Untermietvertrag für Wohnraum

Was ist ein Untermietvertrag über Wohnraum?

Der Untermietvertrag ist genauso wie ein normaler Mietvertrag, ein echtes Mietverhältnis, mit dem Unterschied, dass der Untermieter nicht direkt mit dem Vermieter, sondern mit einem Hauptmieter einen Vertrag eingeht.

Welche Arten von Untermietverträgen gibt es?

Der Untermietvertrag ist selbst eine Unterform des Mietvertrages, von denen es vielen Arten gibt, wie z. B.

• Mietvertrag über Wohnraum: Normaler Mietvertrag über Wohraum, zur befristeten oder unbefreisteten Anmietung einer Wohnung, eines Hauses oder Loft.
• Mietvertrag über ein un-/möbliertes Zimmer: Normaler Mietvertrag über ein un/möbliertes Zimmer, d. h. z. B. ein Schlafzimmer in einer Mehrzimmerwohnung.
• Untermietvertrag für ein WG-Zimmer: Bei einem Untermietvertrag für ein WG-Zimmer wird zur Untermiete nur ein Schlafzimmer innerhalb einer Wohngemeinschaft vermietet.

Wann muss ein Untermietvertrag abgeschlossen werden?

Ein Untermietvertrag sollte immer dann abgeschlossen werden, wenn ein Untervermieter (Hauptmieter des Wohnraums) Wohnraum einer anderen Person (Untermieter), zur Miete, überlassen möchte. Hierbei gibt es wichtige Punkte, die beachtet werden sollten:

• Erlaubnis zur Untervermietung: Um wirksam den Wohnraum unterzuvermieten, muss eine Erlaubnis des (Haupt-)Vermieters eingeholt werden. Ohne eine entsprechende Zustimmung kann der Wohnraum nicht an einen Dritten vermietet werden.
• Berechtigtes Interesse: Der Vermieter muss der Untervermietung zustimmen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. In diesem Fall ist keine Erlaubnis zwingend notwendig.
• Schriftlicher Vertrag: Für mehr Rechtssicherheit sollte der Untermietvertrag stets schriftlich abgeschlossen werden.

Wann hat der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung?

Eins vom Gesetz anerkanntes berechtigtes Interesse des Mieters ist vorauszusetzen bei persönlichen, wirtschaftlichen oder berufsbedingten Gründen. Hierzu zählen z. B.:

• Die Aufnahme eines Lebenspartners oder naher Familienangehöriger in die Wohnung,
• Das Vorhandensein einer zumutbaren, möblierten Wohnung aufgrund eines beruflichen Ortswechsels,
• Die Verringerung der finanziellen Belastung für den Mieter durch eine Teiluntervermietung,
• Das Absolvieren eines Auslandssemesters bzw. -praktikums oder einer längeren Dienstreise.

Eine entsprechende Zustimmung zur Untervermietung kann der Vermieter nicht verweigern, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse darlegen kann. Die Zustimmung sollte, zur eigenen Absicherung, immer schriftlich beantragt werden.

Was ist der Unterschied zwischen einem Untermietvertrag und einem normalen Mietvertrag?

Wobei der Untermietvertrag und der normale Mietvertrag über Wohnraum viele Ähnlichkeiten hat, gibt es folgende wichtige Unterschiede:

• Vertragsparteien: Bei einem normalen Mietvertrag sind die Vertragsparteien der Vermieter (Eigentümer der Immobilie) und der Mieter. Bei einem Untermietvertrag hingegen ist der Vermieter der Hauptmieter (also selbst ein Mieter) und der Mieter ist der Untermieter.
• Abhängigkeit vom Hauptmietvertrag: Ein Untermietvertrag ist zwar ein unabhängiger eigenständiger Vertrag, allerdings besteht dieser auch nur so lange wie der Hauptmietvertrag besteht. Wird dieser z. B. gekündigt, führt dies auch zum Ende des Untermietvertrages.
• Erlaubnis des Vermieters
• Rechte und Pflichten: Der Untermieter kann keine Rechte direkt gegenüber dem Hauptvermieter machen. Der Vermieter des Untermieters ist stets der Hauptmieter bzw. Untervermieter.

Welchen Inhalt hat ein Untermietvertrag?

Ein Untermietvertrag sollte folgende Vertragsbestandteile zum Inhalt haben:

• Vertragsparteien: Die Namen und Anschriften des Hauptmieters und des Vermieters sollten klar angegeben werden.
• Mietgegenstand: Der Mietgegenstand, also der Wohnraum, sollte genau beschrieben werden (z. B. Adresse, Größe, Zimmer und Lage).
• Mietbeginn und Mietdauer: Mietbeginn ist das Datum, an dem das Mietverhältnis beginnt. Mietdauer ist die Dauer, über welche das Mietverhältnis besteht (d. h. ob der Untermietvertrag befristet oder unbefristet ist).
• Mietzweck: Der Untermietvertrag kann an einen Zweck gebunden werden, z. B. zur temporären Nutzung während der Abwesenheit des Hauptmieters.
• Mietpreis: Die Höhe der monatlichen Miete sowie die Zahlungsmodalitäten und den Zahlungszeitpunkt.
• Nebenkosten: Neben dem Mietpreis, sollten auch alle Nebenkosten, wie z. B. Betriebskosten, Heizkosten, Strom, aufgelistet werden.
• Kaution: Die Kaution ist eine Sicherheit, die der Untermieter leistet. Ihr Zweck ist es, den Untervermieter abzusichern, für den Fall, dass der Untermieter Vertragspflichten außer Acht lässt oder Schäden an der Wohnung verursacht. Die Höhe der Kaution und Rückzahlungsmodalitäten sollten im Mietvertrag klar angegeben werden.
• Nutzung: Nutzung beschreibt die einzelnen Regelungen zur Nutzung des Wohnraums (z. B. Haustierhaltung oder Rauchen).
• Kündigung: Der Mietvertrag regelt, unter welchen Voraussetzungen ein Untermietvertrag gekündigt werden kann. Hier wird die außerordentliche, d. h. eine Kündigung aus wichtigem Grund von der ordentlichen, d. h. fristgerechten Kündigung, unterschieden.
• Übergabe und Rückgabe: Vereinbarungen zur Wohnungsübergabe bei Vertragsbeginn und Vertragsende (z. B. Schönheitsreparaturen).

Wie wird der Mietpreis eines Untermietvertrags bestimmt?

Bei der Bestimmung des Mietpreises eines Untermietvertrages können verschiedene Faktoren beachtet werden. Der Untervermieter ist nicht gesetzlich daran verpflichtet, sich exakt an den Quadratmeterpreis zu halten, der in seinem eigenen Mietvertrag bestimmt wurde. Es kann auch die ortsübliche Vergleichsmiete als Grundlage herangezogen werden.

Basis der Kalkulation ist die Grund- oder Kaltmiete, die Obergrenze eine eventuelle Mietpreisbremse in der Stadt oder Gemeinde.

Beispiel: Herr A wohnt in einer Wohnung, für die er 7,50 Euro pro m² Kaltmiete (Mietpreis ohne Nebenkosten) zahlt. Nun möchte A seine Wohnung an Frau B untervermieten. Der ortsübliche Quadratmeter liegt gerade bei 10,00 Euro pro m². Seine Miete liegt als unter der ortsüblichen Miete. An welchem Quadratmeterpreis sollte sich Herr A halten?

A hat hier zwei Möglichkeiten: Er kann die Wohnung für denselben Preis vermieten, den er selbst zahlt oder sich an den ortsüblichen Quadratmeterpreis orientieren und 10,00 Euro pro Quadratmeter verlangen. Unter Beachtung der Mietpreisbremse könnte Herr A. sogar auch 11,00 Euro pro m² Kaltmiete für den Wohnraum ansetzen.

Achtung: Der Vermieter kann seine Zustimmung von der Einverständniserklärung zu einer Mieterhöhung abhängig machen. Das ist oft der Fall, wenn ein Vermieter nach Prüfung des Untermietvertrages feststellt, dass sein Mieter vom Untermieter weitaus mehr verlangt, als er an den Vermieter zahlt.

Wie werden die Nebenkosten in einem Untermietvertrag genauer berechnet?

Die Berechnung der Nebenkosten in einem Untermietvertrag kann je nach Vereinbarung zwischen Hauptmieter und Untermieter variieren. In der Regel können die Nebenkosten auf folgenden Art und Weisen berechnet werden:

• Pauschale Nebenkosten: Es besteht die Möglichkeit, pauschale Nebenkosten zu vereinbaren, bei denen ein fester Betrag pro Monat für Nebenkosten wie Wasser, Heizung, Strom, Müllabfuhr usw. festgelegt wird.
• Vorauszahlung auf Basis von Abschlagszahlungen: Der Untermieter zahlt monatliche Abschläge auf die Nebenkosten, die dann am Ende des Abrechnungszeitraums, basierend auf tatsächlich angefallenen Kosten, ausgeglichen werden.

Am Ende eines Abrechnungszeitraums (z. B. jährlich), wenn eine Vorauszahlung vereinbart wurde, werden die tatsächlich entstandenen Nebenkosten ermittelt und auf Basis dieser Abrechnung wird eine Nachzahlung oder Rückzahlung an den Untermieter vorgenommen.

Bei einer pauschalen Nebenkostenabrechnung erfolgt hingegen keine jährliche Abrechnung.

Welche Besonderheiten gibt es bei der Laufzeit und Kündigung eines Untermietvertrages?

Die Länge des Untermietvertrags kann festgelegt werden, in dem dieser befristet oder unbefristet abgeschlossen wird. Soll es sich um ein befristetes Mietverhältnis handeln, so muss die Befristung begründet werden. Das Mietverhältnis endet dann zum vereinbarten Zeitpunkt und bedarf keiner Kündigung, um beendet zu werden.

Für die Befristung eines Untermietvertrags muss ein zulässiger Grund vorhanden sein, mögliche Gründe sind z. B.:

• Eigennutzung: Der Vermieter benötigt die Räume für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts. Die beabsichtigte Eigennutzung ist umfassender als die des Eigenbedarfs bei einem zeitlich unbefristeten Mietvertrag. In Bezug auf die Eigennutzung muss der Vermieter (Hauptmieter) keinen eigenen Wohnbedarf nachweisen. Es genügt der bloße Wille, die untervermieteten Räume nach Ablauf der Mietzeit für eigene Interessen nutzen zu wollen.
• Baumaßnahme: Der Vermieter muss die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen wollen, dass die Baumaßnahmen durch die Fortsetzung des Untermietverhältnisses erheblich erschwert würden. Es geht also um den Abriss des Gebäudes oder der Totalumbau der Mieträume. Die reine Planung des Vermieters genügt dafür nicht. Zusätzlich muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses infolge der Baumaßnahmen erheblich erschwert werden. Einfache Modernisierung oder Instandsetzungsarbeiten genügen dafür nicht. Da nur der Eigentümer die Wohnung abreißen oder umfangreich sanieren kann, kann der Hauptmieter als Vermieter des Untermieters diese Absicht zur Grundlage der Befristung des Untermietvertrages machen.
• Dienstwohnung: Der Vermieter muss die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten wollen (früher: Werkswohnung).

Ein befristeter Untermietvertrag, auch Zeitmietvertrag oder Zwischenmietvertrag genannt, kann für einen Teil der Wohnung oder die gesamte Wohnung abgeschlossen werden.

Beachte: Damit die Befristung gilt, müssen Anfangs- und Enddatum im Untermietvertrag stehen. Zudem muss der Hauptmieter seinem Untermieter den Grund für die Befristung schriftlich mitteilen.

Wie kann ein unbefristeter Untermietvertrag gekündigt werden?

Wird die gesamte Wohnung unbefristet untervermietet, gilt das reguläre Kündigungsrecht. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate. Die Kündigung sollte bis zum dritten Werktag eines Monats beim Hauptmieter eingehen.

Abweichende Kündigungsfristen sind nur möglich, wenn ein einzelnes Zimmer oder ein möbliertes Zimmer untervermietet wird:

• Bei ein bis zwei leeren Zimmern gilt das erleichterte Kündigungsrecht: Der Hauptmieter kann dem Untermieter ohne Angabe von Gründen kündigen, dafür verlängert sich aber die reguläre Kündigungsfrist um drei Monate. In den meisten Fällen sind es so insgesamt sechs Monate, bis der Untermieter ausziehen muss.
• Bei einem möblierten Zimmer ist meistens eine kurzfristige Kündigung möglich: Der Hauptmieter kann dem Untermieter bis zum 15. eines Monats grundlos kündigen. Der Untermieter muss dann bis zum Ende des gleichen Monats seine Sachen gepackt haben und gehen.

Welche Voraussetzungen hat der Abschluss eines Untermietvertrages?

Für den Abschluss eines Untermietvertrages müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, z. B.:

• Zustimmung des Hauptmieters: Normalerweise benötigt der Hauptmieter die Genehmigung seines Vermieters, um die Wohnung unterzuvermieten.
• Einverständnis des Untermieters: Der Untermieter muss mit den Bedingungen des Untermietvertrages einverstanden sein, bevor er diesen unterzeichnet.
• Klare Vereinbarung: Alle Vereinbarung sollten klar und verständlich sein, dies gilt z. B. für Regelungen über Miete, Nebenkosten, Mietdauer und Nutzung der Wohnung.

Wer kann einen Untermietvertrag über Wohnraum abschließen?

Einen Untermietvertrag über Wohnraum kann jede natürliche Person, d. h. jeder Mensch, abschließen. Auf der einen Seite steht der Hauptmieter (oder Untervermieter) und auf der anderen der Untermieter.

Beachte: Unternehmen können grundsätzlich auch einen Untermietvertrag über Wohnraum abschließen, allerdings müssen hierfür die Räume teilweise für gewerbliche Zwecke genutzt werden. Der Untermietvertrag ist dann nicht mehr ein reiner Untermietvertrag über Wohnraum.

Welche Laufzeit kann ein Untermietvertrag haben?

Ein Untermietvertrag kann sowohl befristet als auch unbefristet vereinbart werden. Die Parteien können also die Laufzeit des Zeitmietvertrages frei bestimmen. Die früher vorgegebene Höchstgrenze von 5 Jahren gibt es nicht mehr.

Beachte: Die Befristung eines Untermietvertrages muss begründet werden.

Was sind die nächsten Schritte, nachdem der Untermietvertrag ausgefüllt wurde?

Nachdem der Untermietvertrag ausgefüllt wurde, sollten die nächsten Schritte sein:

• Unterschriften: Der Untermietvertrag sollte von allen Vertragsparteien unterzeichnet werden.
• Kopien an alle Beteiligten: Jeder Vertragspartner sollte eine Kopie des vollständig unterzeichneten Untermietvertrags erhalten. Dies dient zur Information und als Nachweis über die getroffenen Vereinbarungen.
• Kaution und erste Miete: Falls eine Kaution vereinbart wurde, sollte diese vom Untermieter geleistet werden. Die erste Miete gemäß den vertraglichen Bedingungen sollte ebenfalls rechtzeitig gezahlt werden.
• Wohnungsübergabe: Untermieter und Hauptmieter sollten einen Termin für die Wohnungsübergabe vereinbaren, bei dem der Zustand der Wohnung dokumentiert wird. Ein Übergabeprotokoll kann helfen, eventuelle später auftretende Schäden festzuhalten.
• Einzug: Nach Abschluss aller Formalitäten kann der Untermieter in die Wohnung einziehen und den vereinbarten Zeitraum gemäß dem Untermietvertrag beginnen.

Welche Dokumente sollten dem Untermietvertrag als Anlage beigefügt werden?

Zu den Dokumenten, die als Anlage dem Untermietvertrag beigefügt werden können, sind z. B.:

• Hauptmietvertrag: Wobei nicht zwingend notwendig, kann der Hauptmieter seinem Untervermieter eine Kopie seines Mietvertrages aushändigen. Dies führt zu mehr Transparenz (in Bezug auf die Rechte und Pflichten im Hauptmietvertrag).
• Übergabeprotokoll: Es kann ein Übergabeprotokoll verfasst werden, um den Zustand der Wohnung bei der Übergabe, eventuelle Schäden oder Mängel festzuhalten.
• Inventarliste: In der Inventarliste wird das gesamte Inventar der Wohnung aufgelistet (z. B. wenn sich Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände in der Wohnung befinden).
• Energieausweis
• Hausordnung: Die Hausordnung des Gebäudes, die Regeln und Vorschriften für das Zusammenleben in der Wohnanlage festlegt.
• Betriebskostenabrechnung
• Zustimmung des Vermieters

Die genauen Anlagen zum Untermietvertrag können je nach individueller Situation und Vereinbarung variieren.

Welche Vorschriften und​​ Gesetze sind auf einen Untermietvertrag anwendbar?

Für den Untermietvertrag gelten maßgeblich die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches, der Wohnflächenverordnung, der Betriebskostenverordnung und des Wohnungseigentumsgesetzes, genauer z. B.:

• § 540 BGB – Erlaubnis des Eigentümers zur Untervermietung ist erforderlich.
• § 553 BGB – Berechtigtes Interesse des Hauptmieters an der Erlaubnis zur Untervermietung eines Teiles der Wohnung bei Wohnräumen.
• § 559 BGB – Möglichkeit der Mieterhöhung durch den Vermieter aufgrund der Zustimmung zur Untervermietung.

Anwendbar sind auch folgende Entscheidungen der deutschen Gerichte:

• BGH RE WuM 1985, 7; BGHZ 1992, 218: Zum Nachweis des berechtigten Interesses genügen sämtliche vernünftigen, auch höchstpersönlichen Gründe des Mieters im weitesten Sinne. Es braucht kein dringendes Interesse zu sein.
• AG München 322 C 13968/13: Der Mieter hat Anspruch auf die Untervermietungserlaubnis, wenn sich seine Vermögensverhältnisse nach Mietvertragsabschluss so sehr verschlechtern, dass er die Miete nicht mehr zahlen kann (z. B. Scheidung, Arbeitslosigkeit, Krankheit).
• BayObLG RE WuM 1997, 603: Die Untervermietung ist nicht erlaubnispflichtig, wenn der Mieter den Ehegatten nach der Heirat oder eigene Kinder in die Wohnung aufnehmen möchte.
• AG Berlin-Schöneberg GE 1990, 549; LG Berlin NJW-RR 1994, 1289: Der Mieter hat Anspruch auf Untervermietung, wenn er berufsbedingt für ein bis zwei Jahre ins Ausland geht.
• BGH Urt.v.5.11.2003, VIII ZR 371/02: Grundsätzliche Erlaubnispflicht des Vermieters zur Untervermietung.

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