ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้อย่างไร?

การเลิกสัญญาเช่าล้วนมักเป็นเหตุการณ์ที่ไม่พึงประสงค์ของคู่สัญญา (เช่น ผู้ให้เช่าและผู้เช่า) ไม่ว่าจะอยู่ในฐานะผู้บอกเลิกสัญญา หรือฝ่ายผู้ถูกบอกเลิกสัญญาก็ตาม และไม่ว่าสิ่งปลูกสร้างที่เช่านั้นจะเป็นสิ่งปลูกสร้างต่างๆ เช่น

สิ่งปลูกสร้างตามสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย เช่น บ้าน ห้องชุด ห้องอยู่อาศัย อพาร์ตเม้นท์ แฟลต
สิ่งปลูกสร้างตามสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ เช่น ที่ดิน อาคารพาณิชย์ สำนักงาน คลังสินค้า พื้นที่ร้านค้า หรือ
สิ่งปลูกสร้างต่างๆ ตามสัญญาเช่าช่วง

ทั้งนี้ เนื่องจากการเลิกสัญญาเช่าอาจก่อให้เกิดภาระหรือความเสียหายต่อคู่สัญญาไม่ว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง หรือทั้ง 2 ฝ่าย เช่น

ผู้ให้เช่าต้องหาผู้เช่ารายใหม่
ผู้ให้เช่าขาดรายได้จากค่าเช่าในขณะที่ยังไม่สามารถหาผู้เช่ารายใหม่ได้
ผู้เช่าต้องหาสถานที่เช่าใหม่เพื่อใช้ประโยชน์ (เช่น อยู่อาศัย ประกอบกิจการ)
ผู้เช่าอาจมีค่าใช้จ่ายในการขนย้ายทรัพย์สินต่างๆ ของผู้เช่า
ผู้เช่าอาจมีค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมสถานที่เช่าเดิมและสถานที่เช่าใหม่

การบอกเลิกสัญญา คืออะไร

การบอกเลิกสัญญา คือ การที่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีสิทธิสามารถบอกเลิกสัญญาได้ฝ่ายเดียวเพียงลำพังโดยที่ไม่ต้องได้รับความยินยอมหรือความเห็นชอบจากคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่ง ดังนั้น การที่ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่า คือการที่ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าหรือสิ้นสุดสัญญาเช่าได้เพียงฝ่ายเดียวลำพัง โดยที่ไม่ต้องได้รับความยินยอมหรือความเห็นชอบจากผู้ให้เช่า

ทั้งนี้ ผู้เช่าอาจมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าดังกล่าวได้ตามเงื่อนไขของสัญญาเช่าหรือตามกฎหมายที่กำหนดไว้ที่ให้สิทธิผู้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าได้เพียงฝ่ายเดียวลำพัง รวมถึงไม่ถือเป็นการผิดสัญญาเช่าของผู้เช่าอีกด้วยแม้จะยังไม่ครบกำหนดระยะเวลาการเช่าตามสัญญาเช่าฉบับดังกล่าว

ปัญหาและสาเหตุ

การที่ผู้เช่าต้องการจะบอกเลิกสัญญาเช่านั้น ผู้เช่าอาจมีเหตุผลความจำเป็นที่จะต้องบอกเลิกสัญญาเช่า โดยอาจมีปัญหาและสาเหตุที่หลากหลายและแตกต่างกันไปในแต่ละกรณีๆ เช่น

(ก) กรณีเกิดจากความผิดของผู้ให้เช่า

ในกรณีการบอกเลิกสัญญาเช่าเกิดจากความผิดของผู้ให้เช่า อาจเป็นกรณีที่ผู้ให้เช่าปฏิบัติผิดหน้าที่ของผู้ให้เช่าตามที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าและ/หรือในกฎหมาย เช่น

ผู้ให้เช่าก่อกวน หรือขัดขวางการใช้ประโยชน์และ/หรือการครอบครองสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าของผู้เช่าเกินสมควร
ผู้ให้เช่าส่งมอบสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าซึ่งมีสภาพไม่เหมาะแก่การที่ผู้เช่าจะใช้ประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ที่เช่า
ผู้ให้เช่าไม่ยอมจัดการซ่อมแซมความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นตามปกติซึ่งเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่า

(ข) กรณีที่ไม่ใช่ความผิดของคู่สัญญา

ในกรณีการบอกเลิกสัญญาเช่าไม่ได้เกิดจากความผิดของคู่สัญญา อาจเป็นกรณีที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าและ/หรือในกฎหมาย ให้ในกรณีเช่นนี้ผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ เช่น

ข้อสัญญาที่กำหนดให้สิทธิผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้โดยฝ่ายเดียว โดยที่ไม่ต้องมีการปฏิบัติผิดสัญญาของผู้ให้เช่า
เกิดอุบัติเหตุซึ่งไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า หรือเหตุสุดวิสัยแก่สิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าทำให้ผู้เช่าไม่สามารถใช้ประโยชน์สิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่านั้นได้ตามวัตถุประสงค์การเช่า (เช่น ถูกเวนคืนโดยรัฐบาล หรือถูกน้ำท่วม/ไฟไหม้)

(ค) กรณีเกิดจากเหตุผลความจำเป็นของผู้เช่าเอง

ในกรณีที่การเลิกสัญญาเช่าเกิดจากเหตุผลความจำเป็นของผู้เช่าเอง เช่น

ผู้เช่าย้ายสถานที่ทำงานจึงจำเป็นต้องย้ายสถานที่อยู่อาศัยใหม่ โดยการหาสถานที่เช่าใหม่ที่อยู่ใกล้กับที่ทำงานใหม่
ผู้เช่าย้ายสถานที่ตั้งของสถานประกอบการใหม่ เนื่องจากมีทำเลที่ดีกว่า

สิทธิการบอกเลิกสัญญาของผู้เช่า

เมื่อผู้เช่าทราบถึงข้อเท็จจริงอันเป็นปัญหาและสาเหตุที่ต้องการจะบอกเลิกสัญญาเช่าฉบับดังกล่าวแล้ว ผู้เช่าควรตรวจสอบข้อเท็จจริง และสิทธิในการบอกเลิกสัญญาที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าดังกล่าว และ/หรือกฎหมายเกี่ยวกับการเช่าว่าในการบอกเลิกสัญญาเช่าในกรณีปัญหาและสาเหตุนั้น มีหลักเกณฑ์ ขั้นตอน ระยะเวลา และเงื่อนไขในการใช้สิทธิเลิกสัญญา อย่างไร เช่น

สิทธิในการบอกเลิกสัญญาที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า

ในกรณีที่ผู้ให้เช่าปฏิบัติผิดสัญญาทั่วไป (เช่น ไม่ยอมจัดการซ่อมแซมความชำรุดบกพร่องของสถานที่เช่า) ในสัญญาเช่าอาจกำหนดให้ผู้เช่าต้องมีการบอกกล่าวตักเตือนเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังผู้ให้เช่าให้แก้ไขก่อนระยะเวลาหนึ่ง หากยังไม่ได้รับการแก้ไขภายในระยะเวลาดังกล่าว ผู้เช่าจึงจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญา และสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าดังกล่าวได้

ในกรณีที่ผู้ให้เช่าปฏิบัติผิดสัญญาร้ายแรงหรือในสาระสำคัญ (เช่น ผู้ให้เช่าขวางการใช้ประโยชน์และการครอบครองสถานที่เช่า) ในสัญญาเช่าอาจกำหนดให้ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้เลยในทันทีโดยการบอกกล่าวเลิกสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรแก่ผู้ให้เช่าทราบ

ในกรณีที่เกิดเหตุการณ์หรือเงื่อนไขอื่นๆ ที่กำหนดไว้ในสัญญา ในสัญญาเช่าอาจกำหนดให้ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้โดยการบอกกล่าวเลิกสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรแก่ผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้า หากเกิดเหตุการณ์หรือเป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนด

ในกรณีที่มีข้อตกลงในสัญญาเช่าที่กำหนดให้สิทธิผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้โดยฝ่ายเดียวเพียงลำพัง เช่น ข้อตกลงที่ให้ผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าเมื่อใดก็ได้ โดยที่ไม่ต้องมีการปฏิบัติผิดสัญญาของผู้ให้เช่า หรือโดยที่ไม่ต้องเกิดเหตุการณ์หรือเงื่อนไขใดๆ

ในกรณีที่ในสัญญาเช่ากำหนดให้ผู้เช่าต้องมีการบอกกล่าวตักเตือนเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังผู้ให้เช่าให้แก้ไขก่อนระยะเวลาหนึ่งเพื่อให้โอกาสผู้ให้เช่าได้ดำเนินการแก้ไขปรับปรุง ผู้เช่าอาจจัดทำหนังสือบอกกล่าวการปฏิบัติผิดสัญญา เพื่อเป็นการบอกกล่าวตักเตือนเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังผู้ให้เช่า

สิทธิในการบอกเลิกสัญญาที่กำหนดไว้ในกฎหมายเกี่ยวกับการเช่า

ในกรณีที่สถานที่เช่าหรือสิ่งปลูกสร้างที่เช่าเกิดความเสียหายจนทำให้ผู้เช่าไม่สามารถใช้ประโยชน์สถานที่เช่าหรือสิ่งปลูกสร้างที่เช่านั้นได้ตามวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่า ในกรณีเช่นนี้ กฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กำหนดให้ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าฉบับดังกล่าวได้

ในกรณีที่สัญญาเช่าไม่ได้มีการกำหนดระยะเวลาการเช่าเอาไว้ ในกรณีเช่นนี้ กฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กำหนดให้คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ โดยบอกกล่าวให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งทราบล่วงหน้า 1 คราวการชำระค่าเช่า (เช่น ชำระค่าเช่าเป็นเป็นรายเดือน ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า 1 เดือน) แต่ไม่จำเป็นต้องเกิน 2 เดือน (เช่น ชำระค่าเช่าเป็นรายปี ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าไม่เกิน 2 เดือน)

ในกรณีการเช่าสิ่งปลูกสร้างกับผู้ประกอบธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา และสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาการเช่า ในกรณีเช่นนี้ กฎหมายดังกล่าวกำหนดให้ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาดังกล่าวได้ก่อนกำหนด อย่างไรก็ดี กฎหมายดังกล่าวก็ยังกำหนดเงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาเอาไว้ ดังต่อไปนี้

ผู้เช่าต้องพักอาศัยมาแล้วไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของระยะเวลาการเช่าตามสัญญาเช่า
ผู้เช่าต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือให้ผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน
ผู้เช่าต้องไม่ผิดนัดค้างชำระค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ

ผู้ใช้งานอาจศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการเช่าสิ่งปลูกสร้างกับผู้ประกอบธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยตาม ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ได้ที่คู่มือทางกฎหมาย: ข้อจำกัดในการให้เช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย และคู่มือทางกฎหมาย: สัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์และสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัย มีข้อแตกต่างกันอย่างไรบนเว็บไซต์ของเรา

การดำเนินการบอกเลิกสัญญาเช่า

เมื่อผู้เช่าได้ตรวจสอบถึงสิทธิในการบอกเลิกสัญญาตามสัญญาเช่าแล้ว รวมถึงดำเนินการต่างๆ ตามเงื่อนไขที่สัญญาเช่าและ/หรือกฎหมายกำหนดอันก่อให้เกิดสิทธิในการบอกเลิกสัญญาแล้ว (ถ้ามี) เช่น การส่งหนังสือบอกกล่าวการปฏิบัติผิดสัญญา ผู้เช่าอาจดำเนินการบอกเลิกสัญญาได้เพียงฝ่ายเดียวลำพัง โดยที่

ผู้เช่าควรส่งคำบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษรแสดงเจตนาที่จะบอกเลิกสัญญาไปยังผู้ให้เช่า เพื่อให้ผู้ให้เช่ารับทราบถึงการแสดงเจตนาดังกล่าวและเพื่อให้การบอกเลิกสัญญาเช่านั้นมีผลบังคับใช้
ผู้เช่าที่จะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาจจัดทำหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาซึ่งเป็นคำบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษรแสดงเจตนาที่จะบอกเลิกสัญญาไปยังคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งตามวิธีการและที่อยู่ของคู่สัญญาในการส่งคำบอกกล่าวที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า

ในกรณีที่ ผู้เช่าได้ตรวจสอบข้อเท็จจริง และสิทธิในการบอกเลิกสัญญาตามสัญญาเช่าและ/หรือตามกฎหมายแล้ว แต่ไม่ปรากฏว่าผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้เพียงฝ่ายเดียวลำพัง ผู้เช่าอาจเจรจากับผู้ให้เช่าเพื่อตกลงร่วมกันขอเลิกสัญญาเช่าฉบับดังกล่าว ในกรณีเช่นนี้ คู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่ายอาจจัดทำบันทึกข้อตกลงเลิกสัญญาซึ่งเป็นบันทึกข้อตกลงลายลักษณ์อักษร ลงนามโดยคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย และแนบเก็บไว้กับสัญญาเช่าที่คู่สัญญาตกลงกันที่จะเลิกเพื่อการตกลงร่วมกันเลิกสัญญาเช่า และเพื่อใช้ในการอ้างอิงในอนาคต

หลังจากการเลิกสัญญาเช่า

เมื่อผู้เช่าได้บอกเลิกสัญญาสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่าอาจมีข้อพิจารณาภายหลังจากการบอกเลิกสัญญาเช่ามีผลบังคับใช้แล้ว ดังต่อไปนี้

(ก) เงินประกันการเช่า และความเสียหาย (ถ้ามี)

ในกรณีที่ผู้เช่าได้วางหลักประกันการเช่าเอาไว้เป็นหลักประกันการปฏิบัติตามสัญญาเช่า หรือเพื่อเป็นประกันความเสียหายต่อสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่า (เช่น เงินประกันความเสียหาย) ในกรณีที่มีความเสียหาย ผู้ให้เช่าอาจมีสิทธิริบหรือหักหลักประกันดังกล่าวได้ตามหลักเกณฑ์ อัตรา และเงื่อนไขตามที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า

อย่างไรก็ดี ในกรณีสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัย หากผู้ให้เช่าเป็นผู้ประกอบธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา และผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา การเรียกวางเงินประกันการเช่า รวมถึงการบังคับเอาหลักประกันดังกล่าวจะต้องเป็นไปตาม หรือไม่ต่ำกว่าที่ประกาศได้กำหนดไว้ ทั้งนี้ เพื่อคุ้มครองผู้เช่าที่มักถูกผู้ให้เช่าที่เป็นผู้ประกอบการเอาเปรียบ

ในกรณีที่ผู้ให้เช่าจะบังคับหลักประกันการเช่า คู่สัญญาอาจอ้างอิงสภาพสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าตามบันทึกการตรวจรับสภาพสิ่งปลูกสร้างที่เช่าที่คู่สัญญาได้จัดทำร่วมกันในวันที่ผู้เช่ารับมอบสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าจากผู้ให้เช่ากับสภาพสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่า ณ วันที่ผู้เช่าส่งมอบสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าคืนแก่ผู้ให้เช่า ว่ามีความเสียหาย ชำรุดบกพร่องเพิ่มเติม หรือไม่ อย่างไร

(ข) การเรียกร้องค่าเสียหายจากผู้ให้เช่า

ในกรณีที่ปัญหาและสาเหตุที่ผู้เช่าต้องบอกเลิกสัญญาเกิดขึ้นจากความผิดของผู้ให้เช่า (เช่น ผู้ให้เช่าปฏิบัติผิดหน้าที่ของผู้ให้เช่าตามสัญญาและ/หรือตามกฎหมาย) ผู้เช่าอาจพิจารณาเรียกร้องให้ผู้ให้เช่าชดเชยความเสียหายที่เกิดขึ้นแก่ผู้เช่าได้

ในกรณีเช่นนี้ ผู้เช่าอาจเรียกร้องค่าเสียหายจากผู้ให้เช่าโดยระบุรายละเอียดความเสียหายและจำนวนเงินไว้ใน หนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาซึ่งส่งให้แก่ผู้ให้เช่าในคราวเดียวกันด้วยก็ได้

(ค) การย้ายออกจากสถานที่เช่า

เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว ผู้เช่าย่อมต้องมีหน้าที่ย้ายออกจากสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า

สรุป

การบอกเลิกสัญญาเช่าโดยผู้เช่านั้นล้วนมีสาเหตุ ปัญหา และความจำเป็นไม่ว่าจากคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง ซึ่งการเลิกสัญญาอาจเป็นหนทางสุดท้ายที่คู่สัญญาประสงค์จะให้เกิดขึ้น เนื่องจากเมื่อเลิกสัญญาแล้วย่อมจะต้องเกิดปัญหาอย่างอื่นเพิ่มเติมตามที่ได้อธิบายไว้ข้างต้น ก่อนที่จะเลิกสัญญา คู่สัญญาจึงควรพยายามเจรจา พูดคุย ประนีประนอม ร่วมกันแก้ไขสาเหตุ ปัญหา และความจำเป็นดังกล่าวก่อน

อย่างไรก็ดี หากผู้เช่าพิจารณาและตัดสินใจดีแล้วว่าการเลิกสัญญาเช่าอาจเป็นทางออกที่ดีที่สุดในสถานการณ์นั้นๆ ของคู่สัญญา ผู้เช่าก็อาจบอกเลิกสัญญาโดยอาจดำเนินการและพิจารณาตามข้อพิจารณาในคู่มือทางกฎหมายฉบับนี้เพื่อหลีกเลี่ยงหรือป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในภายหลังได้