Ankündigung Mieterhöhung

Was ist eine Ankündigung über Mieterhöhung?

Die Ankündigung einer Mieterhöhung ist eine schriftliche Ankündigung darüber, dass ein Vermieter die Miete über Mieträume erhöhen möchte. Der Adressat der Ankündigung ist der Mieter der Mieträume.

Sie wird also ausschließlich im Rahmen einer Mieterhöhung verwendet.

Was versteht man unter einer Mieterhöhung?

Eine Mieterhöhung kann aus verschiedenen Gründen beantragt werden. Eine Mieterhöhung muss aber grundsätzlich immer begründet sein. Sie kann z. B. berechtigt sein, wenn eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde, wenn nach längerer Zeit die Miete nicht angehoben wurde oder wenn der Mietpreisspiegel (für die Ortschaft) gestiegen ist und der Mietpreis entsprechend angepasst werden soll.

Beachte: Gestiegene Lebenshaltungskosten des Vermieters oder die teuren Reparaturen am Haus begründen grundsätzlich keine Mieterhöhung.

Welche Arten von Ankündigungen über Mieterhöhung gibt es?

Die Ankündigung ist ein Schreiben, das im Rahmen eines Mietverhältnisses erfolgt. Weitere Dokumente, die relevant sein können, sind z. B.:

• Untermietvertrag über Wohnraum: Untermietvertrag über Wohnraum zur befristeten oder unbefristeten Anmietung einer Wohnung. Hier vermietet aber nicht der Eigentümer, also der Vermieter, sondern ein Mieter den Wohnraum, der selbst Mieter ist.
• Mietvertrag über Büroräume: Gewerbemietvertrag über Büroräume, also Mieträume, die als Arbeitsplätze geeignet sind.
• Untermietvertrag für ein WG-Zimmer: Bei einem Untermietvertrag für ein WG-Zimmer wird zur Untermiete nur ein Schlafzimmer innerhalb einer Wohngemeinschaft vermietet.

Muss die Ankündigung über eine Mieterhöhung schriftlich verfasst werden?

Der Vermieter muss die Mieterhöhung in Textform übermitteln. Er kann also einen Brief, aber auch eine E-Mail an den Mieter schicken. Dies gilt auch dann, wenn im Vertrag die Schriftform für Vertragsänderungen vereinbart ist.

Welchen Inhalt hat eine Ankündigung über eine Mieterhöhung?

Eine Ankündigung über eine Mieterhöhung sollte folgende Bestandteile zum Inhalt haben:

• Persönliche Angaben: Die Namen und Anschriften des Vermieters und des Mieters sollten klar angegeben werden.
• Mietgegenstand: Der Mietgegenstand, also der Wohnraum, sollte genau beschrieben werden (z. B. Adresse, Größe, Zimmer und Lage).
• Alter Mietbetrag und neuer Mietbetrag: Sowohl der alte Mietbetrag (Mietzins) als auch der neue Mietbetrag angegeben werden. Der Mieter muss klar nachvollziehen können, wie die Berechnung erfolgt ist.
• Begründung: Jede Mieterhöhung muss begründet werden, daher muss ein gültiger Grund stets angegeben werden. Gründe können z. B. eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, eine Modernisierung oder gestiegene Betriebskosten sein.
• Fristen: Der Vermieter muss dem Mieter eine Frist für die Zustimmung setzen und auch angeben, ab wann die neue Miete gezahlt werden soll.
• Zustimmung: Der Vermieter sollte in der Ankündigung den Mieter um eine Zustimmung bitten.

Hinweis: Der Mieter hat, nach Erhalt der Mietererhöhungsankündigung, zwei Monate Zeit, um der Mieterhöhung zuzustimmen oder diese abzulehnen.

Wer kann die Ankündigung einer Mieterhöhung nutzen?

Da die Mieterhöhung hier sich auf Wohnraum bezieht, kann sie von einem Vermieter genutzt werden, der Wohnraum an einen Menschen vermietet. Der Vermieter selbst kann sowohl ein Mensch als auch ein Unternehmen oder eine andere Organisation sein.

Was sind die Voraussetzungen für eine wirksame Mieterhöhung?

Damit eine Mieterhöhung wirksam ist, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:

• Schriftliche Zustimmung des Mieters: Der Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich verlangen und der Mieter muss dieser innerhalb von zwei Monaten nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zustimmen.
• Einhaltung der Kappungsgrenze: Die Mieterhöhung darf innerhalb von drei Jahren insgesamt nicht mehr als 20 % betragen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Kappungsgrenze auch auf 15 % abgesenkt werden.
• Einhaltung der örtlichen Vergleichsmiete: Die erhöhte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.
• Berücksichtigung von Modernisierungskosten: Bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung muss der Vermieter die Modernisierungskosten angeben und nachweisen können.
• Einhaltung von Fristen und Formalitäten: Der Vermieter muss bei der Mieterhöhung bestimmte Fristen und Formalitäten einhalten, wie z. B. die Zustimmungsfrist des Mieters oder die Begründung der Mieterhöhung.

Wie kann der Mieter der Mieterhöhung zustimmen oder ablehnen?

Die Zustimmung zur Mieterhöhung ist formfrei. Das heißt, sie kann auch mündlich ausgesprochen werden oder sogar stillschweigend erfolgen, indem der Mieter einfach die höhere Miete zahlt. Allerdings sollte eine Zustimmung wie auch Ablehnung stets schriftlich erfolgen.

Übersteigt die erhöhte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete oder wurde die Mieterhöhung nicht ausreichend begründet, kann der Mieter die Mieterhöhung ablehnen. Hier muss der Mieter aber in der Ablehnung darlegen, aus welchem Grund der Mieterhöhung widersprochen wird.

Hinweis: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mieter einer Mieterhöhung zustimmen, sofern sie mehrmals ohne Vorbehalt die erhöhte Miete überweisen, auch wenn sie keine schriftliche Zustimmung abgegeben haben.

Gibt es eine Höchstgrenze für Mieterhöhungen?

Die erhöhte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Zudem muss die Kappungsgrenze von 20 % (bzw. 15 % in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt) innerhalb von drei Jahren eingehalten werden. Bei Staffel- und Indexmietverträgen gelten die im Mietvertrag vereinbarten Erhöhungen.

Was sind die nächsten Schritte, nachdem die Ankündigung über eine Mieterhöhung ausgefüllt wurde?

Das Verfahren der Mieterhöhung gliedert sich in folgende Schritte:

• Der Vermieter verlangt schriftlich und begründet die Mieterhöhung vom Mieter.
• Der Mieter hat zwei Monate Zeit, um der Mieterhöhung zuzustimmen oder diese abzulehnen.
• Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, wird die erhöhte Miete ab dem dritten Monat nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens fällig.
• Lehnt der Mieter die Mieterhöhung ab oder äußert er sich nicht, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist Klage auf Zustimmung erheben.
• Das Gericht entscheidet, ob die Mieterhöhung wirksam ist und in welcher Höhe die Miete erhöht werden darf.

Welche Dokumente sollten der Ankündigung über eine Mieterhöhung beigefügt werden?

Welche Dokumente beigefügt werden, hängt von den Einzelumständen um die Mieterhöhung ab. Zu den Dokumenten, die als Anlage dem Mietvertrag beigefügt werden können, gehören z. B.:

• Mietspiegel: Erfolgt die Mieterhöhung aufgrund einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, dann kann der Mietspiegel für den Ort beigefügt werden.
• Nachweis über Modernisierung: Erfolgt die Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen (z. B. Sanierung des Gebäudes, Installation von neuer Elektrik), sollte der entsprechende Nachweis beigefügt werden.
• Kostenberechnung: Erfolgt die Mieterhöhung aufgrund gestiegener Betriebskosten, sollte eine entsprechende Kostenabrechnung beigefügt werden.

Welche Vorschriften und​​ Gesetze sind auf einen Mietvertrag anwendbar?

Die rechtlichen Grundlagen zur Mieterhöhung finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Die wichtigsten Regelungen sind:

• § 557 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
• § 558 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierung
• § 559 BGB – Mieterhöhung nach Indexänderung
• § 560 BGB – Mieterhöhung bei Staffel- oder Indexmietverträgen
• § 561 BGB – Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Mieterhöhung
• § 562 BGB – Zustimmung zur Mieterhöhung

Auch folgende Entscheidungen sind bei einer Mieterhöhung zu beachten:

• BGH, Urteil vom 18.10.2017 (VIII ZR 13/17): Die Mieterhöhung auch bei unverbindlichem Mietspiegel möglich.
• BGH, Urteil vom 27.06.2018 (VIII ZR 214/17): Mieterhöhung muss nicht immer begründet werden, wenn einer höheren Miete bereits zugestimmt wurde.
• BGH, Urteil vom 09.10.2019 (VIII ZR 21/19): Vereinbarung über Mieterhöhung nach Modernisierung vor Durchführung ist zulässig.

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