Umowa dzierżawy

Co to jest umowa dzierżawy?

Umowa dzierżawy to dokument w ramach którego właściciel gruntu (wydzierżawiający) zobowiązuje się oddać dzierżawcy grunt do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się płacić czynsz, użytkować dzierżawiony grunt, w tym pobierać pożytki. Obowiązkiem dzierżawcy jest również opłacanie podatku rolnego.

Jakie istnieją rodzaje umowy dzierżawy?

Wyróżnia się następujące rodzaje umowy dzierżawy:

• umowa dzierżawy gruntów rolnych - dotyczy nieruchomości, które mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej, zwierzęcej, ogrodniczej, sadowniczej i rybnej;
• umowa dzierżawy gruntu pod budowę farmy fotowoltaicznej - dotyczy nieużytku, wyłączonego z produkcji rolnej, który nie powinien być zacieniony przez budynki, drzewa lub inne obiekty. Powinien być oddalony o co najmniej 200 m od linii energetycznej średniego napięcia oraz 50 m od budynków lub innych urządzeń, które przekraczają lub są równe wysokości 10 m. Powinien mieć wydzieloną drogę dojazdową lub ustanowioną służebność drogi koniecznej. Na tym nieużytku powstanie instalacja fotowoltaiczna. Instalacja fotowoltaiczna to system urządzeń, przy udziale których produkowana jest energia elektryczna z energii promieniowania słonecznego.
• umowa dzierżawy działki rekreacyjnej - dotyczy gruntu, wykorzystywanego jako obszar rekreacyjny i wypoczynkowy, który nie może służyć do budowy domu całorocznego. Zwykle stanowi on teren rodzinnych ogrodów działkowych (ROD).

Jaka jest różnica pomiędzy umową dzierżawy a umową najmu lokalu?

Zarówno umowa dzierżawy, jak i umowa najmu lokalu mieszkalnego bądź użytkowego dotyczą oddania drugiej stronie nieruchomości do używania w zamian za płatność umówionego czynszu.

Główna różnica polega na tym, że umowa dzierżawy dotyczy gruntów, przynoszących ze swej natury lub przeznaczenia pożytki (np. plony rolne), które będą pobierane przez dzierżawcę. Natomiast umowa najmu lokalu dotyczy oddania do używania lokalu, który co do zasady nie przynosi najemcy pożytków.

Czy sporządzenie umowy dzierżawy jest obowiązkowe?

Tak. Sporządzenie umowy dzierżawy jest obowiązkowe, jeśli umowa dzierżawy jest zawarta na czas określony, dłuższy niż rok. W tym celu, należy wydrukować umowę. Każda ze stron składa na umowie swoje odręczne podpisy oraz zachowuje po 1 egzemplarzu odręcznie podpisanej umowy we własnej dokumentacji. Taki sam skutek odniesie zawarcie umowy w formie elektronicznej, podpisanej za pomocą kwalifikowanych podpisów elektronicznych stron.

Natomiast sporządzenie umowy dzierżawy na czas nieokreślony lub na czas określony, nieprzekraczający roku, nie wymaga dla swojej ważności formy pisemnej. Jednakże zaleca się jej sporządzenie co najmniej w formie dokumentowej. W tym celu wystarczy wysłać wypełniony dokument w postaci elektronicznej (np. e-mailem) drugiej stronie umowy, która powinna zaakceptować otrzymaną umowę.

Dodatkowo, umowy dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę są zwykle zawierane na piśmie z datą pewną. Oznacza to, że datę podpisania umowy potwierdza notariusz. W tym celu strony składają odręczne podpisy pod umową w obecności notariusza, który również składa swój podpis obok daty podpisania umowy, potwierdzając tym samym zawarcie umowy w tym dniu.

Co to są pożytki gruntów rolnych?

Pożytkami gruntów rolnych są jego płody (owoce) i inne odłączone od niego części składowe (np. piasek z działki), jeśli według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z gruntu.

Dzierżawca, użytkując grunt w ramach umowy dzierżawy, będzie pobierać z niego pożytki oraz płacić podatek rolny.

Co to jest kaucja?

Kaucja to opłata, jaką dzierżawca przekazuje wydzierżawiającemu w wyniku zawarcia umowy dzierżawy. Stanowi ona zabezpieczenie ewentualnych roszczeń wydzierżawiającego z tytułu dzierżawy. Wysokość kaucji nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu. Zwyczajowo wynosi ona równowartość jednomiesięcznego czynszu.

Jeśli po zakończeniu umowy dzierżawy wydzierżawiający zauważyłby, że grunt ma widoczne szkody, które nie wynikają z normalnej eksploatacji lub dzierżawca nie uiścił wszystkich wymaganych opłat za dzierżawę w okresie trwania umowy, wydzierżawiający może potrącić z kaucji wymaganą sumę pieniędzy. Jeśli dzierżawa przebiegła bez zakłóceń, bez szkód, bez zaległości pieniężnych, kaucja zostanie zwrócona dzierżawcy w całości.

Jakie są wymagania przed zawarciem umowy dzierżawy?

Przed zawarciem umowy dzierżawy warto zlecić wykonanie wyceny gruntu poprzez operat szacunkowy.

Operat szacunkowy zawiera informacje istotne przy dokonywaniu wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego – opis gruntu pod względem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym. Znajdują się tam również informacje o podstawach prawnych i uwarunkowaniach dla poszczególnych czynności i zagospodarowania przestrzennego.

Kto może zawrzeć umowę dzierżawy?

Stroną umowy dzierżawy, zarówno po stronie dzierżawcy, jak i wydzierżawiającego, może być:

• każda osoba (np. Pan Jan Kowalski czy Pani Maria Nowak) lub
• każdy podmiot zorganizowany (np. spółka z o.o., P.S.A., stowarzyszenie, fundacja, spółka cywilna, spółka jawna, spółka komandytowa, przedsiębiorcy indywidualni, podmioty publiczne).

Co należy zrobić po sporządzeniu umowy dzierżawy?

Jeśli strony chciałyby zawrzeć umowę terminową na czas dłuższy niż rok, wymaga się zawarcia umowy w formie pisemnej. W tym celu umowa powinna zostać wydrukowana i obie strony umowy powinny złożyć na niej swoje odręczne podpisy. Każda ze stron powinna zachować po jednym egzemplarzu odręcznie podpisanej umowy we własnej dokumentacji. Taki sam skutek odniesie zawarcie umowy w formie elektronicznej, podpisanej za pomocą kwalifikowanych podpisów elektronicznych stron.

Umowa bezterminowa lub nieprzekraczająca roku nie wymaga dla swojej ważności formy pisemnej. Jednakże zaleca się jej sporządzenie co najmniej w formie dokumentowej. Umowa może być sporządzona w formie e-maila z podpisem elektronicznym, w formie e-maila bez podpisu elektronicznego lub innej dostępnej aplikacji, umożliwiającej wymianę dokumentów. W celu zachowania formy dokumentowej wystarczy wysłać wypełniony dokument w formie elektronicznej drugiej stronie umowy, która powinna zaakceptować otrzymaną umowę.

Umowy dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę są zwykle zawierane na piśmie z datą pewną. Zawarcie umowy z datą pewną oznacza, że datę podpisania umowy potwierdza notariusz. W tym celu strony składają odręczny podpis pod umową w obecności notariusza, który również składa swój podpis obok daty podpisania umowy, potwierdzając jednocześnie fakt zawarcia umowy w tym dniu.

Po zakończeniu okresu dzierżawy, dzierżawca musi zwrócić grunt w takim stanie, w jakim go otrzymał. Dzierżawca może na czas użytkowania ulepszać dzierżawiony grunt. Decyzję w kwestii zatrzymania lub pozbycia się wprowadzonych ulepszeń podejmuje wydzierżawiający - może on zapłacić dzierżawcy za dokonane zmiany lub zażądać od niego, aby niezwłocznie je usunął.

Czy konieczne jest notarialne poświadczenie umowy dzierżawy?

Nie wymaga się zawarcia umowy dzierżawy w formie aktu notarialnego. Jedynie umowy dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę zawiera się zwykle na piśmie z datą pewną. Oznacza to, że datę podpisania umowy potwierdza notariusz. W tym celu strony składają odręczne podpisy pod umową w obecności notariusza, który również składa swój podpis obok daty podpisania umowy, potwierdzając tym samym zawarcie umowy w tym dniu.

Pozostałe umowy dzierżawy nie wymagają wizyty u notariusza.

Jakie koszty wiążą się z finalizacją umowy dzierżawy?

W większości sytuacji brak kosztów finalizacji umowy dzierżawy. Nie wymaga się formy notarialnej - brak kosztów taksy notarialnej. Nie wymaga się również rejestracji umowy dzierżawy - wobec tego brak opłat rejestracyjnych.

Jedynie umowy dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę wymagają udania się do notariusza, w celu potwierdzenia przez notariusza daty podpisania umowy - w związku z tym strony tej umowy poniosą koszty taksy notarialnej za poświadczenie daty zawarcia umowy.

Co powinna zawierać umowa dzierżawy?

W umowie dzierżawy powinny znaleźć się następujące elementy:

• oznaczenie stron umowy (właściciela gruntu oraz dzierżawcy);
• opisanie, jakiego gruntu dotyczy umowa i zawarcie obowiązków stron;
• określenie terminu przekazania gruntu;
• określenie czasu trwania umowy;
• określenie kwoty czynszu dzierżawnego i terminu jego uiszczania;
• (jeśli dotyczy) wysokość kaucji;
• okres wypowiedzenia umowy;
• podpisy stron.

Jakie przepisy znajdują zastosowanie do umowy dzierżawy?

Umowa dzierżawy jest uregulowana w art. 693 i nast. Kodeksu Cywilnego.

Jak edytować wzór?

Wypełnij formularz. Dokument jest redagowany na Twoich oczach w miarę podawania odpowiedzi.

Po zakończeniu, otrzymujesz go w formacie Word i PDF. Możesz go edytować i wykorzystać ponownie.