Jahren kann die Miete nur um maximal 20 Prozent erhöht werden, dies wird als sogenannte Kappungsgrenze bezeichnet. In vielen Regionen gelten mittlerweile sogar strengere Ausnahmeregeln und die Erhöhung ist auf 15 Prozent in drei Jahren begrenzt. Dies ist in vielen Großstädten der Fall, so zum Beispiel in Hamburg, Berlin oder München.
Der Vermieter kann auch den Missbrauch der Wohnung untersagen, dies ist grundsätzlich dann gegeben, wenn der Mieter die Wohnung nicht gewerblich nutzen darf, dies aber trotzdem tut oder wenn dies mit Kundenverkehr oder Lärmbelästigung einhergeht.
Definition Betriebskosten: Betriebskosten sind Kosten, die beim Eigentümer als Lasten des Grundstücks anfallen. Sie sind vom Eigentümer zu tragen und stellen eine Teilmenge der Bewirtschaftungskosten einer Immobilie dar. Das gilt grundsätzlich auch, wenn eine Immobilie vermietet worden ist.
Einen Teil dieser Betriebskosten darf der Vermieter auf den Mieter umlegen, das heißt diese fließen in die Mietpreise ein. Insgesamt 17 dieser Betriebskostenarten darf der Vermieter auf die Mieter umlegen.
Mieter und Vermieter unterzeichnen hierbei eine Nebenkostenvereinbarung (meist Teil des Mietvertrages) und der Mieter zahlt pro Monat die so genannten "Nebenkosten" als Teil der Miete Voraus. Am Ende jedes Jahres ist der Vermieter verpflichtet eine Nebenkostenabrechnung zu vollziehen. Diese muss dem Mieter wiederum geschickt werden. Wenn der Mieter zu viel gezahlt hat, bekommt er einen Teil seines Geldes zurück.
Wie alle gegenseitigen Verträge, treffen auf Vermieter und Mieter bestimmte Verpflichtungen und Rechte. Beim Mietrecht steht der Mieterschutz im Vordergrund. Das Mietrecht ist hiernach generell zum Schutze des Mieters ausgelegt. Dieser Schutz endet aber bei den Rechten des Vermieters. Schließlich steht das Mietobjekt im Eigentum des Vermieters und dieser kann sein Eigentum auch gegen Schäden schützen oder auch zur Eigennutzung (siehe Eigenbedarf) in Anspruch nehmen.
Viele Einzelheiten eines Mietvertrages (wie Betriebskosten, Reparaturkosten) können zudem vertraglich eingeschränkt bzw. ausgeweitet werden, hier gilt nämlich der Grundsatz der Vertragsfreiheit. In jeden Fall basiert sich der Vertrag auf den Grundsatz der Einigkeit, Vermieter und Mieter sollten wissen worüber sie sich einigen und welche Rechte und Pflichten diese gegenseitig haben. Nur so können Streitigkeiten und erhöhte Kosten vermieden werden.