Wezwanie do uiszczenia zaległego czynszu

Wezwanie do uiszczenia zaległego czynszu to dokument, który właściciel lokalu (wynajmujący) kieruje do osoby, która mieszka w jego lokalu na podstawie umowy najmu (najemcy), w celu upomnienia go, gdy ten ostatni nie zapłacił w wymaganym czasie opłat za czynsz oraz innych płatności, wynikających z umowy najmu. Brak zapłaty, we wskazanym terminie, może spowodować rozpoczęcie naliczania odsetek, od wymagalnej kwoty. Ponadto, w razie braku reakcji ze strony najemcy, wynajmujący może skierować pozew do sądu o zapłatę zaległości. Wezwanie dotyczy zarówno zaległego czynszu za najem lokalu mieszkalnego, najem okazjonalny, jak też najem lokalu użytkowego.

Przez lokal mieszkalny rozumie się lokal, który najemca zajmuje w celach mieszkaniowych. W razie najmu lokalu mieszkalnego najemca został otoczony szczególną ochroną z mocy prawa. Poza koniecznością zwrotu zaległości, właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę najmu, po wezwaniu najemcy do uregulowania zaległości za co najmniej 3 okresy płatności, w terminie miesiąca (art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego).

Przez lokal użytkowy rozumie się lokal, w którym najemca prowadzi swoją działalność np. lokal sklepowy, lokal produkcyjny, lokal magazynowy, siedzibę firmy itd. Poza koniecznością zwrotu zaległości, właściciel lokalu może rozwiązać umowę najmu w trybie natychmiastowym wyznaczając najemcy dodatkowy termin 1 miesiąca na zapłacenie wymaganej kwoty (art. 687 Kodeksu Cywilnego).

Przedawnienie roszczenia:

Przedawnienie oznacza, że mimo istnienia długu, dłużnik nie musi już go spełnić, bo wierzyciel domaga się go za późno. Terminy przedawnienia wynikają z ustawy i nie mogą być zmieniane przez strony umowy. Przedawnienie roszczenia o zaległy czynsz następuje po 3 latach od wymagalności czynszu, na koniec roku kalendarzowego (art. 118 Kodeksu Cywilnego) np. roszczenie, które nie zostało zapłacone w maju 2022 r. przedawni się 31 grudnia 2025 r. Oznacza to że próba uzyskania zaległości, które są starsze niż 3 lata, może okazać się bezskuteczna, gdyż dłużnik posłuży się zarzutem przedawnienia tego roszczenia, co zwalnia nawet sąd z możliwości orzeczenia nakazu zapłaty zaległości na rzecz wynajmującego.

Wezwanie do uiszczenia zaległego czynszu jest możliwe tylko wobec płatności, które stały się wymagalne w okresie wcześniejszym niż 3 lata, gdyż po 3 latach roszczenie ulega przedawnieniu.

Jak korzystać z dokumentu?

W razie powstania zaległości z płatnością czynszu należy zacząć od rozmowy z najemcą. Jeśli nie przyniesie ona rezultatu, wysyła się do najemcy niniejsze wezwanie do zapłaty, które jest zapowiedzią ewentualnego postępowania sądowego (w razie braku dokonania płatności). Czasem samo otrzymanie wezwania przedsądowego wystarczy, by skłonić najemcę do uiszczenia zaległych zobowiązań. Jeżeli po wezwaniu najemca nadal nie reguluje zaległości, dochodzi się ich na drodze sądowej.

Wezwanie do zapłaty zaległego czynszu najmu powinno zawierać:

• oznaczenie właściciela lokalu;
• oznaczenie najemcy;
• wskazanie okresu zaległości oraz wynikającej z tego kwoty razem z odsetkami (obecnie wynoszą one 11,25 % w skali roku – są one zmienne, zależą od stopy referencyjnej, ustalanej przez Narodowy Bank Polski);
• wskazanie terminu, do którego najemca powinien zapłacić zaległy czynsz;
• określenie rygoru skierowania sprawy do właściwego sądu w razie braku dokonania wpłaty w terminie;
• numer konta wynajmującego, na który powinna nastąpić wpłata;
• odręczny podpis wynajmującego.

Adresatem wezwania może być każda osoba pełnoletnia, która mieszka na stałe z najemcą lokalu, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na jego utrzymaniu, którzy nie są w stanie
utrzymać się samodzielnie (art. 688¹ Kodeksu Cywilnego). Może to więc być zarówno małżonek, jak i niespokrewniona współlokatorka.

Dokument należy wypełnić zgodnie z pytaniami znajdującymi się po lewej stronie formularza, następnie wydrukować i podpisać odręcznie. Wezwanie należy wysłać listem poleconym, gdyż dowód takiego wysłania (jak również kopia wezwania do zapłaty) stanowią załączniki do pozwu o zapłatę, które kieruje się do sądu w sytuacji, gdy najemca nie spłacił dłużnej sumy, mimo otrzymania wezwania. W dniu doręczenia wezwania najemcy rozpoczyna bieg termin do zapłaty, wskazany w wezwaniu. Upływ wskazanego w wezwaniu terminu może rozpocząć naliczanie odsetek od wymagalnej kwoty - decyzję o naliczaniu odsetek podejmuje wynajmujący.

Brak reakcji ze strony najemcy po otrzymaniu wezwania do zapłaty oznacza, że wynajmujący może wystąpić z pozwem do sądu o zapłatę zaległości. Jeśli sąd przychyli się do wniosku właściciela mieszkania, strona pozwana ma 2 tygodnie na wniesienie sprzeciwu. Po tym czasie wyrok staje się prawomocny. Wynajmujący powinien wówczas wystąpić do sądu o nadanie wyrokowi klauzuli wykonawczości (wówczas wyrok stanie się tytułem wykonawczym), a następnie udać się do komornika, który zajmie się egzekucją wyroku. Jeśli najemca lokalu nie jest w stanie spłacić egzekwowanych przez komornika należności, komornik może wziąć w zastaw rzeczy wniesione do wynajmowanego lokalu. Nie mogą to być jednak przedmioty niezbędne do pracy, nauki, wykonywania praktyk religijnych czy życia codziennego, a także przedmioty, które mają dla lokatora szczególną wartość, a ich sprzedaż byłaby nieopłacalna.

Wezwanie do uiszczenia zaległego czynszu nie jest jednoznaczne z eksmisją najemcy.

Podstawa prawna:

Podstawą prawną wezwania dłużnika do spełnienia zaległego świadczenia jest art. 476 Kodeksu Cywilnego.

Konsekwencje zalegania z płatnością czynszu za najem lokalu mieszkalnego reguluje art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego.

Konsekwencje zalegania z płatnością czynszu za najem lokalu użytkowego reguluje art. 687 Kodeksu Cywilnego.

Jak edytować wzór:

Wypełnij formularz. Dokument jest redagowany na Twoich oczach w miarę podawania odpowiedzi.

Po zakończeniu, otrzymujesz go w formacie Word i PDF. Możesz go edytować i wykorzystać ponownie.