Contrato de locação de vaga de garagem

O que é um contrato de locação de vaga de garagem?

O contrato de locação de vaga de garagem ou vaga em estacionamento particular é o instrumento por meio do qual o proprietário - chamado locador - cede o uso de sua vaga de veículos para que outra pessoa - dita locatária - dela usufrua.

Neste documento, serão fixados o valor e a forma de pagamento do aluguel, bem como o tempo total de locação. Além disso, o contrato deverá prever os direitos e os deveres de cada uma das partes envolvidas, tais como o pagamento do aluguel como combinado e a restituição da vaga em bom estado.

Quais são os tipos de contrato de locação?

A locação é uma forma de contratação que envolve o "empréstimo" de um bem, para uso do locatário, em troca do pagamento de um aluguel ao locador, enquanto o bem estiver sendo utilizado. Nesse sentido, as locações podem variar em relação ao tipo de bem (móvel ou imóvel) e, no caso dos bens imóveis, em relação à duração e ao tipo de uso.

Quanto ao tipo de bem, a locação pode ocorrer em relação a:

• bens imóveis, como apartamentos, casas, lojas comerciais etc.;
• bens móveis, como veículos, maquinários etc.

Quando a locação for de bem imóvel, o contrato aplicável varia de acordo com a finalidade para a qual será utilizada a propriedade:

• se o locatário for morar no imóvel, será uma locação residencial;
• se o imóvel for utilizado para uma estadia temporária, de até 90 dias (por exemplo, durante as férias de verão ou durante o tempo em que uma obra é realizada na moradia principal da família), trata-se de uma locação para temporada;
• se o imóvel for utilizado para a instalação de uma atividade comercial, como a sede de uma empresa ou uma loja de roupas, será uma locação comercial (ou não-residencial). A depender do uso, será possível ter situações comerciais ainda mais específicas, às quais se aplicam regras próprias, como é o caso da locação de vaga de garagem e a locação de espaço publicitário (por exemplo, de outdoors).

É obrigatório ter um contrato de locação de vaga de garagem por escrito?

Não. De acordo com a legislação atual, não é necessário que o contrato de locação de vaga de garagem seja escrito. No entanto, a utilização de um documento escrito traz diversos benefícios às partes e, por isso, a maior parte das pessoas opta por fazê-lo.

O contrato de locação de vaga de garagem na forma escrita proporciona segurança tanto ao locador quanto ao locatário, pois deixa corretamente registrado aquilo que ambos combinaram no início da locação. Se ocorrer algum desentendimento, as partes poderão consultar o documento e utilizá-lo como prova, inclusive em processos judiciais.

Além disso, o contrato de locação de vaga de garagem firmado por escrito, se assinado por duas testemunhas, vale como título executivo extrajudicial. Isto que dizer que, se o locatário deixar de pagar os aluguéis, o locador poderá:

• levar o contrato a protesto em um cartório de protesto de títulos; ou
• acionar a justiça de maneira facilitada, por meio de um processo que tramita, em geral, mais rapidamente.

Protesto é o ato formal que prova que uma pessoa tem uma dívida com outra. O protesto pode ter uma série de consequências negativas para o devedor, na medida em que ele terá dificuldades na obtenção de crédito (incluindo empréstimos, financiamentos e cartões de crédito) e pode ter seu nome incluído em cadastros de proteção ao crédito, como SPC e Serasa.

O que não pode faltar em um contrato de locação de vaga de garagem?

O contrato de locação de vaga de garagem deve conter:

• os dados de qualificação (nome, nacionalidade, endereço, documento etc.) das partes;
• a data e o local em que o contrato foi assinado;
• o valor, a forma e a data de pagamento do aluguel;
• o prazo da locação;
• a assinatura física ou eletrônica das partes;
• a garantia dada pelo locatário, se houver.

Conforme a Lei do Inquilinato, o locador poderá exigir que o locatário preste algum tipo de garantia, que assegurará o cumprimento do contrato. Assim, no caso em que o inquilino não pague o aluguel conforme o combinado, o locador poderá, ainda assim, receber a quantia que lhe é devida. São previstas quatro modalidades de garantia: a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A principal delas é a fiança, na qual pessoas alheias à relação de locação se comprometem a arcar com as dívidas eventualmente adquiridas pelo locatário.

Na caução, por sua vez, é o próprio inquilino quem destaca um bem de seu próprio patrimônio, para que possa responder pela eventual inadimplência. É bastante comum que a caução seja dada em dinheiro. Neste caso, o valor - que não pode ser superior a 3 (três) vezes o valor do aluguel - fica depositado numa caderneta de poupança de titularidade de ambas as partes, até o final do contrato de locação, quando poderá ser recuperado pelo locatário. É possível, ainda, que a fiança seja dada em bem móvel ou imóvel; para a validade destes últimos, será necessário realizar o seu registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, no caso do bem móvel, e no Cartório de Registro de Imóveis, no caso do bem imóvel.

O seguro de fiança locatícia - que tem se tornado cada vez mais cotidiano - é a fiança que é prestada por uma empresa seguradora. Nesse caso, a pessoa contrata, junto a esta instituição, um serviço de seguro e, caso não pague os valores ao dono do imóvel, a seguradora o fará.

Por fim, tem-se a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, na qual o locatário repassa ao locador títulos de capitalização.

O locador não poderá exigir do locatário mais de um tipo de garantia. Por outro lado, as partes podem também dispensar a garantia no contrato de locação. Caso os contratantes optem por estabelecer uma garantia, deve-se anexar ao contrato de locação um comprovante desta.

Caso o contrato de locação possua um fiador, será necessário incluir também sua qualificação e sua assinatura. Se for casado, a depender do regime de bens (excluído apenas o de separação total de bens), o cônjuge do fiador também deverá ser qualificado e assinar o contrato.

O contrato pode prever, ainda, se o locatário poderá sublocar a vaga alugada (ou seja, alugá-la para outras pessoas), bem como de quem será a responsabilidade pelo pagamento de despesas e tributos incidentes sobre ela durante o período da locação.

Em se tratando de vaga de garagem em casa ou prédio (condomínio edilício), as partes podem optar pela contratação de um seguro para a vaga e para os objetos deixados no interior do veículo. Assim, será possível, ainda, inserir a cláusula de contratação de seguro, devendo-se escolher qual das partes será responsável por sua contratação e pelo seu pagamento (prêmio).

No caso de vagas em estacionamentos particulares, a locação será considerada uma relação de consumo. Assim, o locador é obrigado a se responsabilizar pelos danos causados aos veículos, bem como pelos bens deixados em seu interior, exceto em caso fortuito ou força maior - ou seja, em situações imprevisíveis, que não poderiam ter sido evitadas.

Quais são os pré-requisitos de um contrato de locação de vaga de garagem em condomínio?

As vagas que estão localizadas em condomínios (prédios ou condomínios fechados) só podem ser alugadas para pessoas de fora - ou seja, que não sejam proprietárias ou moradoras do imóvel - caso a convenção do condomínio permita.

Além disso, mesmo que ela permita, a preferência para alugar a vaga é dos moradores, seguido dos proprietários do imóvel e, apenas por último, dos não-moradores e não-proprietários (terceiros estranhos ao condomínio).

Contudo, esse direito de preferência só precisa ser obedecido se as propostas de aluguel forem iguais, ou seja, na maioria dos casos, se as três pessoas estiverem dispostas a pagar o mesmo valor de aluguel. Caso uma delas ofereça valor maior, não há direito de preferência.

Quem assina um contrato de locação de vaga de garagem?

As partes de um contrato de locação de vaga de garagem são o locador (pessoa física ou jurídica que aluga o imóvel) e o locatário (pessoa física que vai residir no imóvel e pagar o aluguel).

É possível que uma imobiliária represente alguma das partes no contrato, sobretudo o locador, de modo que ela assinará o documento em nome dele.

Quando as partes tiverem escolhido a fiança como garantia, o fiador (pessoa que se responsabilizará pelo pagamento do contrato caso o locatário não cumpra com as suas obrigações) deverá também assiná-lo. Caso o fiador seja casado em um regime de bens que não seja o de separação total, seu cônjuge também deverá assiná-lo.

Ainda que não seja obrigatório, é comum, ainda, que duas testemunhas assinem o contrato, para conferir maior segurança ao documento.

Em quaisquer dos casos, seja para as partes ou para demais assinantes (fiador, cônjuge do fiador ou testemunha), todos devem ser maiores de idade e possuir os respectivos documentos de identificação.

Para que uma pessoa seja o locador de uma vaga de garagem, é necessário que seja o seu proprietário ou que possua direitos sobre o imóvel. Nesse caso, a depender do tipo de direito, poderá ser necessária a assinatura de outras pessoas no contrato de locação. Para saber mais, consulte o guia "Quem pode ser locador de um imóvel?"

O que deve ser feito depois que o contrato de locação de vaga de garagem estiver pronto?

Depois de redigido, o contrato precisa ser impresso em tantas vias quantas forem as partes, as quais deverão ser todas assinadas por elas e por duas testemunhas. Há também a possibilidade de efetuar a assinatura eletrônica do documento. Se o documento for físico, cada parte deve ficar com uma via original, assinada por todos; se for eletrônico, cada parte deve armazenar consigo uma cópia do arquivo original assinado.

Depois de assinado, o contrato deverá ser armazenado pelas partes para que possam recorrer a ele sempre que for necessário - inclusive para fins de cobrança posterior caso o locatário deixe de efetuar ou atrase algum pagamento, ou caso o locador exija que alguma obrigação deva ser cumprida em desacordo com o combinado ou de forma abusiva.

Quais documentos deverão ser anexados ao contrato de locação de vaga de garagem?

O contrato de locação de vaga de garagem deverá ser acompanhado por originais ou cópias dos seguintes documentos:

• laudo de vistoria da vaga alugada;
• CPF (Cadastro de Pessoas Físicas, da Receita Federal do Brasil) de todos os signatários;
• se o locador for pessoa jurídica: estatuto social, contrato social, ato constitutivo da pessoa jurídica ou, na ausência destes, outros documentos que comprovem serem os signatários pessoas habilitadas a representá-la;
• se uma das partes for pessoa física incapaz (ex.: adolescente menor de 18 anos): certidão de nascimento ou ato de interdição ou curatela, que comprove serem os signatários pessoas habilitadas a representá-la (mãe, pai ou tutor);
• se uma das partes for representada por procurador: procuração;
• se as partes fixaram uma garantia: documentos que comprovem o tipo de garantia (ex.: documentos pessoais do fiador, apólice de seguro de fiança locatícia etc.).

Um dos principais deveres do locatário é a devolução do imóvel ao seu proprietário no mesmo estado em que o recebeu. Durante o tempo em que permanece no local, ele deverá, assim, prezar por sua conservação. Para comprovar as condições nas quais o imóvel se encontrava, na época em que o locatário passou a utilizá-lo, é recomendável a realização da vistoria. Ao final desta inspeção, produz-se um laudo, que descreve, de maneira detalhada, as características e o estado de conservação do imóvel. Este documento deverá ser anexado ao contrato de locação.

Em contratos de locação, é comum que o locador seja representado por uma imobiliária. Nesse caso, além dos dados do locatário e do locador, será também necessário informar os dados da imobiliária, tais como nome empresarial, CNPJ, CRECI e endereço, e anexar seus respectivos comprovantes, inclusive a procuração.

É necessário reconhecer firma no contrato de locação de vaga de garagem?

O reconhecimento de firma não é obrigatório para a validade do contrato, mas pode ser realizado se as partes quiserem garantir que as assinaturas apostas ao documento de fato pertencem àqueles que o assinaram.

O procedimento de reconhecimento de firma é feito junto a um cartório de notas e é pago, sendo que o preço varia de acordo com o local no qual o cartório se localiza.

É necessário registrar o contrato de locação de vaga de garagem?

Para que o contrato seja válido e possa ser utilizado, não é necessário qualquer registro.

No entanto, se o locatário der ao locador uma garantia em bem móvel, o contrato deverá ser registrado junto a um cartório de registro de títulos e documentos. Se, por outro lado, a garantia for um bem imóvel (hipoteca), as partes deverão fazer uma escritura pública de hipoteca em um cartório de notas e, posteriormente, levá-la a registro no cartório de registro de imóveis onde o imóvel estiver matriculado.

Embora, mesmo nestes casos, o registro não seja necessário para que o contrato seja válido entre as partes, a garantia só será totalmente eficaz se o registro ocorrer. Isso porque, sem o registro, se o locatário vender o bem dado em garantia para outra pessoa, o comprador, se estiver de boa-fé, não poderá perder o bem em favor do locador, que ficará no prejuízo se o locatário não tiver outros meios de honrar a dívida.

Todos os procedimentos realizados em cartório são pagos, sendo que os valores cobrados e documentos a serem apresentados devem ser consultados previamente junto ao próprio cartório.

Quais leis são aplicáveis ao contrato de locação de vaga de garagem?

As relações entre locadores e locatários, no contrato de locação de vaga de garagem, são regidas pela Lei Federal n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil) e, em caso de vagas em estacionamento particular, são regidas também pela Lei Federal n. 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).

Como editar o modelo?

Você preenche um formulário. O documento é redigido diante dos seus olhos, conforme as suas respostas.

No fim, você o recebe nos formatos Word e PDF. Você pode editá-lo e reutilizá-lo.