Kündigung durch einen Vermieter - Mietrecht

Was ist eine Kündigung eines Mietvertrages durch den Vermieter?

Mit der Kündigung eines Vermieters kann ein Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter ordentlich oder außerordentlich gekündigt werden. Es gelten für eine ordentliche und außerordentliche Kündigung unterschiedliche Voraussetzungen. Diese Vorlage richtet sich an Vermieter, die einen Mietvertrag kündigen wollen.

Welche verschiedenen Arten von Kündigungen gibt es?

Grundsätzlich ist zwischen der ordentlichen Kündigung (mit Fristsetzung) und der außerordentlichen Kündigung (ohne Fristsetzung) zu unterscheiden.

Ordentliche Kündigung: Möchte der Vermieter ordentlich kündigen, kann er dies nur tun, wenn einen wichtigen Grund dafür hat. Grundsätzlich kann der Vermieter in folgenden Fällen ordentlich kündigen:

• Eigenbedarf (für nahe Angehörige)
• Zahlungsverzug des Mieters (hierfür muss ein Zahlungsrückstand von mindestens einer Monatsmiete bestehen, bzw. der Zahlungsrückstand muss schon länger als einen Monat bestehen und der Mieter sollte wegen dieses Rückstands mindestens einmal abgemahnt worden sein)

Außerordentliche Kündigung: Im Gegensatz zu Mietern haben es Vermieter schwerer, wenn sie einen Mietvertrag kündigen wollen. Sie brauchen immer einen besonderen Grund. Fristlose Kündigungen sind sogar nur möglich, wenn sich der Mieter etwas Schwerwiegendes zuschulden kommen lassen hat. Generell sind folgende Gründe anerkannt:

• Zahlungsverzug
• Mieter zahlt die Miete nicht pünktlich
• Mieter stört den Hausfrieden
• Mieter vernachlässigt die Mietwohnung
• Mieter betreibt ein Gewerbe in seiner Wohnung

Bevor fristlos gekündigt werden kann, muss der Mieter in der Regel abgemahnt worden sein. Die Mahnung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, sein Fehlverhalten nachzubessern.

Hinweis: Es kann auch sinnvoll sein, anstatt einer Kündigung, einen Aufhebungsvertrag zu vereinbaren. Mit diesem Vertrag können die Einzelheiten der Kündigung vertraglich festgelegt werden.

Wann muss der Vermieter den Mieter abmahnen?

Grundsätzlich muss der Mieter stets abgemahnt werden, wenn das Verhalten einen Kündigungsgrund darstellt. Eine Mahnung ist nur in folgenden Fällen entbehrlich:

• eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht (z. B. wenn Mieter bereits eine Korrektur verweigert hat),
• die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
  der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Gesetzes in Verzug ist (Nichtzahlung der Miete für einen Zeitraum von über zwei Monaten)

In allen anderen Fällen sollte der Mieter vom Vermieter zuvor abgemahnt werden, insbesondere wenn folgende wichtige Gründe vorliegen:

• dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
• der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
• der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist (oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht).

Welchen Inhalt hat die Kündigung eines Mietvertrages?

Eine Kündigung sollte folgende Informationen zum Inhalt haben:

• Namen des Mieters: Der vollständige Name des Mieters sollte in der Kündigung angegeben werden.
• Adresse des Mietobjekts: Die genaue Adresse der Immobilie, die gekündigt wird.
• Datum der Kündigung: Das Datum, an dem die Kündigung ausgesprochen wird.
• Gründe für die Kündigung: Der Vermieter muss einen berechtigten Grund für die Kündigung angeben. Dies kann z. B. eine Vertragspflichtverletzung, Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung sein.
• Aufforderung zur Rückgabe des Mietobjekts: Der Vermieter sollte in der Kündigung den Mieter auffordern, das Mietobjekt bis zu einem bestimmten Datum zu räumen.
• Unterschrift des Vermieters: Die Kündigung muss vom Vermieter unterschrieben sein. Sind mehrere Personen Vermieter der Wohnung, müssen alle unterschreiben.

Welche Voraussetzungen hat die Kündigung eines Mietvertrages durch den Vermieter?

Die Kündigung eines Mietvertrages durch den Vermieter hat bestimmte Voraussetzungen, wie z. B.:

• Berechtigtes Interesse / Wichtiger Grund: Der Vermieter kann seinen Mieter nur Kündigung, wenn diese Kündigung begründet ist und ein berechtigtes Interesse seinerseits vorliegt (z. B. Eigenbedarf, Verletzung von Vertragspflichten).
• Schriftform: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, den Kündigungsgrund angeben und vom Vermieter handschriftlich unterschrieben werden. Hat das Mietobjekt mehrere Vermieter, dann müssen alle die Kündigung unterschreiben.
• Einhaltung der Kündigungsfristen: Die geltenden Kündigungsfristen müssen bei einer ordentlichen Kündigung eingehalten werden.
• Abmahnung: Bevor ein Vermieter außerordentlich kündigen kann, muss er meist seinen Mieter abgemahnt haben. Wurde der Mieter nie abgemahnt, kann dies die Durchsetzbarkeit der Kündigung erschweren.

Beachte: Es ist wichtig, dass der Vermieter bei einer Kündigung die gesetzlichen Vorschriften einhält und die Kündigung angemessen begründet. Im Falle einer außerordentlichen Kündigung sollten schwerwiegende Gründe vorliegen, die eine fristlose oder fristgerechte Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.

Welche Fristen sind bei der Kündigung eines Mietvertrages zu beachten?

Bei der ordentlichen Kündigung bestimmt sich die Frist entweder nach der individuellen Vereinbarung im Mietvertrag oder nach den gesetzlichen Vorschriften.

Nach den gesetzlichen Vorschriften beträgt die Kündigungsfrist bei Kündigungen, die vom Vermieter ausgehen:

• Gesetzliche Kündigungsfrist: Die Kündigungsfrist für eine ordentliche Kündigung beträgt in der Regel 3 Monate.
• Verlängerte Kündigungsfrist: Bei unbefristeten Mietverträgen gelten für die ordentliche Kündigung gestaffelte Kündigungsfristen. Das heißt, die Kündigungsfrist hängt immer davon ab, wie lange der Mieter im Wohnraum gewohnt hat. Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Nach 5 Jahren Mietdauer verlängert sich die Kündigungsfrist auf 6 Monate und nach 8 Jahren Mietdauer auf 9 Monate.

Der Vermieter hat also gemäß den gesetzlichen Vorschriften längere Kündigungsfristen – je nach Dauer des Mietverhältnisses – zu beachten.

Bei einer außerordentlichen Kündigung eines Mietvertrages durch den Vermieter aufgrund von schwerwiegenden Gründen wie zum Beispiel Zahlungsverzug des Mieters gelten besondere Regelungen.

Der Vermieter muss bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung keine Kündigungsfrist einhalten, da sie sofort wirksam wird. Der Vermieter muss jedoch die Kündigung schriftlich begründen und die außerordentliche Kündigung muss aus einem wichtigen Grund erfolgen.

Was sind die nächsten Schritte, nachdem die Kündigung ausgefüllt wurde?

Nachdem der Mietvertrag ausgefüllt wurde, muss die Kündigung vom Vermieter unterzeichnet werden und dem Mieter ordnungsgemäß zugestellt werden.

Die Zustellung kann persönlich, per Einschreiben oder durch Einwurf-Einschreiben erfolgen. Wichtig ist, dass der Nachweis der Zustellung erbracht werden kann.

Der Mieter hat nach Erhalt der Kündigung die Möglichkeit, der Kündigung zuzustimmen oder einen Widerspruch einzulegen. Möchte der Mieter der Kündigung widersprechen, müssen gegebenenfalls rechtliche Schritte eingeleitet werden.

Falls die Kündigung wirksam wird und das Mietverhältnis endet, muss geregelt werden, wie die Mieträume übergeben werden (z. B. Wohnungsübergabe, Rückzahlung der Kaution und der Erstellung des Übergabeprotokolls).

Welche Kosten entstehen bei der Kündigung eines Mietvertrages?

Bei der Kündigung eines Mietvertrages entstehen grundsätzlich keine weiteren Kosten.

Welche Vorschriften und​​ Gesetze sind auf die Kündigung eines Mietvertrages anwendbar?

Für den Mietvertrag gelten maßgeblich die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches, genauer z. B.:

• §§ 535 - 548 BGB – Rechte und Pflichten Mietvertrag.
• §§ 549 - 577a BGB – Regelungen zum Mietvertrag über Wohnraum.

Die Vorlage ändern?

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Am Ende erhalten Sie es in den Formaten Word und PDF. Sie können es ändern und es wiederverwenden.