25 de abril de 2024
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Muitos proprietários de imóveis (locadores) optam por alugá-los por meio de um contrato de locação, para que outras pessoas (locatários ou inquilinos) possam utilizá-los, em troca do pagamento mensal de um aluguel.
No entanto, no momento de assinar o contrato de locação, alguns pontos merecem atenção, para evitar problemas futuros. Imagine que você aluga o seu imóvel e, ao final do prazo, descobre que o inquilino não tem a obrigação de desocupá-lo, por exemplo?
Esse e outros problemas para locadores e locatários, relacionados ao prazo do contrato (determinado ou indeterminado) e ao uso do imóvel (comercial ou residencial), serão tratados a seguir.
A locação residencial é aquela em que o locatário é uma pessoa física, um indivíduo, que utilizará o imóvel para moradia, ou seja, como se fosse sua casa.
Nesses tipos de locações, a legislação brasileira favorece o locatário, de modo que apenas em situações específicas, definidas na lei, é que o locador poderá obrigar a devolução do imóvel. No entanto, a depender do tipo de prazo utilizado, os critérios para o encerramento do contrato e a sua prorrogação podem ser diferentes.
No caso em que o locatário seja uma pessoa jurídica, ainda que o imóvel seja utilizado para a moradia de seus diretores, funcionários ou sócios, a lei considera que se trata sempre de uma locação de natureza comercial. Portanto, as regras de locação residencial não se aplicam a tais situações.
As locações de prazo indeterminado são aquelas em que não há uma data certa para que a locação se encerre: as partes sabem apenas a data de início. Nesses casos, o locatário poderá encerrar a locação a qualquer tempo, sem o pagamento de multa, desde que avise ao locador (por escrito) com antecedência mínima de 30 dias. Caso não queira avisar com antecedência, o locatário poderá também entregar o imóvel, desde que pague o valor correspondente ao mês de aluguel para o qual não houve aviso, além dos encargos da época do encerramento.
Da parte do locador, por outro lado, o encerramento do contrato dependerá das possibilidades previstas em lei. Uma delas seria em caso de descumprimento do contrato pelo locatário, como o atraso no pagamento do aluguel ou das taxas condominiais. Outra hipótese seria a retomado do imóvel após 5 anos seguidos de vigência do contrato.
Nas locações de prazo determinado, por sua vez, as partes já iniciam a contratação sabendo as suas datas de início e de fim. A grande vantagem é poder ter a previsão do seu encerramento: o locatário tem a garantia de que o locador não poderá retomar o imóvel para si (exceto nos poucos casos previstos em lei, como em caso de descumprimento do contrato) e o locador poderá contar com o recebimento de um valor de multa, proporcional ao período de contrato que faltaria para o final do prazo, em caso de saída antecipada do locatário.
Se o motivo para a devolução do imóvel, pelo locatário, decorrer da transferência pelo seu empregador, para prestar serviços em outra localidade, e se o locatário notificar o locador, por escrito, com 30 dias de antecedência, o locatário não será obrigado ao pagamento da multa.
Além das regras gerais de rescisão, informadas acima, nos contratos de prazo determinado há uma diferenciação entre aqueles que possuem prazo inferior a 30 meses dos que possuem prazo igual ou superior. Cada um dos tipos de prazo possui uma regra específica em relação aos efeitos após o fim do prazo do contrato, que poderão ser de encerramento ou de prorrogação.
Como todo contrato de prazo determinado, as partes já iniciam a contratação sabendo da data do seu término. Neste caso, ao final do prazo, o contrato é efetivamente encerrado e cabe ao locatário, independentemente de qualquer aviso ou notificação, deixar o imóvel.
No entanto, é possível que o locatário continue no imóvel. Nesse caso, o locador deverá se opor à permanência do locatário em até 30 dias do fim do contrato, por meio de um procedimento judicial (ação de despejo). Caso não o faça, o contrato não será encerrado e a locação será prorrogada por prazo indeterminado. Nesse caso, as regras passam a ser diferentes: se as partes, tanto locador quanto locatário, quiserem encerrar o contrato após essa prorrogação, poderão fazê-lo sem multa, a qualquer tempo, desde que haja o envio de aviso prévio de uma parte à outra com 30 dias de antecedência.
Por exemplo: José alugou seu imóvel, por 36 meses, para Maria. Quando a locação se aproximava do fim, Maria questionou a José se poderia continuar no imóvel e ele consentiu, informando que não seria necessária nenhuma modificação no contrato. Nesse caso, a princípio, após os 36 meses, o contrato estaria encerrado. No entanto, como Maria permaneceu no imóvel após o prazo e sem qualquer oposição de José, passados 30 dias, o contrato permaneceu válido e passou a ter prazo indeterminado. Assim, tanto se Maria quiser encerrá-lo, quanto se José quiser retomar o imóvel, ambos poderão fazê-lo, desde que o interessado notifique ao outro com a antecedência de 30 dias.
Há, ainda, o caso de contrato assinado com prazo de duração inferior a 30 meses, em que, ao final, o locatário poderá sair do imóvel ou, se desejar, permanecer nele. Nessa situação, a prorrogação do contrato ocorre de forma automática, e o locador não poderá se opor ou impedir a permanência do locatário - a não ser que possua algum fundamento legal para isso. Caso o locatário permaneça no imóvel, o contrato será prorrogado por prazo indeterminado.
Se for prorrogado, o locatário poderá então encerrar o contrato a qualquer tempo, com um aviso prévio de 30 dias. O locador, no entanto, permanece restrito às hipóteses previstas em lei, que são as mesmas para o caso de assinatura de contrato por prazo indeterminado, exemplificadas acima.
Por exemplo: José alugou seu imóvel, por 24 meses, para Maria. Quando a locação se aproximava do fim, José notificou a Maria que o prazo estava se encerrando e pediu a ela que desocupasse o imóvel. Maria, sabendo do que diz a legislação, informou a José que não era obrigada a desocupar o imóvel e permaneceu nele. Nesse caso, José deverá aguardar que o contrato some 5 anos consecutivos de vigência ou que ocorra alguma das outras hipóteses previstas em lei que permitam a ele retomar para si o imóvel. Maria, por sua vez, poderá desocupar o imóvel desde que avise a José com 30 dias de antecedência.
| Locador | Locatário | |
| Prazo indeterminado | Rescisão apenas nos casos previstos em lei. |
Rescisão por aviso prévio de 30 dias. A ausência de aviso gera multa de 1 aluguel. |
| Prazo determinado (geral) | Não pode retomar o imóvel antes do prazo final. Rescisão apenas nos casos previstos em lei. | Pode entregar o imóvel antes do prazo final, desde que pague uma multa proporcional ao prazo descumprido. |
| Prazo determinado (+30 meses) | Se o locatário permanecer no imóvel após o prazo final, tem até 30 dias para se opor à locação (ação de despejo). Se não se opuser, ocorre a prorrogação por prazo indeterminado (que poderá ser encerrada a qualquer tempo, com aviso prévio de 30 dias). | Deve sair do imóvel após o prazo final. Se permanecer, sem oposição do locador, o contrato será prorrogado por prazo indeterminado. O encerramento após a renovação poderá ocorrer a qualquer tempo, com aviso prévio de 30 dias. |
| Prazo determinado (-30 meses) | Ao final do prazo, não poderá retomar o imóvel. Se o locatário permanecer no imóvel, a locação é renovada por prazo indeterminado e não tem como se opor. A rescisão só poderá ocorrer nos casos previstos em lei. | Poderá permanecer no imóvel após o final do prazo. Se o fizer, o contrato é prorrogado por prazo indeterminado. O encerramento da prorrogação ocorre com aviso prévio de 30 dias. |
A locação não-residencial ou comercial é aquela em que uma empresa, associação ou uma pessoa física aluga um imóvel com o interesse de utilizá-lo para desenvolver suas atividades econômicas (como uma loja de roupas, uma lanchonete) ou sociais (como a sede de uma associação ou fundação). É também por meio de um contrato de locação não-residencial que uma pessoa jurídica poderá ser a locatária de um imóvel que servirá de residência para os seus sócios, funcionários e diretores.
Assim como nos contratos de locação residencial, na locação comercial os contratos possuem prazo determinado ou indeterminado. Os tipos de prazo neste caso, contudo, afetarão de forma diferente as hipóteses de encerramento e continuidade do contrato.
Nas locações comerciais, os contratos que possuam prazo indeterminado poderão ser encerrados a qualquer tempo, desde que haja um aviso prévio de 30 dias. A lei entende que o locatário, neste caso, não está na mesma posição de vulnerabilidade que um locatário que dependa daquele local para sua moradia. Portanto, uma vez que as partes tenham ciência de que não há prazo a ser cumprido, a lei permite que o encerramento do contrato ocorra a qualquer tempo.
Já no caso de um contrato de locação comercial por tempo determinado, a regra geral é de que o prazo fixado no momento da assinatura deve ser cumprido. Nesse sentido, se um locatário quiser encerrar o contrato antes do seu prazo final, poderá ter que pagar uma multa que pode chegar à soma dos alugueis que seriam devidos até o final da locação (a depender dos tipos de investimento realizados pelo locador no imóvel). Já o locador, por sua vez, não poderá retomar o imóvel fora das hipóteses previstas em lei.
Ao atingir o prazo final do contrato, a regra é a mesma do contrato de locação residencial com prazo igual ou maior do que 30 meses: o locatário deve sair no prazo final. No entanto, se permanecer, o locador tem até 30 dias para se opor por meio de uma ação judicial. Se não se opuser, o contrato fica prorrogado por prazo indeterminado. Uma vez prorrogado, vale o encerramento a qualquer tempo, por quaisquer das partes, com aviso prévio mínimo de 30 dias.
Além das regras de encerramento de contrato, é possível que o locatário tenha direito a permanecer no imóvel após o prazo final, mesmo contra a vontade do locador, por meio da renovação do contrato. Nesse caso, é necessário o cumprimento dos seguintes requisitos, que são cumulativos:
A ação de renovação deve ser proposta dentro dos primeiros seis meses do último ano do contrato. Em outras palavras: se o contrato se encerra em 31.12.2024, o locatário tem do dia 01.01.2024 ao dia 30.06.2024 para exigir judicialmente essa renovação.
Caso o locatário cumpra tais requisitos, o locador somente poderá impedir a renovação com base em hipóteses específicas, descritas em lei, como em caso de necessidade de realização de obras relevantes por determinação do poder público.
Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a renovação se limita ao prazo máximo de 5 anos. Nesse sentido, por exemplo, se João alugou o imóvel de Maria por 10 anos, o imóvel só poderá ser renovado por 5 anos (sem impedimentos de que ao final desse período João proponha nova ação).
| Locador | Locatário | |
| Prazo indeterminado | Encerramento a qualquer tempo, com aviso prévio de 30 dias. | Encerramento a qualquer tempo, com aviso prévio de 30 dias. |
| Prazo determinado | Se o locatário permanecer no imóvel após o prazo final, locador tem até 30 dias para se opor à locação (ação de despejo). Se não se opuser, ocorre a renovação por prazo indeterminado (poderá ser encerrado a qualquer tempo, com aviso prévio de 30 dias). | Deve sair do imóvel após o prazo final. Se permanecer sem oposição do locador, o contrato será renovado por prazo indeterminado. O encerramento após a prorrogação poderá ocorrer a qualquer tempo, com aviso prévio de 30 dias. Pode ter o direito a renovar o prazo do contrato se cumprir os requisitos legais: contrato com +5 anos e mesma atividade por +3 anos. |
Durante a vigência do contrato de locação, é possível que o imóvel seja vendido a outra pessoa. O novo proprietário pode optar, então, por continuar a locação ou por solicitar o imóvel de volta. Nesse caso, o locatário terá um prazo para desocupar o local. Em alguns casos, no entanto, o locatário terá o direito de permanecer no local até o encerramento do prazo combinado com o locador, independentemente da vontade do novo proprietário. Para que isso aconteça, o contrato deverá ser levado ao Cartório do Registro de Imóveis, para que a locação seja averbada na matrícula do imóvel locado. Esse procedimento deve ser realizado logo após a assinatura do contrato de locação, mesmo que ainda não haja um projeto de venda do imóvel.
Há situações específicas em que será necessário ter autorização escrita de terceiros para que o contrato de locação seja inteiramente válido. É o caso da locação feita por locador que não seja o proprietário do imóvel (ex.: inventariante, usufrutuário ou comodatário). Para saber mais, consulte nosso guia jurídico: "Quem pode ser locador de um imóvel?"
Em quaisquer dos casos de locação, seja residencial ou não-residencial, é relevante também considerar o estado civil das partes. Isso porque, se o prazo da locação for de 10 (dez) anos ou mais e as partes forem casadas, o cônjuge da parte casada deverá autorizar a locação, por escrito. De acordo com a legislação, caso essa autorização não ocorra, o cônjuge não será obrigado a respeitar o prazo excedente aos 10 anos.
Por exemplo: Maria e João são casados em regime de comunhão parcial de bens. Maria, proprietária e locadora, alugou seu imóvel para José, locatário, por 12 anos. Passados 10 anos, caso João não tenha concordado com o prazo da locação, poderá pedir a saída de José do imóvel.
Compreender os prazos de contratos de locação é essencial para que inquilinos e proprietários garantam uma relação de locação tranquila e bem-sucedida. Ao seguir as orientações e prazos estabelecidos, ambas as partes podem evitar conflitos e desentendimentos, contribuindo para uma convivência harmoniosa durante o período de locação.