Contrato de Subalquiler de Vivienda Según DNU

Este Contrato de Subalquiler de Inmueble Residencial puede ser utilizado para documentar la sublocación (en vez de la locación), permanente o temporaria, de una determinada parte (pero no la totalidad) de un inmueble urbano actualmente alquilado, con o sin amoblamiento, para vivienda. Este documento cumple los requisitos del Código Civil y Comercial de la Nación y del Decreto de Necesidad y Urgencia ("DNU") 70/2023.

El subalquiler (o sublocación) implica que la persona que originalmente alquiló una propiedad, denominada locataria o inquilina, alquila a otra persona una parte de dicho inmueble. Así, la locataria del contrato inicial se convierte en "sublocadora", mientras que la persona que pagará un alquiler por esa parte del inmueble que ahora se alquila se denomina "sublocataria".

Si se desea subalquilar una determinada parte de un inmueble locado para ser usada al mismo tiempo o exclusivamente como local comercial, depósito, oficina o consultorio entonces se aplican disposiciones legales diferentes y debe utilizarse un Contrato de Subalquiler de Inmueble Comercial.

Por el contrario, para alquilar para vivienda la totalidad de un inmueble que actualmente no está locado debe utilizarse un Contrato de Alquiler de Vivienda. En cambio, para alquilar como local comercial, depósito, oficina o consultorio la totalidad de un inmueble que actualmente no está locado debe utilizarse un Contrato de Alquiler Comercial.

Partes

Por ley siempre hay al menos dos:

• Sublocadora: Es la persona que actualmente alquila el inmueble como parte locataria y da en sublocación una determinada parte (pero no la totalidad) del mismo a cambio de recibir el alquiler que paga la sublocataria.
• Sublocataria: Es la persona que toma en sublocación una determinada parte del inmueble locado y a cambio paga a la sublocadora el alquiler por dicha parte.

Generalmente también hay una tercera parte:

• Garante: Es cada persona que otorga a favor de la sublocadora una fianza en relación con las obligaciones de pago de la sublocataria.

La parte locadora ("la locadora") del contrato de locación original del inmueble locado ("contrato de locación") con la sublocadora no es parte del contrato de subalquiler y por lo tanto no lo firma.

Validez de la Sublocación

Para que el contrato de subalquiler sea válido se deben dar los siguientes requisitos:

1- Ausencia de prohibición contractual: El contrato de locación no debe prohibir expresamente a la locataria subalquilar una parte determinada del inmueble locado. Tampoco debe prohibir expresamente a la locataria ceder el contrato. De lo contrario, el contrato de locación debe ser modificado por escrito a fin de permitir expresamente la sublocación.

2- Propuesta escrita de sublocación: La locataria debe comunicar una propuesta de sublocación a la locadora enviándole una carta documento o un telegrama o haciéndole entregar por un escribano público un acta notarial. La propuesta debe:

- Expresar la intención de la locataria de dar en sublocación una determinada parte del inmueble locado.

- Individualizar a la potencial sublocataria.

- Indicar el destino para el cual la potencial sublocataria deberá usar la parte que se subalquilará del inmueble locado.

3- Falta de rechazo de la locadora: La locadora no debe rechazar expresamente la propuesta de sublocación dentro de los 10 días corridos después de recibirla. El rechazo debe ser comunicado a la locataria por una carta documento, un telegrama o un acta notarial. Si la locadora no rechaza válidamente la propuesta entonces se considera que la aceptó.

4- Sublocación fiel: El contrato de sublocación debe reflejar los términos de la propuesta de sublocación aceptada por la locadora.

Parte Subalquilada

La parte subalquilada del inmueble locado puede ser cualquiera que sea apta para usarse según el destino acordado, con cualquier tamaño y ubicación dentro del inmueble locado, y tener amoblamiento o no.

No podrá subalquilarse la totalidad del inmueble ya que por ley eso implica una cesión del contrato de locación, que debe documentarse mediante una Cesión de Contrato de Alquiler de Inmueble.

Plazo

La sublocadora y sublocataria acuerdan libremente la duración (o plazo) del contrato de sublocación. A partir del DNU 70/2023 no hay un plazo mínimo para las locaciones de viviendas, por lo que este subalquiler puede durar cualquier plazo y no está supeditado al mínimo legal de la ley anterior que era de 3 años. El único requisito es que el plazo de duración de la sublocación sea más corto que el del contrato de locación del inmueble locado.

Alquiler

Importe

El importe del alquiler puede ser pactado libremente entre las partes. Al no estar alcanzado por las limitaciones que antes existían, el alquiler puede establecerse tanto en Pesos como en Dólares. En este último caso, podrá seleccionarse la posibilidad de que el importe sea pagado en Pesos al tipo de cambio que se elija o que sea pagado exclusivamente en Dólares.

Pago

Las partes pueden pactar libremente la frecuencia con que el alquiler debe ser pagado. Este contrato permite que el mismo sea abonado mensualmente o cada 2, 3, 4, 6 meses o 1 vez por año. La única limitación es que la frecuencia de pago del alquiler no podrá ser inferior a la mensual. El pago del alquiler deberá efectuarse con la frecuencia pactada (mensualmente, cada 2 meses, semestralmente, etc.) y en las fechas de pago establecidas por contrato (por ej. entre el día 5 y 10 de cada mes en que se deba pagar).

El medio de pago será el que se establezca en el contrato y, si fuera en efectivo, el lugar de pago también será acordado entre las partes.

Una vez realizado el pago del alquiler, la locadora debe entregar a la locataria la factura correspondiente.

Ajuste

El ajuste del alquiler dependerá de algunas cuestiones del contrato:

• Alquiler pactado en Pesos: Podrá ajustarse con la periodicidad que pacten las partes y según el índice que seleccionen en el contrato, tales como el IPC (Índice de Precios al Consumidor, es decir, el que indica la inflación mensual), el CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia), la UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) y el SIPM (Sistema de Índices de Precios Mayoristas).
• Alquiler pactado en Dólares: No podrá ajustarse el monto del alquiler expresado en Dólares. Sin embargo, puede seleccionarse la opción de estipularlo en Dólares para ser pagado en Pesos, por lo que la suma en Pesos se ajustará en función de la cotización del Dólar al momento de pago. En caso de que se seleccione la opción de que se deba pagar el alquiler exclusivamente en Dólares, no podrá ajustarse el monto del mismo.

Terminación de la sublocación

Terminación regular

La sublocación termina de manera regular el último día (ya sea hábil o no) del plazo indicado en el contrato. Sin embargo, puede ocurrir que antes de ese día sublocadora y sublocataria acuerden por escrito terminar la sublocación o bien el contrato de sublocación termine de manera automática o voluntaria.

Terminación anticipada

La terminación de la sublocación antes de la fecha de vencimiento de su plazo puede ser:

• Automática: Ocurre si el contrato de locación termina por cualquier causa, como puede ser la venta del inmueble locado o fallecimiento de la locadora o sublocadora (si así lo habían acordado).
• Voluntaria: En general puede ocurrir si la sublocadora o sublocataria por separado deciden terminar el contrato por el incumplimiento de alguna obligación importante de la otra parte (por ejemplo, la falta de pago del alquiler por parte de la sublocataria). A su vez, la sublocataria puede terminar el contrato en cualquier momento, debiendo abonar el 10% de todos los canones locativos restantes desde la fecha de notificación de la rescisión hasta la fecha prevista de finalización del contrato.

¿Cómo utilizar este documento?

Para completar este documento es necesario contar con los siguientes datos e información, entre otros:

• De la sublocadora y sublocataria: Nombre completo y apellido, identificación civil y, si se considera conveniente, correo electrónico.
• De la garante, si hay: Nombre completo y apellido, identificación civil y, si se considera conveniente, correo electrónico.
• Descripción de la parte que se subalquilará del inmueble.
• Del monto del alquiler y el plazo del contrato.
• Del depósito en garantía, si hubiera.

Una vez finalizado este Contrato de Subalquiler de Inmueble Residencial debe ser impreso en papel común en 2 copias originales si será firmado sin una parte garante; en 3 copias originales si el contrato será firmado con una garante; o en 4 copias originales si el contrato será firmado con 2 garantes. Si se hubiera documentado el estado del inmueble en un documento como Anexo, el mismo debe acompañar a cada una de las copias. Luego, todas las copias originales deben ser firmadas con firma manuscrita por la sublocadora, la sublocataria y, en su caso, la garante. Si bien no es obligatorio por ley, es práctica generalizada que todas las firmas sean certificadas por un escribano público.

Alternativamente, puede mantenerse en su versión electrónica y ser firmado por todas las partes correspondientes con su firma digital (pero no electrónica). En caso de que sea impreso, la firma digital no será válida en dicha versión, pero sí mantendrá su vigencia en la versión electrónica.

Por último, la sublocadora deberá entregar a la sublocataria una copia del contrato de locación que ella ha firmado con la locadora.

Legislación Aplicable

Este Contrato de Subalquiler de Inmueble Residencial se rige por las disposiciones del de los artículos 1.187 a 1.216 del Código Civil y Comercial de la Nación y las modificaciones derivadas del Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 de Diciembre de 2023.

¿Cómo modificar el modelo?

Completás un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Podés modificarlo y volver a utilizarlo.