22 de febrero de 2024
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22 de febrero de 2024
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Lo indicado en esta guía es aplicable a todos los contratos de alquiler firmados con anterioridad al 29 de diciembre de 2023. Luego de esa fecha, en que entró en vigencia el Decreto de Necesidad y Urgencia ("DNU") 70/2023, las modificaciones en los inmuebles se rigen por lo que se haya estipulado en el contrato. Si nada se dijo, se rigen por lo que se indica en esta guía.
Primero se precisará el tema de esta guía. Luego se explicará qué se considera una modificación (también llamada "mejora") del inmueble alquilado. A continuación se describirá la clasificación legal de las modificaciones. Por último se indicará cuáles modificaciones deben ser pagadas por la locadora, es decir, quien dio el inmueble en locación, y cuáles debe pagar la locataria, es decir, quien tomó el inmueble en locación.
Esta guía trata sobre las modificaciones hechas a un inmueble urbano que está alquilado para vivienda, oficina/consultorio/estudio profesional o local comercial y las hechas a la parte de un inmueble urbano que está subalquilada con alguna de esas finalidades. En consecuencia, no se tratará sobre las modificaciones realizadas a un inmueble rural (es decir, a un campo o una edificación situada fuera del radio urbano). Además, lo dicho en esta guía en relación con la locataria de un alquiler vale igualmente para la sublocataria de un subalquiler, es decir, quien tomó en subalquiler una parte de un inmueble ya alquilado.
Una "modificación" o "mejora" es cualquier cambio del estado material (interior y/o exterior) del inmueble alquilado respecto del estado material en que se encontraba al comienzo de la locación que es causado por una o varias acciones de la locataria sobre una parte o la totalidad de la construcción del inmueble alquilado y/o del terreno donde está situado.
Se consideran modificaciones, por ejemplo, la reconstrucción de un techo de tejas dañado por un temporal, la instalación de una escalera de metal externa y fija para poder subir con más comodidad al techo del inmueble, la instalación de un cerramiento en el balcón del inmueble y el cambio del material del piso de madera a mosaico. Por el contrario, no se consideran modificaciones, por ejemplo, la pintura del interior o exterior del inmueble, el barnizado de postigos, puertas y otros elementos de madera y el reemplazo de árboles o plantas en el jardín.
No siempre la locataria puede realizar modificaciones en el inmueble alquilado. Para poder hacerlas sin a la vez incumplir el contrato, y así exponerse a que la locadora decida terminarlo anticipadamente, tienen que cumplirse los siguientes requisitos establecidos por ley:
En consecuencia, si el contrato expresamente le permite hacer modificaciones o no incluye una disposición sobre si puede o no puede hacerlas, la locataria puede hacer modificaciones.
Una modificación altera la sustancia del inmueble si cambia su funcionalidad, por ejemplo, de vivienda a comercio o viceversa o de vivienda y comercio a solo vivienda o solo comercio. La alteración de la apariencia es independiente del cambio de la funcionalidad del inmueble, por lo que puede ocurrir tanto cuando el inmueble que sirve únicamente como vivienda pasa de tener un aspecto de estilo mediterráneo a uno de estilo alpino como cuando a una vivienda se le añade un local comercial y el aspecto del inmueble ampliado cambia de un estilo residencial a uno híbrido o claramente comercial.
Legalmente las modificaciones se consideran de 2 clases:
Las modificaciones innecesarias, a su vez, pueden ser:
Una modificación se considera necesaria si la falta de su realización pone en riesgo la construcción del inmueble alquilado o la vida de las personas que ingresan y permanecen en el mismo o de otras personas ajenas (por ej., transeúntes) o de alguna otra manera la ausencia de la modificación vuelve materialmente imposible para la locataria usar y gozar del inmueble de manera acorde con el destino para el cual lo alquiló.
Por ejemplo: el inmueble alquilado es una casa ubicada en una esquina. Como resultado de un choque de autos, uno de ellos es direccionado sobre el jardín delantero (que no está cercado) hasta que se incrusta contra la casa, dañando una pared y el interior de uno de sus ambientes. La reconstrucción, si es realizada por la locataria, es una modificación necesaria porque la locataria razonablemente no puede continuar usando y gozando de la casa conforme al destino como lo venía haciendo hasta que ocurrió el hecho.
Por el contrario, una modificación se considera innecesaria si su realización responde a una apreciación subjetiva de la locataria y exclusiva suya (es decir, no compartida por la locadora) sobre las condiciones materiales que necesita para usar y gozar del inmueble en mayor medida de lo que podría hacerlo si la modificación no se hiciera. Esta clase de modificación puede ser útil (porque facilita el uso y goce del inmueble alquilado) o lujosa (porque aumenta el valor monetario del inmueble alquilado).
Ejemplo 1: el inmueble alquilado es una casa ubicada en una esquina. Para prevenir que, como resultado de algún choque de autos que pudiera ocurrir, uno de ellos sea direccionado sobre el jardín delantero y llegue a incrustarse contra la casa, la locataria decide cercar el jardín con una pared gruesa y alta a fin de que reciba el impacto de un auto en un eventual choque. La construcción de una pared semejante es una modificación útil porque responde a la apreciación subjetiva de la locataria sobre la probabilidad de que por un choque un auto sea direccionado sobre el jardín delantero y se incruste contra la casa. La existencia de la pared no es razonablemente necesaria para que la locataria pueda continuar usando y gozando del inmueble alquilado conforme al destino como lo venía haciendo hasta la construcción de la pared.
Ejemplo 2: el inmueble alquilado es una oficina en un edificio de estilo antiguo. El piso de la oficina es de madera de buena calidad pero cruje cuando los ocupantes y visitantes lo caminan. Además, requiere frecuente encerado. Por esas razones, la locataria decide reemplazar el piso con mosaicos de un diseño especial y térmicos que son importados y realzan la decoración de la oficina. El reemplazo del piso es una modificación lujosa porque responde a la apreciación subjetiva de la locataria sobre el tipo de material que debe tener el piso de la oficina para que sea silencioso y coordine con la decoración del lugar. El piso de mosaico semejante no es razonablemente necesario para que la locataria pueda continuar usando y gozando del inmueble alquilado conforme al destino como lo venía haciendo hasta el cambio de piso.
Salvo que el contrato disponga de otra manera (lo que sería inusual), la locataria está obligada a pagar las modificaciones innecesarias, ya sean útiles o lujosas. Por esta razón, no tiene obligación de dejarlas hechas en el inmueble y, al terminar el contrato por cualquier causa que sea y encontrarse obligada a devolver el inmueble, la locataria puede, a su costa, quitar o hacer quitar las modificaciones innecesarias que hizo siempre y cuando finalmente el inmueble tenga por lo menos el mismo estado material (interno y externo) que tenía al comienzo de la locación.
Salvo que el contrato disponga de otra manera (lo que sería inusual), la locataria no debe pagar ninguna modificación necesaria ya que por ley las modificaciones necesarias deben ser pagadas por la locadora. De llegar la locataria a pagar una modificación necesaria (debido, por ejemplo, a una reparación imprevista y urgente) entonces después tiene derecho a pedir a la locadora que le reembolse el gasto documentado en que la locataria incurrió para hacer la modificación necesaria que sea.
En un inmueble urbano alquilado para vivienda, oficina o local comercial la locataria puede realizar modificaciones si el contrato no se lo prohíbe expresamente, las modificaciones no cambian la sustancia ni la apariencia del inmueble y la locataria las hace antes de encontrarse obligada a devolver el inmueble a la locadora por la causa que sea. De poder realizar válidamente modificaciones, la locataria puede optar por hacer una modificación necesaria, útil o lujosa. Sin embargo, la locataria puede pedir a la locadora el reembolso del costo únicamente de las modificaciones necesarias, no así del costo de las modificaciones útiles o lujosas, el cual debe ser pagado por la locataria exclusivamente. Salvo que el contrato disponga de otra manera, el valor de las modificaciones útiles o lujosas queda para beneficio de la locadora si la locataria, a su costa, no las quita o hace quitar del inmueble cuando debe devolverlo al finalizar la locación por cualquier causa que sea.