16 de enero de 2024
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Un contrato de arrendamiento es un documento que se celebra cuando la persona que es dueña de un inmueble (arrendador) cede temporalmente su uso a alguien más a cambio de una renta, para que esta persona (arrendatario) lo utilice según se haya establecido en el contrato, por ejemplo: para habitarlo, o establecer un comercio.
Como toda relación contractual, la relación entre un arrendador y un arrendatario no está exenta de problemas, de los cuales, uno de los más comunes es el retraso o la falta de pago de la renta.
En esta guía se expondrán las opciones más comunes con las que cuenta el arrendador para recuperar el monto de las rentas, o bien recuperar la posesión del inmueble que se rentó.
El contenido de esta guía es aplicable a cualquier contrato de arrendamiento, por ejemplo: a un contrato de arrendamiento de casa habitación, de local comercial, de oficina, etc.
Todo arrendatario asume diversas obligaciones al rentar un bien inmueble. Las principales obligaciones estarán establecidas en el contrato de arrendamiento, entre ellas por ejemplo: el darle un uso apropiado al inmueble, el conservarlo y evitar que sufra daños, y por supuesto, la principal de todas ellas es la obligación de pagar la renta de acuerdo a lo estipulado en el contrato de arrendamiento.
Salvo que se presente una circunstancia extraordinaria, como por ejemplo, un accidente o una enfermedad, el arrendatario tiene la obligación de pagar la renta en las fechas establecidas en el contrato de arrendamiento.
Debemos considerar que el contrato de arrendamiento usualmente genera entre las partes una comunicación continua, respecto al inmueble y respecto a sus obligaciones. Por lo cual, si el arrendatario no estará en posibilidad de pagar la renta de acuerdo a la forma y el tiempo establecidos en el contrato, lo mejor es que este de aviso al arrendador para que las partes puedan llegar a algún arreglo respecto al retraso o falta de pago. Esto puede hacerse de distintas maneras, por ejemplo, realizando un reconocimiento de deuda.
Si las partes no establecen un acuerdo para remediar el retraso o la falta de pago de la renta, legalmente el arrendatario estaría incurriendo en un incumplimiento del contrato, lo cual puede derivar en dos situaciones a favor del arrendador:
En general, las obligaciones que tiene una persona como arrendador son:
Se debe tomar en consideración que para evitar que el arrendador incurra en situación legal que le perjudique, o que retrase el proceso ya sea para obtener el pago de la renta, o para recuperar la posesión del inmueble, este debe en todo momento continuar con el cumplimiento de sus obligaciones. Es decir, que aún y cuando no reciba el pago de la renta, no puede impedir que el arrendatario continúe haciendo uso del inmueble. Lo que resulta procedente es solicitar el pago de la renta, o bien, solicitar la devolución del inmueble, lo cual explicaremos a continuación.
Legalmente, al día siguiente de la fecha límite para que el arrendatario hubiera realizado el pago de la renta, el arrendador puede exigir el pago de esta. Al solicitar el pago de la renta, el arrendador puede llegar a un acuerdo con el arrendatario para permitirle realizar el pago posteriormente, o incluso en pagos parciales.
Si no es posible llegar a este acuerdo, el arrendador puede unilateralmente fijar una nueva fecha (un plazo que considere razonable), para que el arrendatario realice el pago. Esto puede hacerlo el arrendador mediante un requerimiento de pago, conocido también como requerimiento extrajudicial, que es un documento legal que contiene básicamente una solicitud de pago al arrendatario.
La finalidad del requerimiento de pago es por un lado solicitar el pago de las cantidades que deba el arrendatario, y a su vez prevenir o en su caso evitar un conflicto legal, otorgando un plazo al arrendatario para que este cumpla con su obligación, sin necesidad de recurrir a la vía judicial. Esto permite resolver el conflicto de forma amistosa, y también evita los costos de recuperación de la deuda (como por ejemplo los gastos de representación legal).
En cualquiera de los casos mencionados, puede ocurrir que el contrato de arrendamiento incluya una pena convencional (o multa) que aplique en caso de que el arrendatario se retrase en el pago de la renta. Esto usualmente es aplicable cuando se establece en el contrato que el arrendatario, al retrasarse, además de la renta debe de pagar una cantidad fija, o bien, una cantidad por cada día de retraso, o incluso un porcentaje de la renta adicional.
En estos casos, el arrendador puede incluir el monto de dicha pena, tanto en el acuerdo al que llegue con el arrendatario, como en el requerimiento de pago.
El hecho de que el arrendatario entregue al inicio del contrato un depósito como garantía, no le exime de su obligación de pagar la renta en forma puntual. No obstante lo anterior, el arrendador debe de considerar que solamente puede tomar el depósito como pago de la renta, si existen adeudos pendientes una vez finalizado el contrato.
Si el arrendatario cuenta con un fiador, el arrendador puede proceder a darle aviso del incumplimiento de las obligaciones del arrendatario.
Además, si el fiador renunció expresamente a los beneficios de orden y excusión, el arrendador puede proceder directamente a solicitarle el pago al fiador, a través del requerimiento de pago que ha sido mencionado. Cabe aclarar que en esta situación, si el fiador no realizó la renuncia de estos beneficios, sólo es procedente darle aviso del incumplimiento del arrendatario, ya que sólo se podría cobrar el adeudo al fiador a través de la vía judicial, y sólo cuando el arrendatario acredite que no está en posibilidad de realizar el pago.
Si no es posible llegar a un acuerdo con el arrendatario, o este no atiende el requerimiento de pago, el arrendador puede demandar por la vía judicial el pago de las rentas vencidas, o la desocupación y devolución del inmueble, o ambas cosas, esto es tanto el pago como la devolución del inmueble, según lo estime conveniente.
Cabe señalar que por regla general, el requerimiento de pago no es un requisito necesario para poder recurrir a la vía judicial. Es decir, el arrendador puede directamente demandar el pago de la renta y la desocupación del inmueble, sin embargo, debe esperar a que se cumpla un mes de retraso, es decir, si la renta se debería de pagar el día 5 de julio, debe esperar hasta el 5 de agosto para presentar su demanda. Este periodo puede variar dependiendo del estado en el que se haya celebrado el contrato.
Una vez notificado el arrendatario de la demanda, dependiendo del estado en el que esto ocurra, el juez puede otorgar un periodo de tiempo para realizar el pago de las rentas vencidas. En este caso, si el arrendatario realiza el pago en el plazo otorgado, el contrato de arrendamiento continuará vigente.
Por otro lado, si el arrendatario no realiza el pago en el tiempo otorgado, se ordenará la desocupación del inmueble en un plazo determinado para que el arrendador pueda tomar posesión del mismo. Dicho plazo dependerá del estado en el que se lleve el juicio.
Es importante que el arrendatario atienda la orden del juez, puesto que otra manera, se autorizará una desocupación forzosa del inmueble, permitiendo además el embargo de bienes suficientes para el pago de rentas atrasadas.
Siempre que el arrendador pretenda solicitar el pago de las rentas atrasadas o la devolución del inmueble por la vía judicial, es importante que se encuentre asesorado por un abogado.
Si el contrato de arrendamiento incluye una pena convencional (o multa), para el caso de que el arrendatario se retrase en el pago de la renta, el arrendador puede incluir el monto de dicha pena en su demanda.
Si el arrendatario entregó un depósito como garantía al inicio del arrendamiento, puede solicitar al juez que le autorice a tomar el depósito como pago por las rentas atrasadas. Sin esta autorización, el arrendatario debería seguir conservando el depósito como una garantía, pues el contrato sigue vigente.
Si el arrendatario cuenta con un fiador, el arrendador puede demandar también al fiador el pago de las rentas atrasadas.
Además, si el fiador renunció expresamente a los beneficios de orden y excusión, debe incluir dicha información en su escrito de demanda, o bien puede demandar al fiador directamente sin necesidad de demandar al arrendatario previamente. Es importante aclarar que si el fiador no realizó la renuncia de estos beneficios, no será procedente demandarlo directamente, pues se deberá de demandar en primer lugar al arrendatario.