26 de abril de 2024
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26 de abril de 2024
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Primero se repasará cuáles son las partes del contrato de locación. Seguido se describirán las razones por las cuales la locataria puede decidir terminar la locación anticipadamente, es decir, antes del vencimiento del plazo acordado, en vez de continuarla. Por último se explicará cuándo la locataria puede iniciar el proceso de terminación anticipada del alquiler y qué debe hacer para llevarlo adelante.
El contrato de alquiler tiene como mínimo 2 partes: la locadora, que es cada persona y/o entidad que da en locación un inmueble del cual es dueña, y la locataria, que es cada persona (si el destino del alquiler es para vivienda) o cada persona y/o entidad (si el destino del alquiler es para local comercial u oficina administrativa) que toma en locación dicho inmueble y, a cambio, debe pagar el alquiler mensual.
Si bien no es obligatorio por ley, es práctica generalizada que el contrato (especialmente si el destino del alquiler es para vivienda) tenga una tercera parte: la garante, que es cada persona y/o entidad propuesta por la locataria y aceptada por la locadora que debe pagar el alquiler mensual cuando la locataria no puede o se niega a hacerlo.
Desde su perspectiva, la locataria puede decidir terminar la locación anticipadamente por las siguientes razones:
Cualquiera sea la razón por la cual decida terminar la locación anticipadamente, la locataria no está obligada por ley a explicársela a la locadora, ya sea en la comunicación que se menciona más abajo o de alguna otra manera.
Los contratos firmados antes del 29 de Diciembre de 2023, es decir, antes de que entrara en vigencia el Decreto de Necesidad y Urgencia ("DNU") 70/2023 que derogó a la Ley de Alquileres, se rigen por la ley que estaba vigente en el momento de su firma. Por lo tanto, por ley la locataria puede comunicar a la locadora su decisión de terminar la locación anticipadamente recién a partir de los 6 meses contados desde el comienzo del alquiler.
El alquiler comienza en la fecha de firma del contrato correspondiente. La tenencia del inmueble puede ser transferida a la locataria en esa fecha u otra posterior, en cuyo caso debe estar prevista en el contrato.
Ejemplo: si, según el contrato firmado, el alquiler comenzó el 29 de abril de 2022 entonces el plazo legal de 6 meses finaliza el 29 de octubre de 2022. Por lo tanto, la locataria puede terminar la locación anticipadamente recién a partir del 30 de octubre de 2022 (inclusive).
Aclaración: la razón de que la locataria pueda terminar el contrato a partir del 30 de octubre y no del 29 de octubre es que el artículo 1221 inciso a) del Código Civil y Comercial de la Nación dice "... y han transcurrido seis meses de contrato ..." y, por el artículo 6 del mismo Código, "[l]os plazos de meses ... se computan de fecha a fecha" y "... vencen a la hora veinticuatro del día del vencimiento ...".
Antes del vencimiento del plazo legal de 6 meses, la locataria por ley no tiene derecho a terminar la locación anticipadamente por su exclusiva decisión. Puede tenerlo por el contrato solo si el derecho está expresamente acordado en el mismo. En tal caso, debe ejercerlo tal y como dispone el contrato. Sin embargo, una disposición así es inusual. Por lo tanto, si la locataria desea terminar la locación anticipadamente sin que siquiera hayan transcurrido 6 meses desde la fecha de comienzo del alquiler entonces debe obtener la conformidad previa y por escrito de la locadora y negociar con ella la indemnización a pagarle, cuyo monto no está fijado por ley y, en consecuencia, dependerá del resultado de la negociación con la locadora.
A partir del DNU 70/2023 se derogó la Ley de Alquileres y se aplicaron ciertas modificaciones a las regulaciones sobre alquileres. De esta manera, en los contratos de locación firmados durante la vigencia de este DNU, la locataria podrá terminar anticipadamente el contrato en el momento que lo desee (hayan o no transcurridos los primeros 6 meses), debiendo abonar el equivalente al 10% de la suma correspondiente a todos los alquileres pendientes, contados desde la fecha en que notifica su intención de terminar el alquiler hasta la fecha de finalización del contrato pactada en el mismo. Si el contrato no prevé una fecha de finalización, por ley se debe interpretar que será de 2 años después de su firma si el destino del alquiler era para vivienda, o de 3 años si el destino del alquiler era cualquier otro distinto de para vivienda.
Por ley la locataria debe comunicar por escrito a la locadora su decisión de terminar la locación anticipadamente. La comunicación debe ser hecha de una forma especial, que se llama "fehaciente". Por ello, la comunicación debe ser enviada de alguna de las siguientes formas según elija la locataria:
Si bien depende de las circunstancias, la forma más utilizada es la carta documento.
La carta documento es un formulario por triplicado que, según la empresa de correo que ofrezca ese servicio, se compra en una sucursal o se descarga de su sitio web. Se lo debe completar siguiendo las instrucciones provistas para ello. Una vez completado, debe llevarlo a la sucursal de esa empresa de correo, probar la identidad de cada persona que firma la carta documento como remitente mostrando su DNI o pasaporte al empleado, firmar las 3 copias delante del empleado. Luego debe retirar 1 copia firmada y sellada por el empleado que también indique el número o código de seguimiento de la carta documento y, por último, pagar el precio de la carta documento. Posteriormente, la empresa de correo debe entregar 1 copia a la destinataria, archivar la copia restante y enviar un aviso de entrega a la remitente.
La locataria puede indicar una fecha de terminación en la notificación a la locadora. En tal caso, esa fecha debe ser posterior a la fecha cuando finaliza el plazo legal de 6 meses contados desde el comienzo del alquiler.
Si el contrato fue firmado el 30 de junio de 2020 o antes y se pactó expresamente que dicha notificación debe ser enviada con cierta anticipación (usualmente, 30 o 60 días) entonces la fecha indicada por la locataria también debe respetar ese plazo de anticipación. En cambio, si el contrato fue firmado entre el 1 de julio de 2020 y el 28 de diciembre de 2023, entonces por ley está fijado un plazo de anticipación de 1 mes que también debe respetar y, en consecuencia, la locataria debe enviar, y la locadora debe recibir, la notificación al menos 1 mes antes de la fecha que la locataria eligió para terminar el contrato e indicó en la notificación.
Independientemente de la fecha cuando el contrato fue firmado, la locataria debe elegir la fecha de terminación del alquiler teniendo en cuenta, primero, que cualquier plazo de anticipación que deba respetar (el pactado expresamente en su contrato firmado el 30 de junio de 2020 o antes o el fijado por ley para su contrato firmado entre el 1 de julio de 2020 y el 28 de diciembre de 2023) se cuenta desde, e incluyendo, el día siguiente a la fecha cuando la locadora recibe la notificación (y no desde la fecha en que la locataria la envía); y, segundo, que el envío y la recepción de la notificación por carta documento no ocurren de un día para el otro sino que, entre el envío de la notificación y su recepción por la locadora, transcurre un cierto número de días corridos, en general de 2 a 5 dias dependiendo de los días sábado, domingo y feriados previstos y del servicio prestado por la empresa de correo elegida por la locataria para enviar la carta documento conteniendo la notificación.
Ejemplo: en un contrato firmado el 30 de junio de 2020 o antes el plazo legal de 6 meses finalizó a más tardar el 30 de diciembre de 2020. Si está expresamente pactado que la notificación debe ser enviada con 15 días de anticipación entonces si la locataria la envía el 1 de junio de 2022 puede indicar que terminará el alquiler en la fecha que eligió siempre que sea posterior al 16 de junio de 2022 más 2 a 5 días corridos, esto es, el 21 de junio de 2022 o después. Y en un contrato firmado entre el 1 de julio de 2020 y el 28 de diciembre de 2023, si la locación comenzó el 29 de abril de 2022 (por lo cual el plazo legal de 6 meses finaliza el 29 de octubre de 2022) entonces la locataria puede válidamente enviar la notificación recién el 30 de octubre de 2022 o después. En caso de enviarla el mismo 30 de octubre de 2022 podría indicar como fecha de terminación del alquiler el 30 de noviembre de 2022 más 2 a 5 días corridos, esto es, el 5 de diciembre de 2022 u otra fecha posterior que elija. De enviar la notificación el 31 de octubre de 2022 entonces podría indicar como fecha de terminación el 30 de noviembre de 2022 más 2 a 5 días corridos, esto es, el 5 de diciembre de 2022 u otra fecha posterior, es decir, siempre con el transcurso de al menos 1 mes más 2 a 5 días corridos entre la fecha de envío de la notificación por la locataria y la fecha de terminación del contrato que indicó en la notificación.
Si la locataria envía la notificación después de cumplirse 6 meses desde el comienzo del alquiler pero no indica una fecha de terminación del contrato entonces hay que diferenciar las siguientes situaciones:
- contrato firmado el 30 de junio de 2020 o antes sin plazo de anticipación pactado expresamente: el contrato termina en la fecha cuando la locadora recibe la notificación.
- contrato firmado el 30 de junio de 2020 o antes con plazo de anticipación pactado expresamente: el contrato termina en la fecha de vencimiento del plazo de 15, 30, 60, etc. días de anticipación contado desde, e incluyendo, el día siguiente a la fecha cuando la locadora recibe la notificación.
- contrato firmado entre el 1 de julio de 2020 y el 28 de diciembre de 2023 con plazo de anticipación fijado por ley: el contrato termina en la fecha de vencimiento del plazo de 1 mes de anticipación contado desde, e incluyendo, el día siguiente a la fecha cuando la locadora recibe la notificación.
En ningún caso la locación se considera terminada en la fecha cuando la locataria envía la notificación a la locadora. Y el derecho de terminar la locación anticipadamente no se considera válidamente ejercido si la locadora recibe la notificación antes de la fecha cuando se cumplirán 6 meses contados desde el comienzo del alquiler.
5.2.1. Contratos Firmados el 29 de Diciembre de 2023 o después
En los contratos firmados durante la vigencia del DNU 70/2023, no hay un plazo determinado por ley que la locataria tenga que esperar antes de poder notificar a la locadora que desea terminar el contrato. Sin embargo, sí puede pactarse en el contrato que la locataria deba avisar con cierta anticipación a la locadora que desea finalizarlo.
En cualquier caso, la notificación también deberá realizarse por carta documento o acta notarial. Para calcular la suma debida en concepto de multa (10% de todos los alquileres restantes hasta la fecha de finalización del contrato), se debe tomar la fecha en que la locadora fue notificada de esta decisión. Es decir, cuando efectivamente ha recibido la carta documento o acta notarial, y no cuando solamente ha sido enviada.
Luego de recibida la notificación por la locadora, la locataria debe estar dispuesta y prepararse para devolver el inmueble alquilado a la locadora en la fecha en que la locación termina anticipadamente.
La devolución del inmueble alquilado debe ser coordinada con la locadora y cumplir lo dispuesto en el contrato al respecto (por ej., en relación con el estado material y la limpieza del inmueble cuando es devuelto por la locataria). Es práctica generalizada que la devolución se documente por escrito para dejar constancia del estado material del inmueble y de cualquier observación hecha por la locadora y/o la locataria.
Salvo que se cumplan los 4 requisitos que se enumeran a continuación, la locataria también debe estar dispuesta y prepararse para pagar a la locadora la indemnización que por ley tiene derecho a recibir a causa de la terminación de la locación antes del vencimiento del plazo acordado.
La locataria no deberá pagar ninguna indemnización a la locadora a causa de la terminación anticipada del contrato únicamente si se cumplen todos los siguientes requisitos:
El monto de la indemnización que debe pagar la locataria debe ser calculado según las siguientes pautas fijadas por ley:
Ejemplo: si el alquiler comenzó el 1 de febrero de 2022 y la locataria decide terminarlo el 30 de septiembre de 2022 y, además, el alquiler de septiembre de 2022 es $20.000 entonces debe pagar a la locadora una indemnización de $30.000.
Ejemplo: si el alquiler comenzó el 1 de junio de 2021 y la locataria decide terminarlo el 31 de julio de 2022 y, además, el alquiler de julio de 2022 es $20.000 entonces debe pagar a la locadora una indemnización de $20.000.
Ejemplo: si el alquiler comenzó el 2 de mayo de 2022 y la locataria decide terminarlo el 30 de junio de 2022 y, además, el alquiler de junio de 2022 es $20.000 entonces debe pagar a la locadora una indemnización de $40.000.
Para los contratos firmados durante la vigencia del DNU 70/2023 y salvo que el contrato disponga algo distinto, la locataria deberá abonar una suma equivalente al 10% de todos los alquileres que restan, calculados desde la fecha de notificación a la locadora y hasta la fecha de finalización prevista en el contrato.
Ejemplo: el alquiler comenzó el 1 de enero de 2024 por un plazo total de 2 años para que finalice el 31 de diciembre de 2025. La locataria decide terminarlo y la locadora es notificada de esta decisión el 1 de enero de 2025. El último alquiler era de $100.000. Por lo tanto, como todavía restan 12 meses de contrato, se debe multiplicar 12 por $100.000, que da $1.200.000; luego debemos obtener el 10% de esta suma (que se puede hacer dividiendo $1.200.000 por 10), lo que nos da la suma de $120.000 que la locataria deberá pagar en concepto de multa por terminar el alquiler de forma anticipada.
El monto de la indemnización fijado por ley es:
La locadora y la locataria pueden acordar por escrito y expresamente compensar, es decir, cancelar recíprocamente sin necesidad de contar con fondos, la obligación de la locataria de pagar la indemnización por terminar la locación anticipadamente con la obligación de la locadora de devolver el depósito de garantía.
Ejemplo: si la indemnización que la locataria debe pagar a la locadora es $150.000 y el depósito de garantía que la locadora debe devolver a la locataria es $100.000 entonces la locadora y la locataria pueden acordar la compensación de sus respectivas obligaciones de pago por $100.000 y, en consecuencia, la locataria debe contar con solo $50.000 para pagar totalmente la indemnización a la locadora.
Por su parte, la locadora debe dar a la locataria un recibo de pago de la indemnización entregada.
Si por el contrato la locataria entregó una suma de dinero en concepto de depósito de garantía cuando lo firmó, entonces la locataria tiene derecho a pedir la devolución del monto del depósito salvo que en el contrato se hubiera acordado lo contrario o que la locadora hubiera utilizado el depósito para pagar reparaciones u otros conceptos que la locataria debe pagar y no canceló.
Si la locadora devuelve el depósito, ya sea su importe total o una parte, entonces la locataria debe darle un recibo de pago.
De haber una parte garante, cuando termina el alquiler automáticamente termina también la garantía, y cada persona y/o entidad que firmó el contrato como garante queda liberada de su obligación de pago frente a la locadora, sin que por ley se necesite firmar un documento para dejar constancia de ello.
Si el contrato fue firmado antes del 29 de diciembre de 2023, la locataria puede terminar el alquiler antes del vencimiento del plazo pactado recién a partir de los 6 meses contados desde la fecha cuando firmó el contrato. Si fue firmado luego de esa fecha, bajo la vigencia del DNU 70/2023, puede terminarlo en cualquier momento, salvo que el contrato diga otra cosa. La terminación anticipada debe ser comunicada a la locadora por carta documento. Luego la locataria debe devolver el inmueble alquilado y, salvo que se cumplan 4 requisitos legales, también debe pagar una indemnización a la locadora.