Mietvertrag - Wohnraum

Was ist ein Mietvertrag über Wohnraum?

Der Mietvertrag über Wohnraum hat die Vermietung von Wohnraum (z. B. eine Wohnung) zum Gegenstand. Die Person, die den Wohnraum vermietet, ist der Vermieter, während die Person, die den Wohnraum anmietet, der Mieter ist. Für die Überlassung des Wohnraums zahlt der Mieter Miete an den Vermieter.

Welche Arten von Mietverträgen gibt es?

Der Mietvertrag über Wohnraum ist eine Form des Mietvertrages, von denen es viele Arten gibt, wie z. B.

• Untermietvertrag über Wohnraum: Untermietvertrag über Wohnraum, zur befristeten oder unbefristeten Anmietung einer Wohnung. Hier vermietet aber nicht der Eigentümer, also der Vermieter, sondern ein Mieter den Wohnraum, der selbst Mieter ist.
• Mietvertrag über Büroräume: Gewerbemietvertrag über Büroräume, also Mieträume, die als Arbeitsplätze geeignet sind.
• Untermietvertrag für ein WG-Zimmer: Bei einem Untermietvertrag für ein WG-Zimmer wird zur Untermiete nur ein Schlafzimmer innerhalb einer Wohngemeinschaft vermietet.

Wann muss ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen werden?

Ein Mietvertrag über Wohnraum sollte immer dann abgeschlossen werden, wenn ein Vermieter Wohnraum einer anderen Person, dem Mieter, zur Miete, überlassen möchte.

Welchen Inhalt hat ein Mietvertrag?

Ein Mietvertrag sollte folgende Vertragsbestandteile zum Inhalt haben:

• Vertragsparteien: Die Namen und Anschriften des Vermieters und des Mieters sollten klar angegeben werden.
• Mietgegenstand: Der Mietgegenstand, also der Wohnraum, sollte genau beschrieben werden (z. B. Adresse, Größe, Zimmer und Lage).
• Mietbeginn und Mietdauer: Mietbeginn ist das Datum, an dem das Mietverhältnis beginnt. Mietdauer ist die Dauer, über welche das Mietverhältnis besteht (d. h. ob der Untermietvertrag befristet oder unbefristet ist).
• Mietpreis: Die Höhe der monatlichen Miete sowie die Zahlungsmodalitäten und den Zahlungszeitpunkt.
• Nebenkosten: Neben dem Mietpreis, sollten auch alle Nebenkosten, wie z. B. Betriebskosten, Heizkosten, Strom, aufgelistet werden.
• Kaution: Die Kaution ist eine Sicherheit, die der Mieter leistet. Ihr Zweck ist es, den Vermieter abzusichern, für den Fall, dass der Mieter Vertragspflichten außer Acht lässt oder Schäden an der Wohnung verursacht. Die Höhe der Kaution und Rückzahlungsmodalitäten sollten im Mietvertrag klar angegeben werden (maximal drei Monatsmieten).
• Nutzung: Nutzung beschreibt die einzelnen Regelungen zur Nutzung des Wohnraums (z. B. Haustierhaltung oder Rauchen).
• Kündigung: Der Mietvertrag regelt, unter welchen Voraussetzungen ein Mietvertrag gekündigt werden kann. Hier wird die außerordentliche, d. h. eine Kündigung aus wichtigem Grund von der ordentlichen, d. h. fristgerechten Kündigung, unterschieden.
• Übergabe und Rückgabe: Vereinbarungen zur Wohnungsübergabe bei Vertragsbeginn und Vertragsende (z. B. Schönheitsreparaturen).

Wie werden die Nebenkosten in einem Mietvertrag über genauer berechnet?

Die Berechnung der Nebenkosten in einem Mietvertrag kann je nach Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter variieren. In der Regel können die Nebenkosten auf folgender Art und Weise berechnet werden:

• Pauschale Nebenkosten: Es besteht die Möglichkeit, pauschale Nebenkosten zu vereinbaren, bei denen ein fester Betrag pro Monat für Nebenkosten wie Wasser, Heizung, Strom, Müllabfuhr usw. festgelegt wird.
• Vorauszahlung auf Basis von Abschlagszahlungen: Der Mieter zahlt monatliche Abschläge auf die Nebenkosten, die dann am Ende des Abrechnungszeitraums, basierend auf tatsächlich angefallenen Kosten, ausgeglichen werden.

Am Ende eines Abrechnungszeitraums (z. B. jährlich) werden die tatsächlich entstandenen Nebenkosten ermittelt und auf Basis dieser Abrechnung wird eine Nachzahlung oder Rückzahlung an den Mieter vorgenommen.

Welche Besonderheiten gibt es bei der Laufzeit und Kündigung eines Mietvertrages?

Die Länge des Mietvertrages kann festgelegt werden, in dem dieser befristet oder unbefristet abgeschlossen wird. Soll es sich um ein befristetes Mietverhältnis handeln, so muss die Befristung begründet werden. Das Mietverhältnis endet dann zum vereinbarten Zeitpunkt und bedarf keiner Kündigung, um beendet zu werden.

Für die Befristung eines Mietvertrages muss ein zulässiger Grund vorhanden sein, mögliche Gründe sind z. B.:

• Eigennutzung: Der Vermieter benötigt die Räume für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts. Die beabsichtigte Eigennutzung ist umfassender als die des Eigenbedarfs bei einem zeitlich unbefristeten Mietvertrag. In Bezug auf die Eigennutzung muss der Vermieter keinen eigenen Wohnbedarf nachweisen. Es genügt der bloße Wille, die vermieteten Räume nach Ablauf der Mietzeit für eigene Interessen nutzen zu wollen.
• Baumaßnahme: Der Vermieter muss die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen wollen, dass die Baumaßnahmen durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Es geht also um den Abriss des Gebäudes oder der Totalumbau der Mieträume. Die reine Planung des Vermieters genügt dafür nicht. Zusätzlich muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses infolge der Baumaßnahmen erheblich erschwert werden. Einfache Modernisierung oder Instandsetzungsarbeiten genügen dafür nicht.
• Dienstwohnung: Der Vermieter muss die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten wollen (früher: Werkswohnung).

Ein befristeter Mietvertrag, auch Zeitmietvertrag oder Zwischenmietvertrag genannt, kann für einen Teil der Wohnung oder die gesamte Wohnung abgeschlossen werden.

Beachte: Damit die Befristung gilt, müssen Anfangs- und Enddatum im Mietvertrag stehen. Zudem muss der Vermieter seinem Mieter den Grund für die Befristung schriftlich mitteilen.

Wie kann ein unbefristeter Mietvertrag gekündigt werden?

Wird die gesamte Wohnung unbefristet vermietet, gilt das reguläre Kündigungsrecht. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate. Die Kündigung sollte bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen.

Was kann nicht in einem Mietvertrag geregelt werden?

In einem Mietvertrag dürfen keine Regelungen getroffen werden, die gegen geltendes Recht verstoßen oder die grundlegende Rechte der Vertragsparteien verletzen. Hier sind einige Punkte, die üblicherweise nicht im Mietvertrag geregelt werden können:

• Regelungen, die gegen gesetzliche Bestimmungen verstoßen, sind nicht zulässig (z. B. Diskriminierung oder illegale Aktivitäten).
• Es ist nicht möglich, dass Mieter und Vermieter im Mietvertrag auf ihre gesetzlichen Rechte verzichten.
• Regelungen, die die gesetzlich vorgeschrieben Höchstmieten oder andere gesetzlichen Vorgaben überschreiten bzw. unterschreiten (z. B. bei Kündigungsfristen), sind nicht erlaubt.
• Klauseln, die eine Partei einseitig benachteiligen oder unverhältnismäßig benachteiligen, sind unzulässig und unwirksam.

Der Mietvertrag sollte klar und verständlich formuliert sein, unklare und widersprüchliche Formulierungen sollten vermieden werden.

Welche Voraussetzungen hat der Abschluss eines Mietvertrages?

Für den Abschluss eines Mietvertrages müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, z. B.:

• Berechtigung des Vermieters: Der Vermieter muss die Berechtigung haben, den Wohnraum zu vermieten. Er muss also selbst z. B. Eigentümer der Wohnung sein.
• Klare Vereinbarung: Alle Vereinbarung sollten klar und verständlich sein, dies gilt z. B. für Regelungen über Miete, Nebenkosten, Mietdauer und Nutzung der Wohnung.
• Form des Vertrags: Ein Mietvertrag kann mündlich, schriftlich oder durch stillschweigendes Verhalten (z. B. durch Handschlag) geschlossen werden. Für mehr Sicherheit und um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollte ein Mietvertrag immer schriftlich abgeschlossen werden. Eine Ausnahme besteht für befristete Mietverträge über Wohnräume, wenn eine längere Laufzeit als ein Jahr vereinbart werden soll. Solche Verträge müssen in schriftlicher Form geschlossen werden.

Die Einhaltung dieser Voraussetzungen ist entscheidend, um sicherzustellen, dass der Mietvertrag rechtmäßig und verbindlich ist. Es wird empfohlen, eventuelle Genehmigungen schriftlich einzuholen und alle Vereinbarungen schriftlich im Vertrag festzuhalten.

Wer kann einen Mietvertrag über Wohnraum abschließen?

Einen Mietvertrag über Wohnraum kann jede natürliche Person, d. h. jeder Mensch, abschließen. Auf der einen Seite steht der Vermieter und auf der anderen der Mieter.

Beachte: Unternehmen können grundsätzlich auch einen Mietvertrag über Wohnraum abschließen, allerdings müssen hierfür die Räume teilweise für gewerbliche Zwecke genutzt werden. Der Mietvertrag ist dann nicht mehr ein reiner Mietvertrag über Wohnraum.

Welche Laufzeit kann ein Mietvertrag haben?

Ein Mietvertrag kann sowohl befristet als auch unbefristet vereinbart werden. Die Parteien können also die Laufzeit des Zeitmietvertrages frei bestimmen. Die früher vorgegebene Höchstgrenze von 5 Jahren gibt es nicht mehr.

Beachte: Die Befristung eines Mietvertrages muss begründet werden.

Was sind die nächsten Schritte, nachdem der Mietvertrag ausgefüllt wurde?

Nachdem der Mietvertrag ausgefüllt wurde, sollten die nächsten Schritte sein:

• Unterschriften: Der Mietvertrag sollte von allen Vertragsparteien unterzeichnet werden.
• Kopien an alle Beteiligten: Jeder Vertragspartner sollte eine Kopie des vollständig unterzeichneten Mietvertrages erhalten. Dies dient zur Information und als Nachweis über die getroffenen Vereinbarungen.
• Kaution und erste Miete: Falls eine Kaution vereinbart wurde, sollte diese vom Mieter geleistet werden. Die erste Miete gemäß den vertraglichen Bedingungen sollte ebenfalls rechtzeitig gezahlt werden.
• Wohnungsübergabe: Mieter und Vermieter sollten einen Termin für die Wohnungsübergabe vereinbaren, bei dem der Zustand der Wohnung dokumentiert wird. Ein Übergabeprotokoll kann helfen, eventuelle später auftretende Schäden festzuhalten.
• Einzug: Nach Abschluss aller Formalitäten kann der Mieter in die Wohnung einziehen und den vereinbarten Zeitraum gemäß dem Mietvertrag beginnen.

Es ist wichtig, dass alle Schritte sorgfältig durchgeführt und dokumentiert werden, um einen reibungslosen Ablauf des Mietvertrages zu gewährleisten.

Welche Dokumente sollten dem Mietvertrag beigefügt werden?

Zu den Dokumenten, die als Anlage dem Mietvertrag beigefügt werden können, sind z. B.:

• Übergabeprotokoll: Es kann ein Übergabeprotokoll verfasst werden, um den Zustand der Wohnung bei der Übergabe, eventuelle Schäden oder Mängel festzuhalten.
• Inventarliste: In der Inventarliste wird das gesamte Inventar der Wohnung aufgelistet (z. B. wenn sich Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände in der Wohnung befinden).
• Energieausweis
• Hausordnung: Die Hausordnung des Gebäudes, die Regeln und Vorschriften für das Zusammenleben in der Wohnanlage festlegt.
• Betriebskostenabrechnung

Die genauen Anlagen zum Mietvertrag können je nach individueller Situation und Vereinbarung variieren.

Welche Kosten entstehen beim Abschluss eines Mietvertrages?

Beim Abschluss eines Mietvertrages entstehen grundsätzlich keine weiteren Kosten. Es können Kosten entstehen, wenn der Vertrag notariell beglaubigt werden soll.

Sollte der Mietvertrag notariell beglaubigt werden?

Es ist in der Regel nicht erforderlich, dass ein Mietvertrag notariell beglaubigt wird. Mietverträge sind auch ohne eine notarielle Beglaubigung wirksam und rechtlich bindend.

Die Schriftform des Vertrags reicht aus, um die Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter zu dokumentieren. Notarielle Beglaubigungen sind in der Regel erforderlich bei Verträgen, die besondere Formvorschriften haben oder für die eine hohe rechtliche Sicherheit gewünscht wird (z. B. bei komplexeren Mietverträgen oder wegen grundsätzlicher Streitvermeidung). In den meisten Fällen reicht jedoch die schriftliche Form des Mietvertrages aus.

Welche Vorschriften und​​ Gesetze sind auf einen Mietvertrag anwendbar?

Für den Mietvertrag gelten maßgeblich die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches, der Wohnflächenverordnung, der Betriebskostenverordnung und des Wohnungseigentumsgesetzes, genauer z. B.:

• §§ 535 - 548 BGB – Rechte und Pflichten Mietvertrag.
• §§ 549 - 577a BGB – Regelungen zum Mietvertrag über Wohnraum.

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